怎一個“降”字了得

在多輪樓市調控政策的疊加作用之下，多地樓市成交量的同比下跌已成定局，而成交價格也開始顯露出下探趨勢。

北京：新盤價格直下三成

本輪房地產調控以來，一線城市房價調整由此前的遮遮掩掩，到近期終于日漸清晰。與去年“國十條”出臺前的房價高峰時相比，北京降價幅度超過30%的樓盤已不罕見。其中，通州、房山以及大興等北京外圍城區成為降價“急先鋒”。

如位于北京市東南五環的富力又一城項目，2010年4月份時房價為28000元/平方米，如今部分戶型價格已經降到了19000元/平方米左右，降價幅度超過了30%。

“富力又一城最早的一批房源在2005年就開始賣了，當時每平米還不到6000元。隨后一路上漲到每平接近三萬元。現在房價下跌后，也有一些‘買到最高點’的業主想要退房，但絕大多數沒有結果。”一位知情人士向記者抱怨。

大幅度降價的樓盤并不鮮見。和富力又一城相距僅一公里的潤楓領尚，更是將部分戶型價格降到了13000元/平方米左右。該樓盤今年上半年首次開盤時，銷售均價為18000元/平方米。據銷售人員介紹，客戶如果辦VIP卡，中秋節期間購房還將有一定優惠。

大興區的CAGO寓所日前推出13300元/平方米的特價房，和先前16000元/平方米的價格相比降幅明顯。房山區的中糧萬科長陽半島，去年底時房價一度接近2萬元/平方米，如今部分優惠戶型價格降到了15000元/平方米左右。

“公司2009年在大興拿地時，原本打算把這個項目的房價賣到每平24000元，可誰想到今年樓市是這個行情？現在只能賣到每平18000元了。”某大型房企負責人表示，現在市場觀望情緒濃重，有的項目即使明顯降價，銷售仍然不樂觀，未來不排除把一些項目推遲開盤。

種種跡象表明，隨著房地產宏觀調控政策的效果進一步顯現，北京樓市庫存量將不斷攀升，遠郊地區引爆的“降價潮”或進一步影響主城區房價。

據北京中原地產對市場上報價房源的統計，9月北京二手房房源報價出現明顯的變化，各區縣的二手房報價均出現明顯松動，通州區的報價指數平均下調幅度達4.46%，海淀、朝陽等區域的房價報價指數下調幅度均超過1.5%。

北京市西城區長椿街的一名房地產中介人員老王告訴記者，下半年以來，主城區內二手房的掛牌價虛高現象明顯減少，議價空間進一步加大。“現在的價格確實是降了點，二環以內也有松動，但標價降得并不多，只是議價空間變大了，現在好多都有10%到15%的降幅。不過要命的是，就算降價了也沒人買，可以說是有價無市。很多人覺得降得還不夠，不降到相對滿意就絕不出手。”

老王表示，最近的銷量很不樂觀。“如果房子本身的質量不好或房齡太老，地段再好也沒用。我有個客戶的房子不到80平方米，位置很好，自年初掛350萬元以來長期無人問津。后來因為著急出國，一連降了4次價，現在標價不到300萬元，還是賣不出去。好多買家上門看了后都說房子老，現在限購這么嚴，怕將來換房麻煩。”

老王表示，現在買家相當挑剔，提出綠化不好、噪音太大等理由。例如，一套總價400萬元的房子，買家一上來就砍個七八十萬元，也不怕房主一口回絕。

上海：跌盤跌幅均擴大

9月30日是“金九”最后一天，上海不少開發商沒有想到這個月“居然會這么慘”。

上海同策咨詢機構統計顯示，截至9月29日，9月商品住宅成交量只有42萬平方米，而8月份的成交量則為54萬平方米。不出意外的話，9月的銷售業績顯然將低于8月份，極有可能創造近幾年來最慘淡的紀錄。同時，該市庫存從月初的不足800萬平方米，已躍升至878萬平方米。

在這樣的大背景下，不少開發商都扛不住了，紛紛開始降價促銷。中房信統計監測發現，包括美岸棲庭、虹橋一號、朗詩綠島在內的多個樓盤，9月的成交價格較前期下調近20%。

根據中房信的監測，上海寶山區美岸棲庭在8月份成交的5套房源，均價為25108元/平方米，其9月份開出的新房源單價直降近6000元，為19523元/平方米，降幅高達22%，相當于7.8折銷售。寶山區另一樓盤美蘭湖的朗詩綠島在去年年底時，公寓房價沖高至21000元/平方米，9月份銷售單價僅有17335元，降幅17%。

此外，閔行華漕的虹橋一號在去年10月份的成交均價高達22437元，而今年房價一路下滑，至9月份成交均價只有18290元，降幅高達18%。嘉定新城也有一樓盤的成交均價較今年5月份下調了19%。

中國房地產信息集團分析師薛建雄說，接近20%的成交價下調幅度，可以說近年罕見。目前的行情有接近2008年時的趨勢，房價的短期下跌已經非常明顯。此前，網易房產上海站進行的一輪百盤調查統計顯示，目前上海商品住宅成交價格下跌的項目已占到總量的34%。

廣深：價格降幅有限

較之于上海，今年廣州與深圳的“金九”也絲毫不容樂觀。

網易房產監控陽光家緣數據顯示，9月份（9月1日至28日）廣州十區二市一手房成交量為5646套，雖然較8月同期的5486套略微上升2.9%，但與去年同期11111套的成交量相比，下降幅度高達49.2%，將近五成。其中，中心六區成交量跌幅尤為明顯：9月中心六區成交套數僅為1004套，環比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套則大降74.6%。

從均價來看，9月份全市網簽成交均價為11877元/平方米，較8月份的12443元/平方米略微下降4.5%。從區域來看，中心六區一直穩守1.8萬元/平方米的均價，8、9月份中心六區成交均價分別為18572元/平方米和18441元/平方米。而新四區以及從化、增城兩市均價變化則較大，8、9月份均價分別為7881元/平方米和8380元/平方米，其中差價接近500元/平方米，上漲幅度為6.3%。

9月份，深圳共成交2009套新建商品住房，環比下跌19.86%，成交面積16.26萬平方米，環比下跌20.40%；每平方米成交均價依然維持在兩萬元之上，達20028元，環比小幅下滑1.82%。新建商品住房中，90平方米以下商品住房成交1755套，成交面積為12.20萬平方米，成交均價為每平方米17619元。

縱觀樓市運行軌跡，通常是“金九不再，銀十難現”。專家指出，在沒有任何外界力量打破這種趨勢的前提下，樓市下跌的節奏勢必會加速，價格拐點也將進一步確立。

就深圳市場而言，市場的觀望情緒依然濃厚，不少首次置業的市民也是更加趨向謹慎，他們期望房價在未來能夠有一個比較大的降幅；進入年底，開發商面對年末報表壓力，必定將手上項目大量推出作最后沖刺，市場也會出現供大于求的局面，深圳樓市將接受新一輪考驗。

二三線：假摔或成真降

隨著調控力度持續加碼，新房促銷折扣的力度越來越大，北、上、廣、深等城市的新房價格開始明顯低于二手房的房價，而且這種倒掛的趨勢還有向二三線城市蔓延的跡象。

9月4日，位于杭州下沙的酒店式公寓項目保利灣天地開盤，其8900元/平方米的均價相比同區域價格直降4000元，528套房源在幾乎一搶而空。該項目也成為杭州樓市進入2011年后開盤當天預定量最高的樓盤。

而幾乎就在同一時間，保利灣天地的附近另一樓盤世茂首府也傳出開盤降價消息。開盤3號樓以130平方米和160平方米戶型為主，起價為7800元/平方米，均價10200元/平方米，平均降幅達2000多元。

多位專家認為，此次保利灣天地和世茂首府降價具有標桿意義，是整個房地產行業在調控作用下進入新階段的標志。年初限購、限貸以來，房地產行業經歷了成交量萎縮——房價微升、平穩、隱形降價三個階段，現在進入了直接降價、大幅降價、“以價換量”的新階段。

杭州兩樓盤“深度降價”，降幅達30%以上，并不是孤立的個案，而是整個二三線樓市走勢的體現。如寧波，僅從表面單價看，現在一些新盤已經比旁邊的二手房要便宜10%-20%。

業內人士透露，而這種新舊房價背離現象曾在2008年全國范圍內出現。如果倒掛現象持續一段時間，隨著一手房價格的持續下調，高位二手房將進入有價無市的狀態，一旦二手房被迫下調售價，整體樓市價格的下降通道也將隨之展開。“在某些區域，這將意味著這個城市整體的房價在今年第四季度年將呈現一個明顯下降的趨勢。”