小區物業管理,不妨試試信托契約

2011年4月，北京市西城區朗琴園小區因向全體業主發放公共收益，再次成為社會關注的焦點。3年前，該小區因采用信托契約管理物業，被喻為國內“第一個吃螃蟹的物業”。

從業主不滿停車費漲價堵門維權，到領回自己的公共收益，一個起步于重重矛盾的小區究竟如何走向自治？

業主領取現金收益紅包

2011年4月28日，北京西城區朗琴園小區物業辦公室，家住12號樓的饒女士在同意領取名冊上簽字，拿到了寫有自己名字和房號的紅包。紅包內裝著自家2008年的公共收益242.14元（按家中面積151平方米算出），“住了6年了，以前都是交錢，領錢還是第一次。”饒女士高興地說。

據了解，朗琴園小區2415戶業主，于2002年開始分批入住。2007年11月20日，小區業委會罷免前期物業，嘉浩物業進駐小區并依據信托契約制度開始服務。今年3月份，嘉浩物業公示3年來小區公共收益累積568.74萬元。根據小區物業管理信托契約，在保證小區正常運營流動資金的前提下，物業采取隔年返還的方式向業主發放2008年的公共收益。

多次沖突逼出業委會

和不少小區一樣，朗琴園小區初期也面臨著開發商單方面提高停車費的麻煩。“地上車位從每月150元提到每小時2元，地下車位也漲了，并且要一次交兩年。”推了業主代表，但多次談判都破裂了。“業主們紛紛反映，單個業主根本沒渠道也沒資格和開發商及物業談判。

談不攏，業主們決定聯合行動維權。2006年3月9日，數百名業主開車堵住小區大門，引發政府部門介入干預調查才散去。這就是5年前該小區發生的“堵門”事件。

此后的“打井”事件，又一次將業主和開發商、物業之間的矛盾推向白熱化。“他們在院內及附近私自挖了18口深井，為新建商務樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔心樓體塌陷。”后來成立的小區業委會相關負責人欒繼敏，這樣介紹“打井”事件的背景。當時，業主自發聚集并阻止工人施工引發沖突，更有業主掉進井溝。

“這些事件促進了業主維權意識的覺醒，也讓大家看到只有成立業主大會，選舉出業委會，我們才有力量和開發商、物業抗衡。”欒繼敏稱。

2007年4月，朗琴園小區成立了首屆業主委員會。2007年11月4日，業委會召開維權大會，罷免原物業，重新選聘新物業，推出物業管理信托契約，并由此走上了起訴開發商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫被拍賣等一系列訴訟維權之路。

信托契約制約束物業

為加強小區物業管理，維護業主共有利益，依據《信托法》和新頒布的《物權法》，2007年10月，朗琴園小區業主大會表決通過了《朗琴園小區物業管理權信托契約》，并以此啟動了選聘新管家活動。

依據信托契約，委托人為小區業主大會，受托人為物業公司，受益人為全體業主。受益人有權接受受托人提供的服務，分配信托利益，享有對受托人管理、服務的建議權、監督權和表決權。信托契約在物業費的籌集與支付、服務酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面，也都作了詳細的規劃和確定。

信托契約規定，物業費收支單獨設立賬目，獨立核算，須每月向業委會及業主公示上月財務報告。該契約的核心，是將建議權、知情權和監督權還給了每一位業主。

2007年11月，北京嘉浩物業公司從10余家參與競聘的物業中勝出，取得對小區的服務權，嘉浩也由此被稱為“第一個敢吃螃蟹的物業”。契約規定，嘉浩只能按財務預算支取花費，并按照物業費支出的6%領取酬金。

“任何一位業主，都可以查賬。”業主潘阿姨稱，她和小區幾位懂財務和審計的鄰居，自發組成了財務監督小組，每月審查物業收支，“一直執行得不錯”。

物業與業委會需要不斷

溝通調和

朗琴園小區業委會并沒有因為嘉浩物業是自己招聘來的就放松要求，“沖突、指責這都是常有的事兒。”欒繼敏稱。此次公共收益的發放，更是將物業與業委會之間的博弈推向了頂點。

面對業主高高興興領取紅包的場面，有業主仍明確表達對物業的不滿，認為物業公司應在對2008年的公共收益58萬余元進行審計以及業主大會表決后，才能向全體業主發放。現在這么發放，明顯沒有按程序走。

對于業委會質疑的公共收益數額問題，嘉浩物業負責人表示，明細收支均可查賬。

嘉浩物業自入住小區后，也曾和業委會、業主等就停車、安全、環境等方面不斷地溝通。不過，經過不斷的調和，小區物業費收繳率從開始的30％逐漸提高到了90％。“住著很舒服，園子里風景很好，很安全。”業主陳阿姨稱。

朗琴園小區模式值得推廣

北京仁和律師事務所律師孟憲生稱，朗琴園小區的物業管理模式，是在現有法律框架下設計的一次嘗試，其運行初步顯示了信托關系在財產管理上的優越性。

朗琴園小區物業管理信托模式設計之初，是希望通過信托制度，建立一個業主個體、業主團體、業主組織、物業服務企業共同參與的制度平臺。通過這個平臺，設立多個系統啟動按鈕，使小區物業管理系統不至于因為某個沖突出現影響到小區的運作。也就是只要一個按鈕啟動，就能保證物業管理系統基本運作；如果各部分能夠協調運轉，可使小區物業管理更富有效率。

社區專家、朗琴園小區業委會顧問、物業管理信托契約設計人舒可心稱，目前，該信托契約管理模式已在北京市多家小區推廣。