樓市或進入“實降”臨界點

“下半年供求關系將發生變化，市場調節作用將顯現。”王海斌表示，未來房地產政策走向取決于房價，并且將逐步由政策主導周期轉向市場供求主導周期，市場將由目前的被動降價轉向主動降價。

上半年同比大幅增長的業績，并不能抹殺主流房企對全年業績的擔憂。

據中原地產、世聯地產等多家機構數據顯示，多數房企目前完成全年銷售目標不足一半。隨著下半年限購城市的增加，限貸、限價也可能進一步升級。

針對7月12日國務院常務會議“限購擴大化”的消息，中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱（微博）認為，“調控絕對不會輕易結束”，決策層的表態深具警示作用，一是警示部分放松調控的一、二線城市，別搞小動作；二是警告部分對樓市不做控制的三、四線城市，別跟著被限購。

雖然尚未有具體的政策出臺，但市場已對上述消息做出反應。機構研究報告開始警示部分房價上漲過快的城市存在的風險；大型地產公司則開始調整某些區域的布局及產品結構。

此外，部分城市調控政策進一步升級。7月18日深圳樓市傳出消息，深圳將對下半年樓市進行“月度環比零增長”的限制，“如果現在不控制，到年底深圳新房價格整體漲幅肯定會超過10%。”世聯地產研究總監王海斌如是說。

在嚴厲的調控政策之下，“下半年供求關系將發生變化，市場調節作用將顯現。”王海斌表示，未來房地產政策走向取決于房價，并且將逐步由政策主導周期轉向市場供求主導周期，市場將由目前的被動降價轉向主動降價。

在王海斌看來，影響下半年房價走勢的關鍵指標，是供應量與需求的變化。

從供應量來看，綜合國家統計局、世聯地產統計數據顯示，下半年一線城市中北京商品房存量小幅攀升，上海大幅攀升，廣深較為平穩；二線城市中杭州、青島大幅攀升，南京、重慶小幅攀升，不考慮上半年的推遲供應，40個重點城市今年下半年和明年上半年市場潛在供應都較為充足。

中原地產的統計則顯示，今年3月份以來，標桿房企（萬科、保利、中海、恒大、金地等）的供應量逐月增加，最近兩月供應量環比上月上升幅度均在3至4成之間。根據經驗，2011年下半年標桿房企供應量將占其全年推盤量的7成。目前，標桿房企在售項目的庫存量約1600萬平方米，較年初增加28%。

“全國下半年商品住宅供應迅速放量，供大于求將成常態。”世聯地產研究員衛旭華說，今年四季度供應達到頂峰，而供銷差將于2012年一季度達到頂峰，全面超過2008年，樓市價格面臨較大的下行壓力。

歷史數據顯示，供銷差達到頂峰后3個月內，價格迎來底部，世聯地產據此認為，今年四季度至明年一季度，由市場供求主導房價調整的概率增加。

上半年，包括中海、碧桂園、恒大、保利等多家大型房企在內，均進行了部分房源的降價促銷，這些公司均判斷，此輪樓市調控將持續很長一段時間。

“上半年多數開發商目標完成率不足一半，下半年銷售壓力仍很大，減緩拿地，加速融資，體現其對資金和房價下跌的擔憂。”王海斌稱，下半年開發商將進行主動的、實質性的降價。

以中海為例，該公司今年的策略較為進取。今年上半年，中海率先扛起降價大旗，3月份以來，中海先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。

對于萬科、保利、恒大等快速周轉的公司而言，下半年意味著要加快銷售速度。如萬科，雖然上半年實現了656億銷售，但實際上到手的現金由于首付三成、銀行放貸時間的延長而所獲不多，面對下半年新開工面積的增加，及全年1400億業績預期，其資金壓力仍比較大。