淺談不動產(chǎn)異議登記

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2011)11-0026-01

異議登記制度起始于早期的普魯士法，在國外已有100多年的歷史，在我國卻是一項新事物。建國以來，我國的物權法長期不發(fā)達，1998年我國立法機關正式將物權法的制定提上議事日程，直至現(xiàn)今物權法才粉墨登場。《物權法》中第19條“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”規(guī)定了不動產(chǎn)異議登記制度。

一、異議登記概述

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產(chǎn)物權登記的正確性存有異議而提出的登記，異議登記是物權法上的重要制度，旨在對登記錯誤狀態(tài)下的事實權利人或者利害關系人提供救濟的手段，通過在不動產(chǎn)登記簿上記載對該不動產(chǎn)登記正確性的異議，破除登記的權利推定和公信力，排斥善意第三人的信賴，以此保護權利人和利害關系人的利益。它是為更正登記之前所采取的一種臨時措施。

二、異議登記過程中的考慮

1、申請異議登記的條件

在異議登記制度中有權提起異議登記申請的人為權利人和利害關系人，這應當是指稱事實上享有不動產(chǎn)物權而未在登記簿上體現(xiàn)，或者在登記簿上錯誤體現(xiàn)的人以及因登記錯誤而使其應有權利受到侵害的利害關系的人。

簡言之就是，權利人和利害人依自己的見解，認為不動產(chǎn)登記錯誤時即可提出，而不需要自己有確切的證據(jù)證明登記確實有誤。因為異議登記僅僅是登記異議，而不具有更正的效力。

2、申請異議登記的程序

法律規(guī)定異議登記制度只是給權利人提供了一個權利保障機制，當事人是否需要用此制度來保護自己的權利屬其意思自治的范圍，其對自身權利行使與否是其自由，法律不應加以干預。異議登記實質上是一種暫時保全登記，是更正登記的前置輔助手段。

《物權法》中規(guī)定，不動產(chǎn)權利人或利害管理人認為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤，可以申請更正登記，當更正登記請求遭到拒絕后，才產(chǎn)生異議登記。登記機關部門接到當事人提出的異議后，存在受理異議登記申請時是否審查申請人的更正登記請求遭拒絕的事實，筆者認為1、登記機關可根據(jù)《物權法》第12條的授權，對申請人進行詢問；2、登記簿上的所有權人也應當有知情權，登記機關應當及時通知本人。為什么要通知呢？筆者認為，如果登記簿記載的權利人恰好在這期間急于辦理轉讓和抵押，而登記部門沒有及時通知到當事人，那造成的后果，登記部門也是拖不了干系的。

3、申請異議登記的資料

異議人申請異議登記時，可以提供法院的受理回執(zhí)、判決書、裁定書等法律文書。若沒有法律文書，筆者認為應當讓異議人提供書面材料，并在異議登記15日內(nèi)向法院起訴后，向登記機關提供法院受理案件回執(zhí)，否則，異議登記失效。

三、異議登記的失效

《物權法》中未對異議登記的失效做出規(guī)定，但為今后更好的工作將異議登記自登記簿上涂銷，是登記部門須考慮的問題。筆者認為，異議登記失效主要有四種情形：1、除斥期間的經(jīng)過而沒有提出更正登記申請的。異議登記除斥期間是我國學者對異議登記的一個創(chuàng)新，除斥期間在外國立法例中都沒有規(guī)定，但在梁慧星教授主持編寫物權法草案建議稿第20條中規(guī)定了除斥期間，“…異議登記自登記之日起三個月內(nèi)有效。此三個月未向登記機關提起變更登記的請求的，異議登記失去效力…”。我國物權法中規(guī)定“登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效”，此時，登記部門主動涂銷異議登記即可。2、異議登記申請人中途撤回異議登記的。異議登記申請人在記載異議后，發(fā)現(xiàn)自己錯誤而主動中途要求撤消異議登記的，筆者認為，此時登記部門應依照申請人的意愿予以涂銷。

四、異議登記在我國施行的分析

在擬《物權法》草案期間，是否設定異議登記制度有不同意見。反對者認為在我國，目前實現(xiàn)異議登記的條件尚不成熟，一方面是基于對我國登記制度尚不完善的現(xiàn)狀的考慮，認為“實行異議登記之后，登記的公示作用將會減弱，甚至權利設定和移轉的登記因為異議登記的存在而降低了其應有的價值。”“實行異議登記制度將會使登記制度難以發(fā)揮作用。”另一方面，則是對異議登記在實踐中難以操作的擔憂。

異議登記與公示公信制度相伴而行，能更好地協(xié)調登記權利人、事實權利人及交易第三人之間的利益，設有異議登記制度有利于緩和物權變動中公示公信原則對第三人保護的絕對性，彌補對真實權利人保護的漏洞。公示公信的作用在于保障交易安全，第三人可以基于“無公示即無物權變動”、“有公示則有物權變動”的信賴而為交易，法律保護這種信賴。然而，事實上這種信賴只是對公示的信賴，而公示并不總是與實際狀況相符的。不動產(chǎn)以登記為公示方法，在不動產(chǎn)物權中表現(xiàn)為登記記載的狀態(tài)與現(xiàn)實狀況不符，登記有誤。此時，事實權利人可以采取更正登記的方式徹底消除原來登記所具有的公信力，以更正后的登記確立新的公信力。然而，更正登記提出之時當事人雙方往往對是否屬于錯誤登記有爭議，因而更正登記的最終實現(xiàn)通常需要很長一段時間，而在更正登記作出之前在法律上有無對原權利人和與錯誤登記有利害關系的人進行保護的方法正是異議登記制度所要考慮的問題。有些學者講的好，異議登記記載于不動產(chǎn)登記簿只在于昭示一個可能性，即在登記簿上記載的不動產(chǎn)物權的正確性問題上打一個問號，這個登記有可能是正確的有可能是錯誤的，第三人不可再信賴其一定是正確的。通過這種措施，在權利尚未最終確定屬誰之時，警示第三人，客觀上也能起到降低登記權利人處分不動產(chǎn)的機率。因為有交易意向的第三人在看到登記異議之后，可能會因為對交易安全性的考慮而放棄了與之交易的想法。即便有第三人愿意與登記權利人進行交易，那也是在自愿承擔因登記確實有誤時真正權利人對不動產(chǎn)行使追及權之風險。

異議登記制度是作為對抗現(xiàn)時登記公信力的制度，對事實權利人和利害關系人提供了周全的保護，有此制度可以避免法律在當事人保護上的顧此失彼或者是厚此薄彼。