論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

[摘要]預(yù)告登記制度創(chuàng)建于普魯士法，后被瑞士、日本和我國臺(tái)灣地區(qū)所接受。《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度。這一制度旨在保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但是我國的預(yù)告登記制度還存在一些不足，有待完善。

[關(guān)鍵詞]預(yù)告登記 債權(quán)請(qǐng)求權(quán)

一、引言

我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議，為保障將來能實(shí)現(xiàn)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議后，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

二、預(yù)告登記的性質(zhì)

預(yù)告登記的性質(zhì)，在我國主要有三種觀點(diǎn)：第一種認(rèn)為，預(yù)告登記后的權(quán)利系介于債權(quán)與物權(quán)之間。第二種認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。第三種認(rèn)為。預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)是債權(quán)。以上觀點(diǎn)，是從預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)界定的。

筆者認(rèn)為，經(jīng)預(yù)告登記的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，在本質(zhì)上只是請(qǐng)求權(quán)。從產(chǎn)生該請(qǐng)求權(quán)到該請(qǐng)求權(quán)所保全的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是有一段時(shí)間的。在這個(gè)期間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)并未完成，權(quán)利人對(duì)請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的并沒有支配權(quán)，而物權(quán)是一種支配權(quán)。其次，物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)是基于雙方當(dāng)事人的法律行為產(chǎn)生的，權(quán)利人雖然有權(quán)要求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但是并不能阻止義務(wù)人再次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分。預(yù)告登記制度的目的就是保護(hù)該請(qǐng)求權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。

三、預(yù)告登記的效力

1.保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)

雖然債權(quán)本身不具有對(duì)抗第三人的效力。但經(jīng)預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)交易雙方在不動(dòng)產(chǎn)的交易合同成立之后至不動(dòng)產(chǎn)變更登記期間，物權(quán)人不得處分不動(dòng)產(chǎn)，否則處分行為無效。權(quán)利人可就該預(yù)告登記對(duì)抗第三人，從而保障債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2.保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)順位

這里的順位，是說在同一個(gè)標(biāo)的物上，發(fā)生多個(gè)相沖突的物權(quán)時(shí)的物權(quán)順序和位置。當(dāng)發(fā)生多個(gè)物權(quán)相沖突時(shí)，登記順位在前的權(quán)利是具有優(yōu)勢(shì)地位的，在本登記與預(yù)告登記之間，很顯然。預(yù)告登記在先。預(yù)告登記權(quán)利人可以就該預(yù)告登記對(duì)抗第三人，就可以順利取得物權(quán)。

3.破產(chǎn)保護(hù)

破產(chǎn)保護(hù)。是指在相對(duì)人破產(chǎn)但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可要求將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，以便請(qǐng)求權(quán)發(fā)生預(yù)定的效果。在相對(duì)人陷入破產(chǎn)時(shí)。預(yù)告登記權(quán)利人可就該請(qǐng)求權(quán)對(duì)抗其他債權(quán)人，擴(kuò)大債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

四、預(yù)告登記制度的完善

1.擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍

依規(guī)定預(yù)告登記制度的適用范圍僅限于房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的買賣。預(yù)告登記的本質(zhì)是為了使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有排他的效力?？梢詫?duì)抗第三人，因此進(jìn)行預(yù)告登記的合同是優(yōu)先于未進(jìn)行預(yù)告登記的合同的，這樣就體現(xiàn)出其維護(hù)交易穩(wěn)定的功能。如果能夠擴(kuò)大其適用范圍，就可以更好的發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用。

2.明確預(yù)告登記的效力

我國對(duì)預(yù)告登記的效力的規(guī)定相對(duì)模糊。我國《物權(quán)法》規(guī)定。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。然而我國《土地登記辦法》規(guī)定，預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)，地役權(quán)的登記，僅限于保全與請(qǐng)求權(quán)相關(guān)的權(quán)利的范圍內(nèi)，如果沒有妨害到該請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為是有效的。這樣登記效力不一致，會(huì)導(dǎo)致登記制度的混亂，筆者認(rèn)為。應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一預(yù)告登記制度的效力。

3.完善預(yù)告登記的申請(qǐng)方式

依規(guī)定。雙方當(dāng)事人只有依約定才能申請(qǐng)預(yù)告登記。也就是說，如果無約定，則不能進(jìn)行預(yù)告登記。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定過于嚴(yán)格。這條規(guī)定不利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買受人的利益，因此，對(duì)于買賣雙方是否到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)告登記，不應(yīng)當(dāng)由雙方的約定來決定。如果不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人不協(xié)助買受人，那么買受人的利益將無法得到保障。因此當(dāng)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人不同意預(yù)告登記時(shí)，買受人可憑借雙方的買賣合同。申請(qǐng)法院的協(xié)助。完善預(yù)告登記的申請(qǐng)方式，有利于保護(hù)買受人的權(quán)利，更好的發(fā)揮預(yù)告登記制度的價(jià)值。

五、結(jié)論

我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定的預(yù)告登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記，制度的重要組成部分，在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中買受人的權(quán)利，維護(hù)交易秩序等方面發(fā)揮著重要的作用。預(yù)告登記基于功能上的“債權(quán)物權(quán)化”性質(zhì)而得以對(duì)抗有害的中間處分行為。具有保全順位、保全權(quán)利、完善權(quán)利及警告第三人的效力?！段餀?quán)法》確立的預(yù)告登記制度。必然會(huì)促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的有序化，有效保護(hù)債權(quán)人的利益，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平和效益。因此，在實(shí)踐中不斷完善預(yù)告登記制度，對(duì)其發(fā)揮自身的作用，達(dá)到預(yù)期的立法目的有重大意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]張竹平，朱海波：《論預(yù)告登記的性質(zhì)》，《法制與社會(huì)》2008年第12期，第349頁

[2]何鳳仙：《淺析預(yù)告登記制度的完善》，《金卡工程·經(jīng)濟(jì)與法》2010年第2期，第137頁

[3]劉歡樂，姜靜：《淺析我國物權(quán)法中的預(yù)告登記制度》，《金卡工程·經(jīng)濟(jì)與法》2010年第3期，第256頁