「交易前沿.買樓常見糾紛」系列報道之九

風險一：意向金協議千萬別匆忙簽

案例：張先生看中了一套房子，聽中介說有很多人看了都很滿意，心裏有點急了，畢竟找個性價比讓自己滿意的二手房不是那麼容易。中介趁機建議張先生先交點意向金，說不會有風險的，簽合同時可再談具體條款。張先生聽了就簽了意向金協議，交了2萬元（人民幣，下同）定金。第二天中介回話稱：賣家同意，接受了定金，按意向金協議約定，七天內簽買賣合同。意向金協議中有一條說買賣合同簽訂當天張先生要付首付款，張先生後來發現自己的首付款還差一點，問能否少付點，第二期貸款多付點；但賣家不同意，說自己要買別的房子，這筆首付款要付給別人，必須要這麼多。雙方僵持，賣家說張先生不執行意向金協議，要沒收定金，張先生不知如何是好。

律師支招：意向金協議是要執行的，大部分條款要被移到買賣合同中去，買家簽了意向金協議，如賣家認可該協議，拿了定金，雙方白紙黑字簽字了，就都要按意向金協議來辦。協議中的條款不仔細研究就簽字，一旦履行有困難，買家就要痛失定金。

風險二：首付款交給誰？

這個問題看著有點怪，當然是交給賣家了，中介又不能收，但是現實案例中卻是發生了中介收了很多買家的錢，累加起來資金額很大，於是這家中介就辦虧損，「倒閉了」，後來就跑了。眾多買家損失慘重。

案例：陳小姐交了近一百萬首付款給賣家，賣家簽了買賣合同收了首付後就不見了，不來辦過戶。陳小姐去法院告賣家，要查封他的房子，結果發現告他的人太多了，幾天前已經有人查封了他的房子。房子即使拍賣了大家來分也離欠款額差得太遠，陳小姐為此損失巨大。

律師支招：首付款到底交給誰最安全呢？交給銀行！建議買賣雙方到銀行去開立聯名賬戶，把首付款放進去，和銀行約定只有雙方到場才能取款。然後在買賣合同中講明等房屋在交易中心過戶了或交房當天雙方來取款付給賣家。

風險三：第二期款何時付？

最好不要約定固定日期，實在要這麼做也得盡量把時間定長些。為什麼呢？因為大部分人買房都要用銀行貸款來付第二期款，但銀行不會給你承諾多長時間一定能放款。雖然銀行一般能在某個時間段內放款，但這裏面有眾多不確定因素，如果買家把這個不確定背在自己身上，然後給賣家一個確定，這等於自加風險於身！

律師支招：買家應在意向金協議中就事先約定好，第二期房款待銀行對買家的貸款申請審核通過並且放款後七日內向賣家支付。意思就是銀行什麼時候放款了，什麼時候付第二筆錢，最好不要事先敲定具體日期。

風險四：別忘了貸款聲明條款

銀行要對買家的貸款申請審核是非常嚴格的，並不是每個人都能如願順利貸到，往往會有很多人貸不到款或者放款不能達到要求的數額。

針對這種情況，中介的意向金協議早就寫好了：如貸不到款或者貸款不夠數，由買家補足。這看似公平，但問題是貸不到款，買家無法補足，因為要能補足當初就不用貸款了；貸不夠數，差一點還可以，差多了，一時到哪兒去湊那麼多錢呢？首付就耗得差不多了，留下些許裝修費用不頂事。補不足，就要算違約，要賠房價10%或者20%，這可不是小數字，而且賣家可以直接從首付款中扣。那可能是幾十萬元，想想這裡面的風險真是蠻大的。

律師支招：一定要從意向金協議到買賣合同都要刪掉中介上述那句話，一定要講明，貸不到款或者貸不到要求的最低限額的款，三方自行解約，各自返還。定金、首付款，連中介費都要退還。這個聲明才是買家的防身利器。

風險五：戶口問題一定要設罰則

上家的戶口不遷走，你家的戶口就不好辦，小孩就近上學就有困難，很多福利也無法享受。麻煩的是如果上家不主動遷出他的戶口，買房就無法動。投訴到公安局，公安局目前也沒好的辦法，因為戶口是個人的事，只有當事人自己來遷，當事人不在，公安局無權強遷。再說遷哪兒去呢，公安局沒法給找地方落戶口。目前在這方面還沒詳細的法律措施，無法界定。告到法院，法院自己也碰過壁，法院判決後找公安局協助執行，公安局同樣也愛莫能助。現在法院索性不管了，這樣的案子連立案都很難。這些都是律師多個案例證實過的。

律師支招：在合同中約定戶口不遷走，房屋尾款不給，然後再約定遷戶口延遲一天罰款100元，一個月就3000元，而且可以一直算下去，看哪個上家還敢遲遲不遷？律師的案例證實，這種罰則法院是可以支持的。

風險六：中介有中介的立場

中介也要吃飯，只有成交他才有飯吃，成交越多吃的越好，因此他的立場是要多成交，上、下家的風險不是他第一要考慮，這是市場規則，並不是說中介是壞人。在這個規則下，向你隱瞞風險是常有的事，遇人不淑還會有人誤導你。

因此當中介對你說，「先簽下來，沒關係」、「我們做了那麼多生意，銀行都按時放款了」，諸如此類，你一定要明白，他只是說說而已，並沒有承諾、擔保，你的風險還是要你自己承擔。