加強(qiáng)物業(yè)管理 促進(jìn)社會(huì)和諧

摘 要:物業(yè)管理是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代人們生活中必不可少的企業(yè)。物業(yè)管理工作是城市生活的重要環(huán)節(jié)，是推進(jìn)城市文明健康發(fā)展的紐帶，與人們的生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)，物業(yè)管理的好壞直接影響著人們的生活和工作質(zhì)量，是構(gòu)建和諧社會(huì)一個(gè)重要方面。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理社會(huì)和諧

中圖分類號(hào):文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1674-098X(2011)07(c)-0208-01

現(xiàn)代物業(yè)管理通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)住戶的交流，繁榮社區(qū)文化，推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流，加快和諧社會(huì)的發(fā)展。

1 科學(xué)的物業(yè)管理，促進(jìn)和諧社會(huì)的建立

1.1 有利于居民社交和繁榮文化

物業(yè)管理作為一種消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)住戶的交流，繁榮社區(qū)文化，推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了居民的社會(huì)交流和情感交融。

1.2 促進(jìn)居民身心健康

小區(qū)物業(yè)管理看似簡單，一般理解無非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”等等，但其實(shí)牽涉的事情很多:如綠化、保潔、保安等。在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的身心體驗(yàn)。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質(zhì)量。

1.3 有利于居民文化素養(yǎng)的提高

現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化與品味，使廣大住戶有一種情感的歸屬。科學(xué)的物業(yè)管理，能增長廣大住戶的見識(shí)，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高他們的素養(yǎng)。

2 物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題分析

2.1 政策、法規(guī)滯后，物管企業(yè)缺乏競爭意識(shí)

物業(yè)管理配套法規(guī)出臺(tái)少，出臺(tái)的也不細(xì)，大多不具有較強(qiáng)的可操作性。物業(yè)市場化要求在相同條件下的公平競爭;社會(huì)化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢，履行自己的社會(huì)職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán);規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開展有序競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關(guān)部門。

2.2 物管投訴多，社會(huì)認(rèn)可程度低

物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因，一方面是物管企業(yè)提供的服務(wù)和住戶期望與理解產(chǎn)生了一定差距;另一方面是開發(fā)方?jīng)]有足夠重視所建物業(yè)后期管理需要的客觀條件與運(yùn)作成本。還有政府未下力氣引導(dǎo)群眾對物業(yè)管理消費(fèi)形成正確認(rèn)識(shí)，造成其社會(huì)認(rèn)可度偏低。我國物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。

2.3 企業(yè)規(guī)模小

由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小，開發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等，直接形成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實(shí)現(xiàn)高規(guī)格和大規(guī)模發(fā)展，企業(yè)規(guī)模總體偏小。

2.4 物管企業(yè)自我發(fā)展能力不高

很多物管企業(yè)因攤子過大，管理跟不上，一些急劇擴(kuò)大規(guī)模的物業(yè)公司出現(xiàn)虧損，不得不退出部分樓盤的管理。

3 影響物業(yè)管理的原因

3.1 配套法規(guī)政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則嚴(yán)重滯后

由于配套政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則嚴(yán)重滯后，使現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的很多問題沒法快速裁判。物業(yè)管理涉及方方面面，一些糾紛問題的解決上，主管部門因缺少可依據(jù)的配套法規(guī)與細(xì)節(jié)難以出據(jù)權(quán)威意見，造成公說公有理婆說婆有理。

3.2 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

由于各類物業(yè)的類型不同，其管理服務(wù)的項(xiàng)目有所差異，需要管理服務(wù)的內(nèi)容和管理服務(wù)的難度、深度及細(xì)度也不盡相同。不同物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)不同類型的物業(yè)，不同管理服務(wù)項(xiàng)目，不同物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照國家計(jì)委、建設(shè)部等有關(guān)規(guī)定，分別測定出不同物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)行政主管部門備案后施行，這才是最科學(xué)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.3 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立法人單位，不具經(jīng)營管理物業(yè)的營業(yè)資格。其做為一個(gè)非經(jīng)濟(jì)組織同經(jīng)濟(jì)實(shí)體的物業(yè)公司訂立委托管理合同在法律上不對等，表現(xiàn)在業(yè)委會(huì)對其他住戶與物業(yè)公司造成損失時(shí)無賠償責(zé)任和能力。另外業(yè)委會(huì)的自治組織職能同業(yè)主自律應(yīng)結(jié)合，并須在政府的監(jiān)管下進(jìn)行，這才能真正提高自治管理能力。近年來，一些業(yè)主的非理性維權(quán)，使物業(yè)管理的糾紛隨之增多。究其原因，主要是業(yè)主不了解物業(yè)管理，他們對物業(yè)管理在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)導(dǎo)致了許多不必要的麻煩。

4 加強(qiáng)物業(yè)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)的建立

(1)加強(qiáng)政府職責(zé)，完善住宅物業(yè)管理體制

一是嚴(yán)格開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收程序，妥善解決遺留問題。政府有關(guān)部門應(yīng)按照以人為本的原則，結(jié)合物業(yè)管理的需要，完善住宅小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn);嚴(yán)格審查小區(qū)建設(shè)配套設(shè)施，并明確其權(quán)屬;加強(qiáng)對建設(shè)規(guī)劃、水電配套的驗(yàn)收設(shè)施及建筑物在建過程的管理;建立政府職能部門和開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制。

二是加強(qiáng)對物業(yè)公司監(jiān)管，完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要根據(jù)物業(yè)管理公司服務(wù)能力和既往服務(wù)水平，嚴(yán)格物業(yè)管理準(zhǔn)入機(jī)制，加大巡查力度，建立企業(yè)信用檔案，盡快出臺(tái)物業(yè)企業(yè)的接、撤管辦法，規(guī)范新舊物業(yè)管理權(quán)的移交程序。

三是加強(qiáng)物業(yè)知識(shí)的宣傳和正確的輿論導(dǎo)向。發(fā)揮輿論媒體在建設(shè)和諧社會(huì)中的積極作用。對物業(yè)管理進(jìn)行全面地報(bào)道。廣播電視、報(bào)刊雜志等媒體應(yīng)大力宣傳普及物業(yè)知識(shí)，引導(dǎo)人們樹立新的物業(yè)消費(fèi)觀念;媒體宣傳不僅要揭露物業(yè)管理中存在的問題，更要客觀報(bào)道物業(yè)管理給居民生活帶來的益處。對物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和案例要及時(shí)宣傳報(bào)道，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

(2)針對配套法規(guī)規(guī)定與實(shí)施細(xì)節(jié)滯后問題，政府應(yīng)盡快著手修訂、制定

在各項(xiàng)配套法規(guī)與細(xì)節(jié)未出臺(tái)前，則可以考慮先由政府行業(yè)主管部門，以文件形式指導(dǎo)解決相關(guān)問題，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)展與加劇。

(3)物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ)，最好的辦法就是多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務(wù)的開展，都會(huì)贏來無限商機(jī)。

(4)物業(yè)管理企業(yè)也要樹立自己的服務(wù)品位，提高人員的業(yè)務(wù)技能，通過不定期的自我培訓(xùn)，在工作、實(shí)踐中學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)，再通過以老帶新，這樣才能培養(yǎng)出來一支適應(yīng)管理的好隊(duì)伍。還要?jiǎng)?chuàng)造企業(yè)文化，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，員工人人講優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而使企業(yè)的整體形象凸現(xiàn)出來。

總之，物業(yè)管理企業(yè)要真正走向市場化，在市場中求生存，求發(fā)展，只有政府承擔(dān)必要的責(zé)任，依靠法制，最終使物業(yè)企業(yè)與住戶實(shí)現(xiàn)依法依合同辦事。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，以好的服務(wù)、好的品位立足于社會(huì)，才能有助于文明、和諧社會(huì)的建立，發(fā)展。