不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度與登記公信力的立法取舍

摘 要 善意取得制度是民法學(xué)的一項(xiàng)重要制度。基于不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力原則，善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，學(xué)界多有分歧，各國(guó)立法亦存差異。2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》首次明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。本文擬就不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力間的立法取舍展開(kāi)論述。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 登記公信力 取舍

中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

善意取得制度，通說(shuō)認(rèn)為，起源于古代日耳曼法中的手護(hù)手原則，意為：任意與他人以占有者，除得向相對(duì)人請(qǐng)求外，對(duì)于第三人不得追回，唯得向相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償。 現(xiàn)已為世界上大多數(shù)國(guó)家的民法所確定，對(duì)于維護(hù)交易秩序、安全，保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，具有重要意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度及登記公信力原則概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。

物權(quán)法頒布以前，我國(guó)學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，而不動(dòng)產(chǎn)“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”， “因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。” 因此，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域難以適用善意取得。

2007年10月1日生效的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，明確規(guī)定了善意取得制度，并將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及他物權(quán)的取得。從立法的層面明確了在符合規(guī)定條件、要求下，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域同樣適用善意取得制度。

（二）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力原則。

物權(quán)公示的公信力，力圖解決的問(wèn)題并非于正常情況下第三人利益的保護(hù)問(wèn)題。惟有公示的物權(quán)根本不存在或者其內(nèi)容與真實(shí)物權(quán)不相符合，此時(shí)，方存在為物權(quán)交易的第三人的信賴?yán)妫餀?quán)公示的公信原則，則對(duì)第三人的此種信賴?yán)嬗枰员Ｗo(hù)，以維護(hù)交易安全。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與登記公信力取舍的爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布前，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否適應(yīng)善意取得，以及不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力是否相沖突，學(xué)界多有分歧。綜合概括，主要為以下兩種觀點(diǎn)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度模式。

堅(jiān)持該模式的學(xué)者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)占有的公信力保護(hù)善意第三人最終落實(shí)為善意取得，而不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)在理論上也應(yīng)當(dāng)是善意取得，否則法律邏輯就欠缺一致性。承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，構(gòu)建“物權(quán)表征方式→表征方式公信力→善意取得”的統(tǒng)一框架，是妥當(dāng)?shù)模彩潜仨毜摹?/p>

（二）公示公信力。

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是以登記作為其公示方法的，基于不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的公信力，業(yè)經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利值得信賴，交易中不致發(fā)生使人誤信占有人為所有權(quán)人的情形，第三人也不可能提出自己不知或不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯，至于在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之上關(guān)于善意第三人利益的維護(hù)，完全可以憑借不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力來(lái)實(shí)現(xiàn)，故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無(wú)論在理論上還是在現(xiàn)實(shí)中均無(wú)適用善意取得的必要。

三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得與登記公信力的立法取舍

（一）兩種制度適用的條件比較。

不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的目的在于維護(hù)第三人利益。基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記的正確、全面而與登記名義人進(jìn)行交易的第三人，其所得利益應(yīng)受法律保護(hù)。故構(gòu)建物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的公信力制度，必須準(zhǔn)確界定其適用條件。信賴登記而有所作為的第三人，對(duì)真正權(quán)利人主張公信力，必須滿足一定的條件。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用也需要符合法定的要件：

1、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。

主張以不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保障第三人權(quán)益的學(xué)者認(rèn)為，此制度的構(gòu)成要件有以下幾點(diǎn)：

第一，交易行為。交易行為首先表現(xiàn)為法律行為，即當(dāng)事人實(shí)施的以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的意思表示。同時(shí)，此交易行為必須具有法律效力。如果交易行為因違反法律的規(guī)定而出現(xiàn)了瑕疵，處分人的處分行為無(wú)效，或者處分人進(jìn)行的處分行為被撤銷，則處分人的行為性質(zhì)不為法律所肯定和認(rèn)可，取得人的行為性質(zhì)受到法律否定，除了給當(dāng)事人設(shè)置債權(quán)債務(wù)關(guān)系外，已經(jīng)不具有產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的可能性，自然無(wú)適用不動(dòng)產(chǎn)善意的必要。

第二，物權(quán)處分行為。所謂無(wú)權(quán)處分，是指沒(méi)有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。無(wú)權(quán)處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過(guò)法律行為所有權(quán)變動(dòng)或者權(quán)能發(fā)生變動(dòng)，在這里亦即通過(guò)法律行為使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)或者使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能分離。

第三，取得人善意。善意是善意取得的構(gòu)成要素，沒(méi)有善意，取得人不動(dòng)產(chǎn)取得就是失去來(lái)源，取得人當(dāng)時(shí)所取得物權(quán)就失去取得的正當(dāng)性。第三人善意替代當(dāng)事人處分權(quán)，第三人具有善意，從而，無(wú)權(quán)處分人進(jìn)行處分行為。根據(jù)構(gòu)成要件分析，善意取得作為特殊的物權(quán)行為與一般物權(quán)行為的差別在于:善意取得要求處分人不是所有權(quán)人，即進(jìn)行出讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在自己沒(méi)有處分權(quán)的情況下，進(jìn)行處分行為，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，而取得人須為善意;一般物權(quán)行為，須出讓人有處分權(quán)權(quán)利人主體進(jìn)行處分行為，進(jìn)行有權(quán)處分，但不要求取得人善意。

第四，對(duì)價(jià)。學(xué)界一般認(rèn)為，取得行為可以是有償行為，也可以是無(wú)償行為，這種區(qū)分不影響第三人按照交易的預(yù)期來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。對(duì)于該交易行為，一般認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是具有交換性質(zhì)的行為，且須有兩個(gè)以上的不同交易主體。

第五，已辦理登記。善意取得的前提是第三人通過(guò)交易已取得財(cái)產(chǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，登記是其轉(zhuǎn)移占有的方式。在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移并未辦理登記的時(shí)候，說(shuō)明其并未轉(zhuǎn)移占有，因此，第三人欲主張善意取得，該不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓情形須已辦理了登記。

第六，關(guān)于“無(wú)重大過(guò)失”的爭(zhēng)論。德國(guó)、瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法要求第三人善意但是否要求且“無(wú)重大過(guò)失”未有此規(guī)定。筆者認(rèn)為，規(guī)定該要件更具合理性。重大過(guò)失要求行為人的有一般人的注意義務(wù)，只要稍加注意就不會(huì)認(rèn)為是有過(guò)失。善意僅指不知情，這種不知情應(yīng)具基本的合理性，這種合理性的體現(xiàn)就是要求第三人“無(wú)重大過(guò)失”。第三人稍加注意，就可知道登記錯(cuò)誤，法律規(guī)定這種注意義務(wù)完全可以。

2、登記公信力的適用條件。

第一，善意的要求。動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以占有為表征的方式，而不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以登記為表征方式。但動(dòng)產(chǎn)占有作為權(quán)利外形的穩(wěn)定性、明確性和完整性在程度上并不高，有鑒于此，第三人不得不承擔(dān)更嚴(yán)格的注意義務(wù)。也即是說(shuō)，登記作為不動(dòng)產(chǎn)的外形。因登記為國(guó)家行為以及文字記載的準(zhǔn)確完整性，其公信力強(qiáng)大很多，因此，第三人較動(dòng)產(chǎn)受讓人的注意義務(wù)低。

第二，法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)不一致。作為物權(quán)的公示，是物權(quán)推定狀態(tài)，是人為技術(shù)的結(jié)果，意義在于使他人由物權(quán)外在表現(xiàn)推知物權(quán)存在。從此意義講，物權(quán)的公示并不是物權(quán)，而只是物權(quán)的“外部影像”一一它可能是物權(quán)的真實(shí)寫照，也可能僅僅是一個(gè)“幻象”。對(duì)于那些無(wú)從證明或者發(fā)現(xiàn)物權(quán)真實(shí)狀態(tài)的人而言，此直觀的影象，或許是他們所可能認(rèn)識(shí)到的與物權(quán)最為接近的事實(shí)。所以法律將此作為物權(quán)的公示手段，當(dāng)事人在盡到對(duì)登記簿的正常查閱的注意義務(wù)后信賴登記所作的交易行為應(yīng)受公信力保護(hù)，而若不動(dòng)產(chǎn)登記所公示的權(quán)利即法律物權(quán)與事實(shí)上的真實(shí)權(quán)利完全一致，則不發(fā)生公信力的問(wèn)題。

由上面的分析可知，登記公信力作為一種可以操縱的制度，其與善意取得制度并不一定存在互為映證的關(guān)系。其較善意取得制度少了諸如對(duì)價(jià)、主觀因素等構(gòu)成要件，而且，如果無(wú)權(quán)處分人處分的是遺失物或盜取物，則受讓人無(wú)法依善意取得制度取得對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)。

（二）結(jié)論。

可見(jiàn)，善意取得制度對(duì)交易安全的保護(hù)的條件比公信原則要嚴(yán)格。公信力原則，作為一種瑕疵擔(dān)保制度，只要是依照法律規(guī)定的公示方法公示的物權(quán)即賦予其公信力，對(duì)善意第三人視為法律上的真實(shí)權(quán)利，并不問(wèn)交易第三人是否支付對(duì)價(jià)，甚至也不間標(biāo)的物是否是盜竊物或遺失物。因此，此種模式可以更好地保護(hù)第三人的利益。因此，2007年頒布的《物權(quán)法》，明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。

（作者單位：湘潭大學(xué)2010級(jí)法律碩士班）

注釋：

[德]卡爾#8226;拉倫茨著．王曉曄等譯．德國(guó)民法通論．法律出版社，2004年．版，第59頁(yè)

梁慧星，陳華彬．物權(quán)法．法律出版社，1997年版，第181頁(yè)．

于海涌．物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的基本原則．載法律科學(xué)．2001年第4期．