房價下跌 狼來了嗎

9月11日，北京市通州區京貿國際城門前，上演了一場業主大戰開發商的鬧劇。上百名業主齊聚小區入口，開發商一管理人員欲駕車突出重圍，卻刮倒一位業主，遭到圍堵。雙方隨即展開口水大戰。

這場鬧劇，正是緣起開發商降價。

據了解，京貿國際城去年一度售價2.6萬元／平方米，去年年底，該樓盤下調價格至1.98萬元／平方米，并承諾對前期高于2萬元／平方米價格購房的業主實施差額返還。而就在近日，該樓盤再次推出特價房，均價為1.4萬－1.5萬元／平方米，盡管特價房是2013年入住的期房，但近6000元的降價空間還是觸動了老業主的神經。

關于房價的話題，早已成為老百姓的“下酒菜”。一次次政策調控之后，都是在對房價下跌的期望中再次失望。房價并沒有如預期那樣回落，反而變本加厲地瘋漲。

近來，政府似乎加大了決心，打出政策組合拳，力求打壓房價。在限購、限價等多種調控政策下，往年樓市旺銷的“金九”卻迎來了慘淡開局，主要城市樓市成交量過半下跌，一線城市成交更是無一例外的陷入了“冰點”。中指院公布的9月5日－11日樓市交易數據顯示，其監測的3s個城市中，19城市樓市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30％以上，其中深圳同比跌幅最大，達到60.85％。北京、重慶、杭州(不含蕭山和余杭)、廣州、成都、南京及上海同比下降幅度亦皆超過30％。

“狼來了”的故事，在房產市場上不斷上演。這一次，狼真的來了嗎?如果房價接不住我們這七板斧，那么狼就真的來了。

板斧一 調控政策念“緊箍咒”

近年來，政府不斷出臺政策，打壓房價，尤其是進入2011年以后，更是加大打擊力度。有人說，2011年是樓市調控年，這并不為過。1月26日，由溫家寶總理親自確定的“新國八條”劍指樓市，首次將二套房首付比例提至60％，并調高了貸款利率。由此，“樓市調控年”的號角被正式吹響。

隨后，上海和重慶在全國率先推行房產稅，扛起了打壓房價的大旗。其他地區也不甘示弱，紛紛出臺限購令表決心。

7月12日，國務院召開的常務會議指出，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，并提出了加強和改善房地產市場調控的五點意見，意在鞏固“新國八條”的調控成果。同時給地方政府和房地產企業一個明確的預期，當前進行的房地產調控方向不動搖，力度不放松，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。

7月22日，中共中央政治局會議也指出，要堅持不懈搞好房地產市場調控和保障性住房建設，堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設計劃。

之后，便是風聲鶴唳、草木皆兵的二三線城市限購。浙江省臺州市近日出臺《關于進一步落實房地產市場調控工作的通知》，其最為關鍵的內容是房產限購措施。該市是新一輪限購政策出臺的首發城市，臺州限購令標志著限購政策將更大范圍覆蓋房價上漲過快的城市。

此外，有消息稱，銀監部門對房地產信托余額和新增規模排名前20的信托公司進行了窗口指導，截至目前已經有包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司，暫停了房地產信托業務。近日又有媒體報道，四大國有銀行發文叫停房地產信托業務。這是繼5月中旬銀監會要求控制規模之后，房地產信托再呈收緊跡象。一時間，市場上風聲四起，“喊停”與“辟謠”交替出現，被譽為房地產最后的“救命稻草”也將被撈起。

“緊箍咒”越念越急，這一大板斧著實夠房價受的。

板斧二 保障房擔起調價大任

這一輪樓市的宏觀調控中，保障房的作用越來越受到重視，而逐漸成型的“雙軌制”思路中，保障房也開始成為整個住房供應體制中的一大支柱。

按照“十二五”規劃，我國將新建各類保障性住房3600萬套，今年全國保障房供應量是1000萬套。截至5月底，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造住房開工340萬套，占計劃的34％，開工率比去年同期明顯提高。住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，各地區加大了保障性安居工程建設力度，建設進度總體正常。

“由于各地對投融資平臺運作模式并不陌生，且有些地方早有相關融資計劃，不存在操作障礙。而且相關部門會簡化審核，優先辦理核準保障房融資手續。因此，預計保障房融資會快速啟動，保障房建設也將大大提速。”業內專家指出。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生預測，未來全國保障房銷量占比將達到30％以上，其占部分城市住房銷售量的比例或將達50％，保障房的銷量將直線上升。這意味著目前商品房的庫存量會進一步增加，開發商的銷售壓力也會加大。

以北京為例，截至9月16日，北京商品房總庫存達到142萬套，其中期房住宅庫存再次回到7萬套以上，達到74105套。如果保障房入市，即使其分去三成交易量，也會使住宅庫存量變相增長至近20萬套，這已經高出2009年初北京商品房14萬套的庫存高峰，開發商銷售壓力可想而知。

北京萬科董事長毛大慶認為，隨著保障房大批上市，房地產市場供應結構將發生質的改變。一方面，大量上市的保障房將迅速拉低市場成交均價；另一方面，資金鏈越來越緊張的開發商也將選擇加速降價打折，抓緊銷售回款，入袋為安。

專家表示，如果各地正在建設的保障房增量能落地并形成有效供應，對高價商品房的壓力是巨大的，到時房價將會迎來向下的“拐點”。

板斧三 “鬼城”暴露供需失衡

宏觀政策不斷緊縮，市場也受此影響，供需失衡，“鬼城”就是最好的佐證。

鄂爾多斯的康巴什新區曾被美國《時代》周刊稱作建筑豪華、卻無人居住的“鬼城”。據報道，康巴什最初是為100萬人居住、生活和娛樂而設計的地方，然而現在卻幾乎沒有人居住，只有幾輛汽車駛過多車道公路，白天有些政府辦公室開門辦公。偶爾出現的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中大災難過后一名孤獨的幸存者。

同樣的，鄭州的鄭東新區也被譽為“鬼城”。2010年年底，美國一家名為“商業內幕”的網站公布了若干幅鄭東新區的衛星圖片，并從圖片上判斷，這只是“一片空屋的堆積”，可能是中國最大的“鬼城”。而早在那家美國網站“爆料”之前一個月，河南財經政法大學12名大學生就公布了一份抽樣調查報告，鄭東新區住房空置率在鄭州各城區中“不幸”高居榜首。

在北京、廣州等一線城市，同樣存在住房空置率超過警戒線的現象。國家電網公司調查顯示，2010年，全國600多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住。

這些已交易但無人居住的房產，正是之前大肆炒作的惡果。隨著政策不斷推進，房產稅如果在全國各地落實，那么這些閑置房產的主人就會出售手中多余房產，導致市場供應量大幅增加，從而降低成交價格。

用最簡單的方式去思考，如果這些空置房都住滿人，那么還會有多少人需要買房子?一旦需求量大幅下降，那房價下跌就指日可待了。

板斧四 舊房比新房還貴

除了供需失衡之外，包括北京、上海、深圳、廣州等地在內的一線城市一二手房價倒掛，也成為房地產市場的另一怪相。

根據北京中原對最近幾個月在京開盤的老項目再上市價格的統計，商品房售價低于同項目在售二手房價格的現象開始變得越來越多。例如，位于東壩的首開常青藤家園8月開盤銷售的均價為22729元／平方米，而同項目掛牌的二手房均價則高達25000元／平方米。學府樹家園的二手房售價為34500元／平方米，而在7月底預售的一期新項目的售價則為33083元／平方米。大興的香海園項目最近一期的售價為18029元／平方米，而二手房簽約價格則為18500元／平方米。

除北京之外，深圳、上海、廣州等地的商品房市場，一二手房價倒掛的情況也正在逐漸增加。深圳從5月份實施樓市限價政策以來，一二手房價格倒掛現象就開始日趨明顯。6月份，萊蒙國際開發的水榭春天三期以2.1萬元／平方米價格入市，而目前該項目二期部分二手放盤價已達到2.5萬元／平方米；招商雍景灣以3.5萬元／平方米的均價開盤，而該片區同等二手房價格目前已經達到5萬元／平方米。中原地產根據深圳市規劃和國土資源委成交系統數據統計，深圳一二手房價格差從2011年1月份逐步擴大，5至6月時已達到高峰。

同樣，當前上海一二手房價格倒掛現象也有所加劇，其中寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現尤為突出，部分區域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。

“一二手房價倒掛現象的擴大，標志著市場整體回調已經露出了征兆。”北京中原市場研究部總監張大偉分析認為。隨著調控效果的不斷顯現，不少業內人士都認為，這種一二手房價倒掛的現象很可能繼續蔓延。而隨著一手房價格的持續下調，繼續維持價格高位的二手房市場很可能進入有價無市的狀態。

板斧五 二三線城市房價透支

房地產市場上從來都不缺傳說，二三線城市房價就是近來最瘋狂的一個。

在山東煙臺，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年7月均價在每平方米4500元左右；今年1月以來，均價連續突破6000元／平方米。

福建泉州城區的商品住宅均價，從1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破萬”；隔一個月后，已接近每平方米1.1萬元。此外，今年以來泉州房地產市場掀起了新一波推盤高潮。上半年，泉州全市商品住房銷售1.8萬多套，其中二季度城區的住房交易套數和交易面積，均環比一季度增長了近三成。

遼寧丹東是今年上半年全國房價漲幅最快的城市之一，1－6月間，前4個月漲幅均在兩位數之上，有3個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。該市一知名房企負責人告訴《投資與理財》記者，該公司一個樓盤2009年10月開盤，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。

中原集團研究中心近日公布的一份針對50個未限購二三線城市樓市的調查報告顯示，有26個城市上半年住宅成交量同比出現上升，沒有一個城市的住宅價格出現下跌。調查發現，丹東等18個城市上半年本地人房產投資比重超過20％，14個城市上半年外地人購房比重超過20％。

但一個突出的問題是，大多數二三線城市商品房主要靠本地購買，而連續拉高的房價將使這些城市出現購買力被透支的現象。

中原集團主席黎明楷認為，限購令“擴編”等調控政策的深入，初期可能導致二三線城市恐慌性購房的“反沖擊”，但政策真正落實后，限購令對樓市的沖擊將展現出來，二三線城市投資性投機性購房需求會被抑制，房地產投資屬性會被逐漸弱化，二三線城市樓市成交量將持續萎縮。

屆時，二三線城市房價或將重蹈一線城市房價下跌的覆轍，甚至有過之而無不及。

板斧六 買房者“再等等看”

市場就是有賣有買，無論市場有多少政策規范它，也無論賣的東西有多好，只要買東西的人不掏錢，那就永遠達不到平衡。因此，買房者是否出手，也成為左右房價的重要因素之一。

“金九銀十”的樓市黃金期已經過半，但記者走訪發現，房地產交易中心很是冷清，多家售樓處也是門可羅雀。即使是在中秋小長假，也沒有出現傳統的旺季，成交量環比反而有所下降，特別是二線城市成交量降幅較大。

據了解，自限購開始后，消費者的購房熱情再度削減，紛紛進入持幣觀望期。網尚機構對網友的購房意向先后進行過幾次調查，據它們披露的數據，最新調查中依舊有44％的網友表示“近期不會買房”，有約33％的網友表示“再等等看”，確定買房的僅有14.98％。

黃小姐就是觀望者之一，她不知道房價什么時候能降，但愿意等，“就算現在有錢也不出手”。理由很簡單，有能力買房的人去年那么狂熱，很多人都出手了。現在二套房首付又提高一成，又加利息，有能力買房的人越來越少了，所以成交才下降。“我今年還會去看房，但不會急著出手，現在有錢我愿意拿去買車或者買股票，總之暫時不買房。”

據國家統計局數據顯示，8月份全國70個大中城市新建商品房住宅價格環比下降的城市有16個，持平的城市有30個。與7月份相比，8月份環比價格下降和持平的城市增加了15個。

對此，山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海認為，國家一系列的嚴厲房市調控政策已起到明顯效果，中國的房市“高燒”已經退去。在限購令“疑云”籠罩之下，中國眾多二三線城市的房地產市場態勢，已由限購令傳出初期的“搶購”轉變成濃厚的觀望情緒，期待房價的回調。

板斧七 房子或將不再“被必需”

當然，除了持幣觀望之外，還有一種新現象正在悄悄影響著房產需求量，那就是不必非要自己買房的思想。

一面是令人望而生畏的高房價，一面是壓在肩頭的重擔與對父母的愧疚。當下的年輕人，正在改變住房觀念，在購房問題上選擇退而求其次。

“房價那么高，就我個人的經濟能力來說肯定買不起新房。我現在的目標是買一套七八十平米的二手房，我每個月都會存500元的購房基金，攢夠首付立馬買房。希望房價不要再瘋漲了，能降更好。”1980年出生的小宋，現在是一名汽車銷售人員，迫于經濟的重壓，他已將購房目標從新房轉變為地點稍偏的二手房。這種退而求其次的做法，無疑在購房當中給了經濟能力尚弱的年輕人一個強有力的緩沖。

在國外，年輕人租房住占據著住房消費的重要比例。在我國，買房從現實意義上來講，更多地成為一種投資行為，而非消費行為。以租代購也不可否認是年輕人實現“安居樂業”的又一途徑，也是調節高房價的一劑良藥。

面對高房價，其實不單單只有買新房這一條路，買二手房或者租房也不失為一種理性選擇。現在，有更多的年輕人勇于面對現實，選擇不買房，而更愿做自得其樂的安居客。

如果有一天，房子不再那么被需要了，是不是房價就會回歸理性了呢?