“雙贏”合作

如此星羅棋布、遍地開花的小產權房是如何建造起來的?在自己眼皮子底下紛紛拔地而起的一幢幢小產權房，地方政府為何視而不見、充耳不聞?

如何把事做成

在深圳寶安區沙井鎮做了七八年小產權房銷售代理的鄒春成對《中國經貿聚焦》記者一針見血地指出，問題的根源在于錢權交易，“開發商要拿地建房，就得去跟村委談。他們之間的合作模式一般是：村委出地不出錢，在項目中占一定的股份，或者是大家談好，開發商建多少幢樓是給村委的，剩下的就是開發商可以拿來銷售的?！?/p>

鄒春成表示，按規定，建房要取得規劃許可證、施工許可證，在建設之前絕對要打通所有的環節?，F在一般的模式是，開發商先建，建了之后政府再處理一下，然后給個復工通知書。“當然在建之前，開發商也會考慮到地方總體的規劃，它不會去違背，畢竟違背了對它來說也不是件好事。”

在接受《中國經貿聚焦》記者采訪時，中國政法大學法學院副教授王建勛認為，農村里有很多村干部發現建小產權房有利可圖，賣給城里人可以賺不少錢，至少比種糧食賺錢多了。表面上看，中國這種中央集權的體制，中央政府或者上面的政府很強大，但事實上，在這樣一個大國，上級政府無法控制下面的政府。

“經濟學上講信息不對稱，中央政府無法獲得那么多地方蓋小產權房的信息，也不可能天天去看著全國那么多鄉村蓋房子，中央政府和地方政府之間其實也是一種貓和老鼠的關系。中央政府一道一道地下命令，但地方政府只要有利可圖，就不會去理你。所以很多情況下，更高一級政府明明知道小產權房在不斷地建設，但都是睜一只眼閉一只眼，只要一級一級地送好處就行，想禁止也禁止不了。因為小產權房不斷地在蓋，每一個地方都在蓋，怎么禁止?要強行禁止的話，就會面臨群體性事件，會影響穩定?！?/p>

王建勛說，小產權房剛開始蓋的時候，上級政府可能都不知道下面是以什么名義蓋的。“人家可能以開發區等各種名義，等蓋起來了，才發現那是小產權房?！?/p>

資金鏈如何解決

小產權房的開發商一般都是些什么樣的人呢?鄒春成告訴記者，很多小產權房的開發商一開始都是做瓷磚生意或開五金店的，開發商向他們購買建材次數多了，這些小生意業者就會琢磨，自己做建材批發都這么賺錢了，做房產開發利潤肯定會更大。“于是，一些潮汕、梅州等地的建材批發商就通過自己的人脈資源來沙井找村委的人，以買地或者合作建房的形式搞房產開發。潮汕那里的人膽子比較大，看的機會比別人準。改革開放以來，這些人就摸準了這樣一條規律——撐死膽大的，餓死膽小的?！?/p>

但由于小產權房沒有國家認可的產權證，無法向銀行貸款融資，項目開發所需的巨額資金開發商是如何解決的呢?鄒春成向記者介紹，開發商幾個親戚朋友合伙可以湊到1000多萬元的啟動資金。如果是跟村委合作建房，拿地可以不用直接給錢，到時房子建好之后給村委一兩幢或者給一些商鋪，就算是抵土地款了。中間建房的時候，有承建商墊資，與水泥、鋼筋等建材批發商也可以以三角債務的形式存在。實在無法償還，還可以以幾套房產作為工程款結算。記者在沙井鎮某小產權房小區就曾看到有開發商董事長簽名的函件，承諾把兩套面積為79平方米的房產抵押給建材供應商，以沖抵無法支付的75萬元的工程款。

不過，由于小產權房一般是建成之后才能進行銷售，無法像商品房一樣可以以期房的形式先行銷售套取資金，資金杠桿率要小很多，如果發生資金斷裂怎么辦呢?鄒春成表示，如果真到了那一步，村委或集資的村民作為利益相關者，會借錢給開發商的，算一定的利息就行?！斑@就出現了民間借貸現象。在當地人眼里，你的房子就建在我的地盤上，我還怕你跑嗎?他們就怕沒有開發商來建，只要工程完成了70％-80％，當地人就不用擔心了?！?/p>

鄒春成同時指出，相比商品房，小產權房的利潤率更高，因為開發商要冒一定的風險，風險與回報是成正比的。他同時指出，相比商品房開發商，小產權房開發商所需支付的灰色費用更多，因為在圈地、報建、施工許可等環節要保證在什么手續都沒有的情況下還能把房子建成。

“民間高利貸資金使用的成本比較高，但小產權房它的建設周期也短，因為不像商品房一樣要涉及政府審批和規劃等環節。如果是單幢的話，8-10個月就可以建好，相比而言，商品房單幢建成至少需要2-3年的時間。所以，即使小產權房和商品房開發商的利潤率都是50％的話，小產權房也要比商品房更賺錢，因為它資金回籠的速度更快?！?/p>