房價,云端上的芭蕾

溫總理11月6日在圣彼得堡發表講話說，“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格”。對當前量價齊跌的房地產而言，這無疑是壓倒駱駝的最后一根稻草。

異常的市場氣氛和內外經濟環境的動蕩，使得樓市向下調整的迷霧愈加濃密。2006年1月、2007年10月、2008年11月～2009年6月的樓市和股市發展軌跡，再次印證了股市樓市的發展聯動性。而時下，國際有美元量化和歐債危機，國內有持續高通脹壓力，出現了股市下跌重疊樓市下調的現象，兩個市場的同時萎縮，加劇了宏觀調控的不確定性和難度。異常的市場氣氛和內外經濟環境為樓市調整的縱向程度和時間跨度平添了一份詭秘的氛圍。

拐點初現

調整政策的持續和堅決，使得民眾的期待心理越來越強烈。成交量的持續萎縮和低迷，導致房地產企業現金流形成較大壓力。持續的調整政策，長時間的對峙，導致成交量節節下滑，市場不斷萎縮，各地庫存大量積壓，綠城集團董事長宋衛傳聞“破產”。綠城不是特例，行業內不同程度地面臨越來越緊迫的資金壓力。主動調價，甩掉存貨變現既是一種市場被動的自救行為，也成為努力“抗”下去的無奈選擇，由此造就了各方所期望的“拐點”。

大幅度下調幾率不大

樓價短期內出現斷層式大幅度下調的幾率不大。中國指數研究院近期發布的“百城價格指數”報告顯示，全國100個城市今年9月份的住宅平均價格環比8月下降0.03%，較去年同期仍上漲6.15%。與去年同期相比，全國十大城市的住宅價格無一回落，武漢同比漲幅仍近8%，這說明剛性需求仍然強勁。最近，上海一些樓盤價格大降20%～30%，馬上引發半夜排隊搶購的狂熱場面。一個市場有如此強勁的買方潛力，下調的空間將非常有限。

先不論北師大房地產研究中心主任董藩關于“86%都會倒霉”的言判是對是錯，他從側面道出了這樣一個不爭的事實——房地產泡沫一旦被刺破，房價短期內斷層式大幅的下調，可能帶來的更多的是災難。無論是全國松購第一城佛山的沖動，還是上海全國首個房價“限降令” 的出臺，甚至民眾對住建部長關于“不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法”的另類解讀，都無一印證了當前的經濟結構下，房地產的重要性非同一般。

無論是部分受到土地財政制約的地方政府，還是國內經濟，面對斷層式樓價下調的局面都傷不起。更有專家分析認為，房地產作為三駕馬車的最后一架，是政府財政和中國經濟的飯碗。

盡管市場迷霧重重，目前房價出現了向下調整的松動，拐點真實初現。回頭對“房價回歸到合理的價格”再次理解，就很容易得出“房價調整，只是云端舞蹈”的黑色幽默。簡單地說，一方面進行房價適度、緩慢、多形式的調整；另一方面通過一段足夠的時間以各種形式提高國民可支配收入，從而使房價回落到合理區間。至于一段時間是多久？也是值得思考。

剛性需求者：適時出手

市場總要去面對，建議剛需人群把握下調節奏，適時出手。走完最近這一程凌厲上漲行程的房價，無論是基于自身行業發展的規律需要，還是基于政府主動調控的壓力，適度回調已經形成定局。對剛性需求的人們，要把握好這次房價下調的機會，在可接受的價格之內，有了更多更優的選擇空間。盡管如此，剛性需求人群要以買到適合自己的房子為首要目的，而把房子未來的升值空間、房價未來價格走勢、其他收益等當作次要考量因素。這次房價的回調存在復雜性，市場上新盤與二手房價格倒掛、二手房間歇性突現低價拋售等現象都不排除有偶然出現的可能性。所以，剛需人群要密切關注市場，新盤和二手樓同時參考，或許會打開更為廣闊的選擇空間。

二次置業者：減少整體購房成本

對于二次置業的人群，雖然也屬于剛需的一種，但本質還是偏改善型、消費型，在選擇時間上沒有緊迫性，有較為寬松的觀察期，購房的重點則可以適當增加價格敏感度。也就是說有足夠時間來做價格對比。但必須注意的是，房價下降并不完全意味著整體成本會降低。如果首付增加、利率上浮，就很容易步入“房價稍降，利息漲回”的尷尬局面。所以，作為二次購房者，需要整體衡量購房成本，增加房貸的首付和利率的敏感性，盡量選擇適當的時間，避開首付政策和利率上調的周期進行購房，等待首付政策放開、房貸利率處于低位時再購房，這樣能有效減少整體購房成本。