房地產信托兌付風險顯現

地產商望穿秋水，盼望來個“金九銀十”，而現實卻是一派慘淡。一邊是樓市銷售萎縮、回款急劇放緩，一邊是債臺高筑，房地產企業在重重壓力下負重前行。樓市冷風習習，房地產信托感染風寒，兌付壓力增大。

早在9月初，就有消息稱，個別房地產信托項目可能到期無法兌付。這個消息不斷蔓延，引發市場擔憂，而綠城集團“調查門”更是一石激起千層浪，引起了人們對房地產信托兌付問題的關注。如今，產品期限多為一兩年的房地產信托進入密集兌付期，兌付風險在不斷地挑逗著市場神經。

密集兌付期悄然而至

2009年是房地產蓬勃發展的一年，房地產信托的發行量猛增。普益財富統計數據顯示，2010年上半年新增房地產規模1407億元，全年新增規模2864億元。今年上半年，新增房地產規模2078億元，存量規模超過6000億元。根據中國信托業協會數據，2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年新增2077.66億元，房地產信托資金余額6051.91億元。

唐地產信托產品期限以1-2年居多，平均期限略高于1.5年。眼下，房地產信托已經迎來了密集兌付期。

目前，開發商的信托融資利率一般在15％以上，極個別項目達到25％-30％，融資成本高，兌付資金量龐大，而市場銷售萎縮，兌付壓力自然十分巨大。位信托業內人士表示，盡管房地產信托兌付出問題的屬于極少數，但是從目前看，風險也的確不可小覷。 “盡管，房地產信托目前尚未出現到期不能兌付的案例，但這種到期兌付，已有不少產品不是靠其當初產品說明中的還款來源進行兌付，而是通過其他方式實現到期兌付。目前，已有不少企業出現了兌付困難的問題。”普益財富產品部總監劉輝坦言。

回款乏力致使兌付壓力增大

那么，市場上普遍擔憂的房地產信托兌付風險，其關鍵影響因素是什么呢?

“房地產信托的主要還款來源是銷售回款，目前限購等嚴厲的政策對房地產銷售產生了極大的影響，而通過信托融資的，又以中小房地產開發商為主，在調控中受的影響更大。成交量萎靡，房屋銷不出去，還款自然會出現問題。”劉輝表示，銷售回款回不來，會導致房地產信托到期兌付不了。

從今年樓市的“金九銀十”來看，樓市銷售不容樂觀。根據中原地產統計，從9月1日至10月10日，北京市入市的商品房期房住宅項目有34個，提供了10276套住宅，按照市價計算，市值可達418億元。然而，就在統計期“金九銀十”的40天中，累計簽約的僅為1068套，簽約率僅10.4％。而這34個住宅項目的總回款也只有19.8億元，回款率不足4.7％。

如果未來樓市調控的政策堅持不變，那么房地產行業銷售狀況只會更加惡劣。這對于房地產信托而言，的確存在潛在風險。一位信托專業人士表示，房地產信托進入密集兌付期，這種兌付壓力會持續到2013—2014年，而且由于前期發行規模是不斷增大的，相對應的，是未來的兌付壓力會不斷增大。

未來整體風險可控

樓市成交萎靡，房地產信托兌付壓力增大，房地產信托的兌付風險引發了行業恐慌。而信托專業人士表示，目前房地產信托整體的風險可控。

“從整體層面來看，房地產信托的兌付風險并不大。”用益信托工作室研究員岳婷表示，信托公司有能力解決到期兌付問題，因為房地產信托產品一般都有充足的抵押現金保證，而且目前監管層對新發房地產信托產品進行了嚴格的控制。

普益財富產品部總監劉輝指出，市場目前尚無房地產信托產品出現無法兌付的案例。目前，已有不少企業出現了兌付困難的問題，主要原因是銷售情況不理想。 “房地產信托兌付風險可控，房地產信托出現問題的還是少數項目，房地產信托一般都有土地抵押、股權質押、擔保等一系列風控措施。但由于產品如期兌付的隱性要求，在融資方現金流不足以償還信托本息時，信托公司一般來不及通過處置抵押物等資產，回收資金。目前主要的方式是再發行新的信托產品，即‘以新還舊’，或者以自有資金先兜下，再慢慢處置抵押資產等。今后，如果出現大面積的到期兌付困難，信托公司可能只有找股東解決問題。”劉輝表示。

劉輝指出，對于前期發行規模較大的信托公司來說，未來的兌付壓力會很大。這種壓力有多大，取決于未來房地產行業的系統性風險，如嚴厲的房地產調控政策會持續多久，房地產成交量是否一直低迷下去，等等。