誰將領舞福州新中心?

編者按：所謂“住宅造城，商業造市”，住宅和商業開發共同推動著城市的蛻變。然而，在過去的很長時間里，住宅市場一直為投資者們所追捧，而商業地產則相對被冷落。由于熱錢炒作，商品房價不理性地飆升，隨著一系列調控政策出臺，住宅市場逐漸“退燒”，商業市場卻由此升溫，特別對于福州這樣商業地產發展已經滯后十年的城市來說，無疑是迎來了下一個黃金十年。從國內外成功的案例可以看出，只有CBD(中央商務區)才能更好地代表一座城市，那么，誰將領舞福州新中心的答案已經顯而易見……

CBD(中央商務區)是城市中高端商業地產的聚集地，作為城市經濟的核心部分，代表了城市發展的最高品位，同時又是展示城市形象的舞臺，宣傳了城市品牌，標志著城市發展的水平。

CBD打造城市名片

高聳的摩天大樓，數不清的金融機構、大型公司總部，五星級酒店以及高檔購物中心都成了現代CBD不可或缺的構成要素。作為城市最有代表性的地區，CBD往往成為一個城市的象征，被稱之為“城市名片”。

許多國際性大都市之所以為人矚目，很大部分是來自它們CBD的閃耀光芒，不少知名CBD的名字普通百姓也耳熟能詳，如紐約的曼哈頓、巴黎的拉德芳斯、日本的新宿、香港的中環等。

紐約曼哈頓中央商務區中不足1公里長的華爾街集中了數十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司的總部和幾十萬就業人口，是世界上就業密度最高的地區。

東京新宿區的商業、辦公及寫字樓形成了東京最壯觀的超高建筑群，其中不到1平方公里的區域集中的近90％都是金融機構，而且有98％都是國際金融機構在。這里還是東京的交通樞紐，日客流量超過300萬人。

巴黎的拉德方斯區則吸引了半數法國最大的企業在此設立辦公機構，該區有寫字樓247萬平方米，分散的商業設施10萬平方米，多條地鐵線、高速公路、鐵路在此交匯。

有業內人士分析，國際化的中央商務區應具備鮮明特征，首先，客戶主要來自五大行業，即銀行、金融、保險、咨詢、律師和會計師行；其次，中央商務區要形成立體的交通系統，有便捷的交通；另外，中央商務區的土地成本高，物業租金高于非中央商務區物業相金的30～50％……縱觀國際上赫赫有名的中央商務區，它們無一例外地擁有這些特征。

市場的新要求

對于城市來說，CBD就相當于“汽車引擎”，帶動城市運轉。在不斷加快海峽西岸經濟區建設的背景下，作為核心城市的福州對現代商業地產提出了更高的要求。

長期以來，五四路一帶是福州形成最早、寫字樓最密集的中央商務區，盡管隨著城市的拓展，多個商務集群區域陸續出現，但在規模和體量上都不成氣候，而原有的CBD已經滿足不了大福州的商業需求。

福建宇洋地產營銷策劃部經理王小英表示，與住宅市場相比，福州的商業地產已經沉寂十年之久，而如今由于海西經濟的迅猛發展，閩臺交流合作的日益密切，越來越多的國企、央企、臺企的分公司進駐福州，這些企業大鱷自然對公司形象、商務辦公環境有更高端的需求，但傳統的五四路CBD卻呈現業態老化、交通堵塞、停車不便等諸多難以解決的問題，因此，北江濱中央商務區和海峽金融中央商務區便應運而生。

“福州現代CBD的開發的確偏滯后，雖然五四路、五一廣場一帶多年來承擔著CBD的功能，但更新速度很慢，一年立不起一幢新的寫字樓。更有甚者，一些住宅爛尾樓被改頭換面，也充當寫字樓使用，成為介于住宅和寫字樓之間的尷尬產品。”九歌萬派(中國)地產機構董事長劉波認為，福州正式提出國際化CBD概念的也就是在近兩年。伴隨海西經濟區大開發的步伐，閩江兩岸的區域價值得到大大提升，全新的CBD規劃已經確立并開始實施，很有希望看到未來真正意義上的CBD在福州新中心崛起。

發展國際化CBD需要時間

根據國家住建部的調查結果顯示，目前國內能發展國際性CBD的城市只有上海、北京和廣州，而具備發展地區級CBD條件的城市也只有10個，分別是深圳、重慶、武漢、成都、杭州、南京、大連、福州、廈門、和寧波。

調查認為，上海、南京、杭州、寧波的CBD和廣州、深圳以及香港的CBD由于能夠分工協作，合理配級，因此，其布局有一定的合理性和可行性。而東北和中西部地區的一些城市，人口密度偏低、經濟發展相對滯后、商務密度不夠，目前尚不具備發展CBD基本條件。

中國社會科學院城市經濟與房地產研究室助理研究員況偉大認為，目前中國提出CBD發展計劃的城市數量甚至超過了美國，從經濟發展與商務活動的內在聯系分析，顯然已超過合理限度。如果CBD內沒有足夠的大型公司、金融機構、商貿機構，很難形成一個相對集中的商務地區。

劉波告訴記者，相對五四路CBD，北江濱和海峽金融街這兩個新興中央商務區有很大的提升，可以說是第二代甚至第三代的差異，代表著全新的城市形象，但值得一提的是，由于閩江兩岸住宅開發過度，能用于商業開發的大面積地塊有限，目前正在開發的多數只能稱為“濃縮的CBD”，想要發展成國際化的中央商務區尚需時日。