無法“軟著陸”的泡沫終將“破滅”

陳思進

某國際金融財團全球投資部風險管理資深顧問，定居多倫多

曾任瑞信證券投資部助理副總裁、美銀證券公司副總裁、宏利金融財團資深顧問等職

前兩天，有網友微博留言說，近來股市跌跌不休不敢進，而金、銀的風險太大怕被套住，想來想去覺得還是買房風險最小，于是又開始在家鄉沈陽跟風投資房地產。

與簡單地掏錢買房不同，他的房地產投資是把銀行存款取出來，借給當地的房地產開發商以收取高利率。他說據最新公布的數據，沈陽5月份的房價比4月份上漲了2.16%，那自己這樣做也可以叫理智“投資”了吧？

盡管國家連續出臺了一系列政策打擊投機炒房，可中國的房價比“豬堅強”還堅強，政府越是調控房價，炒房者就越熱乎。

看看網上流傳的這個帖子就明白了：

十年炒房的結果，是自行車進去，奔馳出來；光著屁股進去，穿著皮爾·卡丹出來；乒乓球進去，地球出來；打工仔進去，老板出來；壁虎進去，鱷魚出來；蚯蚓進去，蟒蛇出來；拖根繩子進去，拉著藏獒出來#8943;#8943;

深圳大學教授國世平更是語出驚人：“我的一個學生在東莞買了680套房子。”他建議投資者今年不要買房了，不然很可能會成為最后一棒。

房價真的會跌嗎？

眾所周知，任何商品的價格都由供需雙方決定，供給是分母，需求是分子，當分子遠大于分母時，價格上升，反之下跌。在一種商品吹起泡沫時，沒有最高只有更高。因為在泡沫沒有破滅之前，人們聽到的都是賺錢發財的故事。于是“需求”無限增大，在“供給”相對不變的情況下，想買就必須出更高的價格。人類的貪婪本性，就這樣被轉化成所謂的“剛性需求”。

但是這樣的“剛性需求”，真能確保房價不跌嗎？

從金融學角度來看，再值錢的商品也要看你在哪個價位買入，在合理價位之下買入才會物超所值，進而保值增值。反之就好似進入擊鼓傳花——投機炒作的類零和游戲中。在中國房子的“剛性需求”中，投機炒作帶來的“需求”越來越多，而這又催生了合理房價之上的“泡沫”。

縱觀古今中外金融史，泡沫最終都難逃破滅命運——價格一路上漲，然后突然下跌，泡沫從來沒有所謂“軟著陸”的機會。

當泡沫的價格在瘋狂上揚后突然停止漲價，投機者便會感到膽怯和恐懼，進而立刻拋售，引發價格快速下跌，這時的價格沒有最低只有更低，一如日本房價狂跌90%的境況。

一旦跌了，后市如何？

大家只要稍加留意，就會發現經常有人念叨：某某人幾年前在北京、上海買了幾套房子，現在已是千萬富翁了。這樣的發財故事總會被人津津樂道，也引領著無數后繼者魚貫而入。但問題在于千金難買早知道，類似的神話也有反面典型。

如美國房市從2006年7月開始下跌，預測將跌回1998年甚至1996年之價位，房市跌幅比當年的大蕭條更為慘烈。大蕭條過了19年才恢復，可想而知，美國房價想再回到2006年時的價位，至少要再等10年甚至15年以上！

而從最高點跌了九成的日本東京的房價，投資者想等“解套”，可能會面臨“一輩子的孤單”了！

再如網絡泡沫破滅之后的納斯達克指數，從5400點一路下跌至3800點后小幅回升至4000點，這時之前進場的人由于恐懼立刻在這一高點解套拋售。如此一來，股市繼續往下跌，這樣的惡性循環之后，納斯達克指數一直跌到1100點時才算到底止住。

筆者認為，中國房市很可能會重蹈納斯達克指數的覆轍，價格向上時，人們受貪念驅動蜂擁而至；一旦利多出盡價格向下時，人們又將被恐懼所控制，做鳥獸散。這樣的戲碼在A股中已經上演了一回。從先前那個網友的帖子可以看到，目前很多銀行開始拒絕貸款給房產商，房產商就只能支付高額利率到民間去融資，這是否已經是中國房市最后的瘋狂跡象呢？

中國的房市泡沫同樣很難“軟著陸”，只有以崩潰結局。到那時，那段有關炒房的熱貼就要倒過來讀了：奔馳進去，自行車出來……