樓價幾曾降 小城故事多

“小城故事多，充滿喜和樂。若是你到小城來，收獲特別多。”正如歌里所唱，在二三線城市買房的人們，收獲特別多。

今年樓市的“金九銀十”不同以往，“金九”肯定沒了，“銀十”的成色注定也不那么閃亮。一線城市怎一個“跌”字了得!以北京為例，簽約量減少了45％，創了歷史新低。而10個重點城市里，有半數城市的成交量出現了30％左右的下滑。上海松江、青浦的別墅豪宅直降4000元；北京通州的地王“潤楓領尚”房價從3萬一搖身，變成了1.3萬。美國佛羅里達原價4萬美元的900平方米一塊“裸地”竟打了對折，只賣2萬!

一扇門關上的同時，一扇窗卻被打開。大城市正遭遇寒冬，小城卻迎來了“北國之春”。“小城故事多，充滿喜和樂。若是你到小城來，收獲特別多。”正如歌里所唱，二三線城市買房的人收獲特別多。中國房地產百城價格指數4月至8月份的數據顯示，月度住宅價格環比漲幅居前排行榜中，以秦皇島、洛陽等為代表的二三線城市多次居于前列。“限購令”公布的大半年時間內，領漲全國樓市的，正是那些未限購或限購不嚴的二三線城市。而除了限購的影響，筆者在這里也想來講講小城故事，找找小城今后樓市的趨勢脈絡。

小城要有大發展 城市化就是主旋律

第一個故事要說小城大發展。說到發展，不得不提大都市。中國今天的大城市就像一個個巨大黑洞，加速吸取資金、技術、人口等要素，同時也吞噬著幸福。除交通擁堵之外，房價趨高、生活成本增加、看病難、上學難等“大城市病”集中爆發。

但為什么人們還是對一線城市趨之若鶩?這里的幾組數據有解釋。把城市分類：50萬、100萬、1000萬人口三類。50萬人口以上的城市就能形成自我服務的內生經濟，這種城市能可持續穩定發展，但自由競爭度較低，個人發展需維系關系網。100萬人口以上城市，自由競爭度較高，相對可掙脫關系網，人才流動，城市高速發展。1000萬人口大都市，資源集中，自由競爭度最高，人才匯集，能超速發展。

不言而喻，北上廣深一線城市聚集著全國最好的經濟、教育和文化、醫療資源，不斷吸引人口流入。截至2010年底，北京人口約2200萬，上海人口約1900萬，廣州人口約1400萬，深圳約1500萬。

資源過度集中，最終導致區域發展的不平衡，除了“大城市病”，東西部發展不平衡，城市的資源、人才發展也不平衡，都現實存在。而“十二五”主線加快轉變經濟發展方式，實現區域平衡，正是中國經濟發展未來的方向，中小城市將迎來發展良機，城市化將成小城主旋律，中國第二輪城市化主戰場正是這些房價持續上漲的二三線城市。

大城市人口溢出，小縣城人口涌入，加上城市產業升級，投資的不斷增加及本輪的樓市調控，致使房地產商重新布局，加大對二三線城市的開發。像萬科、保利等品牌地產商進軍二三線城市，拉升了當地住房消費檔次，高品質小區也帶動了當地房價上升，而且這種趨勢還在擴大。種種客觀因素都會導致一個結果：從長期來講，即使“限購”，也擋不住小城的城市化和房價的上漲。

“限價”換“限購” 歡迎小域來做客

上面提到的“限購”，就是要講的小城第二個故事。小城房價在城市化主旋律下高歌猛進，短期漲得太快，終于引起了管理層的擔憂，于是“限購令”開始向二三線城市擴散。

8月份，隨著二三線城市“限購”的五大標準出爐，各地的“限購”一觸即發。一個多月之后，故事有了戲劇性變化：一方面，一些城市由于擔心“限購”，在短期內導致需求迅速釋放，房價反而量漲價升；另一方面，則是一些城市遲遲不推出具體措施，還有像廊坊、煙臺等城市，以“限價令”代替“限購令”。

“限價”換“限購”這個點子出的妙!妙筆生花的就是地方政府。地方政府面臨土地財政壓力，并且城市化進程中，大量開發土地，搞城市基礎建設，導致地方融資平臺壓力非常大。一線城市“限購”，恰為二三線城市房地產市場帶來了機會。“并不愿限購，而是希望趁限購形勢，迅速將當地房地產市場發展起來，趁房價往上漲，吸引開發商拿地賣出好價錢。”這是地方政府的如意算盤。此時讓地方政府出臺“限購”措施，“自斷財路”，定會遭抵觸，難有積極性。以“限價令”換取“限購令”，就不會把當地房地產打垮，土地接著賣，稅收接著有，地方財政不受影響，房價還能控制住，也能向中央交差。

問題出現了：房地產商一想今后不能漲價了，干脆一次漲到位，提20％－30％的價格，再通過打折銷售，這樣也沒什么損失，價格卻虛高不少。“限價”換“限購”，不但沒限住房價，也限不了成交量，除了本地人剛需，許多外地買房人也涌入小城，參與搶購大軍。為什么會有那么多外地人趨之若鶩，到小城來做客呢?因為小城是看似一幅畫，聽像一首歌，人生境界真善美。

看似一幅畫 小城人生境界真善美

看似一幅畫，聽像一首歌，風景如畫，休閑買房是今天講的小城第三個故事。

二三線城市中，特別是旅游城市的房子極有吸引力。海景別墅，山澗豪宅，這些房子成為故事主角。吸引人的是養老加投資!這些房子在郊區，限哪門子購啊，放開了買唄!在大都市待得不耐煩的人，看到“秀水之地，宜人之居”，盼望著養老能來這天上宮闕，能不動心嗎?所以，類似秦皇島這樣的旅游城市，更是出現了“限購焦燥癥”，房價坐上了火箭，漲幅位居全國第二。

不過，休閑度假可以有，投資可就兩說了。講個故事大家就明白了：一個大城市老板在海濱城市買了棟海景別墅，進行了豪華裝修，打算以此養老。第一年生意太忙，就去了一次，走時怕別墅沒人看管，就請了保姆。保姆正好家里不夠住，就住進別墅，隨時看護院子，老板甚是滿意。第二年，老板仍很忙，只去了一次，保姆反映離市區太遠，治安不好，丟過幾次東西。于是，老板找了保安，負責看家護院。安排妥帖后，放心的走了。第三年，老板更忙，沒時間去別墅。

第四年，老板終于到了別墅，結果看到保姆和保安結婚了，娃娃也出生了，一家三口幸福的生活在大別墅里，過著天堂般的生活，還領著雙份工資!老板卻累死累活，在別墅也住不了幾天。呵呵，太搞了!當然這是笑話，但也是賓事。

小城的三個故事講完了，買不買，看你自身情況。不過要說一句：二三線城市中心區的房子真有價值!從投資角度說，投資CBD的核心區域房產，房價從100年的發展過程看，是唯一能夠跑贏CPI的。而在危機中，核心區的房子又是最抗跌的。2008年次貸危機中，美國紐約中央花園邊上的房價只下跌15％左右，舊金山核心區域只下跌2096，而中小城市、特別是二三線城市普通房的房價，腰斬一半的比比皆是。