遏止地價飆升關鍵在改革用地制度

摘要：地價過快上漲勢頭的出路在于以科學發展觀為指導，以穩定房地產市場和社會安定為目標，創新思路，深化供地制度改革。政府部門只有轉變政府職能，將“土地財政”的思路轉變為“綜合效益最大化”為上的理念，才能產生遏止地價飆升的決心、行動、政策、辦法。

關鍵詞：遏止地價飆升改革用地制度

地價飆升問題，是個復雜的社會經濟問題，核心是利益關系問題。遏止地價過快上漲勢頭的出路在于以科學發展觀為指導，以穩定房地產市場和社會安定為目標，創新思路，深化供地制度改革時下，如何遏止地價飆升的勢頭，成了人們廣泛關心的熱點話題。政府部門頻頻出臺調控措施。繼國資委明確要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產市場之后，北京國土規劃管理部門提出將終止“價高者得”的競標原則。國土資源部22日也明確要求，各地在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，不得出讓住房用地；各省級國土資源管理廳（局）要認真研究，在房價上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，選擇以自住型、中小套型商品房建設用地地塊為重點，積極開展試點，探索堅持和完善招拍掛制度、有效控制房價地價的政策和措施。這表明，相關政府部門的動作力度正在加大，政策措施正在日趨接近解決問題的關鍵，即供地制度的改革。

地價飆升是現行供地制度缺陷惹的禍

地價飆升問題，是個復雜的社會經濟問題，核心是利益關系問題。而利益關系問題的生成、發展取決于一定的制度設計。

從上世紀80年代起，城市國有土地配置機制即供地制度，逐步由市場機制取代行政劃撥方式。應當說，這一改革是成功的，成績是輝煌的。但是，現行供地制度也存在諸多缺陷。主要表現有三：

一是將“土地資源價值最大化”片面理解為“經濟效益最大化”。“土地資源價值最大化”科學含義應是社會、經濟、生態效益最大化，或者說是“綜合效益最大化”。但是，在不少地方，將土地視作為城市生財的主要源泉，出讓多少土地，收取多少出讓金和稅收成為一些政府部門工作旋轉的軸心。于是，90年代，“經營城市”的概念在神州大地風行，城市似乎成了企業。

二是供地結構失衡。價值取向失偏的必然結果，是供地結構失衡。雖然，上世紀80年代末，國務院就明確了城市住房主要職能是居住，普通商品房是城市房地產業主要開發方向，本世紀初，明確了構建保障性住房體系的責任在政府。但是時至今日，這項工作進展緩慢，市民享受面過小，可供保障性住房有限。究其原因在于供地結構明顯偏向商品房用地。資料顯示，從1990年至2006年，城市住房用地普遍占出讓用地總量的50%以上，而中低價位用地比例不足15%，保障性住房幾乎缺席。現在大家都以“面粉比面包貴”來形容地價的昂貴。問題就出在該用于生產一般“面包”的“面粉”投入到了生產高檔“面包”，進而導致地價、房價飆升。

三是出讓方式一刀切。土地出讓方式市場化方向對頭，這是不容置疑的。但是，“一刀切”就出問題了。如，政府部門普遍喜歡搞一次性“招拍掛”，而不看好年租，結果，當屆政府方便了，豐收了，幾十年的地價一次性支付，價豈有不高之理？又如，不論土地使用方向，一概采用“價高者得”的游戲規則，結果在土地日趨短缺的情況下，地價怎能不往上躍？

“穩大活小”當是供地制度改革的方向

“打蛇打七寸”，解決問題要抓源頭。遏止地價過快上漲勢頭的出路在于以科學發展觀為指導，以穩定房地產市場和社會安定為目標，創新思路，深化供地制度改革。

其改革方向可以用“穩大活小”來概括。城市住房可分為“自住房”（指以保障性住房為主的普通商品房，以下同）和以高端房為主的“投資房”。兩者比例宜為7：3.謂“穩大”就是穩住“大”，即自住房用地，“活小”就是放活“小”，即投資房用地。包含三層含義：一是在供地目標上，確立“綜合效益最大化”為指向，努力實現社會效益（民生）、經濟效益和生態效益的統一，堅持城市住房以居住功能為主的基本定位；二是在供地結構上，要以“綜合效益最大化和最佳宜居”為供地結構的基本原則，“自住房”用地應占整個住房用地的主體，以凸現城市住房的基本功能定位；三是，在供地方式上，應根據不同住房用地性質，采取分類供地方式，對“自住房”用地供給不宜完全市場化，可另行研究供地游戲規則，原則上是限地價、限房價；而對投資房用地供給則可完全放開，實行“價高者得”的原則。

推進供地制度改革需要社會共同努力

按“穩大活小”的取向改革供地制度，可以對整個房地產市場起到穩而不死、活而不亂的作用，既能滿足中低收入者的居住需要，又能滿足少數投資者和期望更好居住條件者的需要。而推進這項改革，需要政府、社會、市民齊心協力。

首先，各級政府部門是改革城市供地制度的決策者、主導者。政府部門只有轉變政府職能，將“土地財政”的思路轉變為“綜合效益最大化”為上的理念，才能產生遏止地價飆升的決心、行動、政策、辦法。城市土地是社會公共資源，理當用于民生事業。民生事業是一個社會、一個城市安定、持續發展的基石。這樣，也許地少賣了，土地收入減少了，但社會安定了。當政者應在這個問題上分清輕重。

要采取切實措施，確保“自住房”用地的供給。一個時期來，“自住房”用地得不到保證，欠賬很多，這就要求在編制供地計劃時首先滿足；同時，盤活現有存量土地，可以考慮將回收的閑置地首選用于“自住房”用地的供給。“自住房”供地計劃的編制和落實應列入政府業績考核的重要指標。

再次，要按照公開、公平、公正的原則，改革、完善“自住房”分配機制。城市居民有權分享社會公共資源，獲得必要的居住條件。“滿足基本靠社會，改善居住靠自身”，是一條適宜原則。政府部門應圍繞“滿足基本”問題，深入調查研究，廣泛聽取市民的意見，制定出切實可行的“自住房”分配機制。依據不同“自住房”產權性質，嚴格確定和執行分配標準。對中低價位商品房，嚴格執行“一戶只享受一次”的原則，并嚴格監督檢查。對“自住房”分配過程中出現的弄虛作假、違法亂紀的行為予以嚴懲。市民大多數是通情達理的，只要實現了“滿足基本”的要求，對地價房價的怨天怨地就會大大減少。