基于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化政策

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，它的健康發(fā)展直接關(guān)系到人民基本需要的滿足和國家經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性。本文從房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題出發(fā)，分析了問題的緣由，并提出了優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的政策建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)政策 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

產(chǎn)業(yè)政策是政府為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟和社會目標而對產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展進行干預的各種政策的總和。產(chǎn)業(yè)政策的功能主要是彌補市場缺陷，有效配置資源；保護幼小民族產(chǎn)業(yè)的成長；熨平經(jīng)濟震蕩；發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，增強適應能力。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題

房地產(chǎn)是一個暴利的行業(yè)，這種暴利首先是建立在其高昂的房價上，即使是在國家出臺了一系列抑制房價過快增長的今天，房價上漲的態(tài)勢還是沒有得到完全的控制和穩(wěn)定。據(jù)商務部統(tǒng)計，2009年全國社會消費品零售總額達12萬億元，而同期房地產(chǎn)銷售總額近6萬億元，也就是說中國居民近半花銷用在“買房”上，高房價擠占了居民對其他領(lǐng)域的消費能力 。普通百姓為買上一套房背上重重的殼，《蝸居》對高房價下人們奴役般生活的反映因而讓它贏得了市場。然而，與此形成鮮明對照的是大量商品房卻閑置空缺著。官方調(diào)查資料顯示京、津、深圳等大城市商品房的空置率高達40%-50%。不斷上漲的高房價是房地產(chǎn)業(yè)目前存在的最突出問題。

二、問題探究

經(jīng)濟學原理告訴我們：價格決定于價值，并受供求關(guān)系影響。

房地產(chǎn)業(yè)高昂的價格首先決定于其成本。我國實行的是土地國有制度，開發(fā)商取得土地需要向政府繳納土地出讓金。而這一部分占據(jù)了房價成本的絕大部分。據(jù)統(tǒng)計，2004年以前房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本只占30%左右，到2005年底，這一比例已上升到50%左右，有的高達70%～80%。而不斷刷新的地王記錄更是讓我們見證了這一事實。有意為之的囤地、炒地行為也大大提高了房價成本。

其次，高房價很大程度上受到供求關(guān)系的影響。隨著人民生活水平、生活品質(zhì)的提高和城市化進程的加快，對住房改善、住房基本居住、拆遷被動購房等的需求都快速增加。而從供給來看，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力相對有限和土地資源相對稀缺的制約，房地產(chǎn)市場有效供給在總量、結(jié)構(gòu)等方面尚難以充分滿足旺盛的多元化需求 ，這種供需關(guān)系的不平衡加劇了房價的持續(xù)上揚。

三是房子保值增值的特性大大加劇了房價的上漲。因為房子保值增值的特性，于是大量的投資者將資金聚焦于房地產(chǎn)業(yè)，他們購置多處房產(chǎn)，擠占了基本住房需求還未得到滿足的普通民眾的消費空間，因而使得市場供需不平衡更加突出。赫赫有名的溫州炒房團所到之處房價無一不會不迅速上漲。而近年頻繁性的通貨膨脹和通貨膨脹預期也讓投資房產(chǎn)成為了炙手可熱的選擇，因為錢放在銀行會貶值，投資其他的渠道會有賠本的風險，而投資房產(chǎn)在中國幾乎是一本萬利、穩(wěn)賺不賠的買賣。這也是很多大城市大量商品房空缺的原因所在。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的政策建議

房價過高不僅是個經(jīng)濟問題，也是個社會問題，處理不當甚至會引發(fā)政治問題。馬斯洛需要層次理論告訴我們，衣食住行是人們第一層次的最基本的需求，中國人對于房子的需求和根深蒂固的情結(jié)是全世界其他國家都無法比擬的，只有擁有了自己的房子才能談得上家的建立。中國日益強大和繁榮，但如果人民的住房需求得不到滿足或是住房需求的滿足要以對其他消費領(lǐng)域的替代來補償，那人們的幸福感從何而來，中國經(jīng)濟發(fā)展所依靠的內(nèi)需從何而來？因而，抑制房價是房地產(chǎn)業(yè)必須解決的課題。筆者認為可以從以下方面努力來解決這一難題：

（一）完善土地出讓制度，加強土地出讓過程中的監(jiān)管。

我國實行的是五級（國務院、國土資源部、省國土廳、市國土局、縣國土局）土地管理制度，土地一級市場由地方政府壟斷，土地出讓金一次性收取 。政府采取投標拍賣的形式?jīng)Q定將土地出讓給具體的開發(fā)商。也就是說誰出的價高，土地就給誰。但是片面的以價格的高低而不考慮當?shù)爻鞘械囊?guī)劃和現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)狀況，不僅背離了有效配置資源的初衷，還加劇了房地產(chǎn)市場的無序和過度競爭。土地出讓制度和遴選機制應結(jié)合參照城市規(guī)劃和各地區(qū)土地使用狀況，在土地源頭上確保房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)合理、弱化金錢本位的遴選意識。另一方面，要加強土地出讓過程中的監(jiān)管，確保實現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平。具體而言，就是要完善土地招標拍賣制度，提高土地出讓行為的市場透明度，實行陽光操作出讓土地。因為土地出讓過程中的收益與相關(guān)國土部門利益息息相關(guān)，他們具有最大化經(jīng)濟收益的傾向，而房地產(chǎn)商為了獲得土地，也有采取不正當手段誘惑相關(guān)官員的動機，這樣就會導致政府官員的權(quán)利尋租行為，產(chǎn)生官商勾結(jié)的腐敗行為。

（二）堅決打擊囤地、炒地、囤房、炒房行為。

筆者認為政府可以明確規(guī)定開發(fā)商拿到土地后的一定期限內(nèi)必須予以建設(shè)動工，否則就將土地收回。這個期限應該建立在基于開發(fā)商是出于非囤地、炒地行為的假設(shè)上，然后參照一般的正常的技術(shù)水平計算從平整土地到動工建設(shè)各個環(huán)節(jié)所需的基本時間。這樣，如果開發(fā)商是出于囤地、炒地的動機而拍下土地，那這規(guī)定的期限就大大縮減了其盈利空間，加劇了其投資的風險。使囤地、炒地的收益大大減少又加劇了投機的成本。在權(quán)衡之下，如果不是自有投資建設(shè)就會不經(jīng)濟，這樣就能降低囤地、炒地行為發(fā)生的概率。限制囤房、炒房行為的方法和限制囤地、炒地的行為依據(jù)同一原理。當房子售出后，一定時期內(nèi)若無人居住，則收取一定比例的空置稅。

（三）靈活運用利率、稅收政策，引導房地產(chǎn)企業(yè)建筑普通百姓能夠買得起的小戶型住房或過渡性住房。

市場經(jīng)濟是嫌貧愛富的，因而房地產(chǎn)企業(yè)不惜花費重金在別墅、洋樓等高端房產(chǎn)項目以期贏得超額利潤，而對普通百姓能夠給付得起的經(jīng)濟適用型項目卻興趣索然。所以，政府應適時調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個人非自住房的貸款利率;各城市政府還應對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅，并可采取累進稅豐。引導企業(yè)增加普通商品房和保障性住房供給。“國四條”已經(jīng)明確提出：要增加普通商品住房的有效供給，適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率，在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這對于中國這個仍處在發(fā)展階段的國家來說，有利于抑制奢靡之風泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上，也能夠彌補市場的缺陷，照顧到社會民眾的利益。

（四）出臺房地產(chǎn)物業(yè)稅。

政府可以考慮制定出臺一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房產(chǎn)投資者多交稅，而對于住房條件差的免稅，能夠有效抑制投資性買房需求。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展為我國經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了重要貢獻，因為房地產(chǎn)業(yè)本身兼具投資、消費兩大功能，關(guān)聯(lián)上下50多個產(chǎn)業(yè)。但是主要因為拿地成本高和投資投機性需求導致的高房價暴露了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，并已嚴重影響到國計民生。就目前而言，房地產(chǎn)高昂的房價已消耗了人們在其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的消費能力。可以這樣說，房地產(chǎn)業(yè)房價越高、消費越旺盛，其他社會消費品領(lǐng)域經(jīng)濟就越萎縮，因為人們總的消費能力是有限的，在房產(chǎn)業(yè)消費多了，自然而然在其他領(lǐng)域就消費少了。而房產(chǎn)業(yè)投資投機性需求支撐起的房產(chǎn)泡沫終會在其與日俱增的某一天驟然破滅，那時候傷害的不只是尋常百姓，那些炒房者、銀行乃至大型企業(yè)都可能面臨滅頂之災。所以，除了本文提出的一些針對現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化政策外，對于房地產(chǎn)業(yè)在整個宏觀國民經(jīng)濟中的戰(zhàn)略定位和發(fā)展方向，政府或許應作一個全新的思考。

（作者：重慶工商大學管理學院研究生，戰(zhàn)略規(guī)劃與管理方向）

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