模糊綜合評價法在旅游度假公寓投資決策中的應用

［摘 要］ 旅游度假公寓是旅游房地產的一個特殊類型，其良好的發展勢頭吸引著越來越多投資者的關注。本文運用德爾菲法和層次分析法建立旅游度假公寓投資決策評價的指標體系，并確定其權重，最后利用模糊綜合評價法建立旅游度假公寓投資決策評價模型，并進行實證研究。

［關鍵詞］ 旅游度假公寓 投資決策 層次分析法 模糊綜合評價法

模糊綜合評價法(fuzzy comprehensive evaluation method)是一種基于模糊數學的綜合評價方法，是在美國自動控制專家查德(L.A.Zadeh)教授在1965年提出的模糊集合理論概念的基礎上發展而來的。該綜合評價法根據模糊數學的隸屬度理論把定性評價轉化為定量評價，即用模糊數學對受到多種因素制約的事物或對象做出一個總體的評價。它具有結果清晰，系統性強的特點，能較好地解決模糊的、難以量化的問題，常常應用于解決各種非確定性和復雜的問題。對于模糊綜合評價法的應用研究主要有盧穎（2007）對企業綜合競爭力的評估，

張元元（2010）對銀行顧客滿意度的測評，王秋榮（2010）對高校研究生導師績效的評估等。在房地產方面，模糊綜合評價法也有很多應用，例如朱雍（2004）、張華（2007）、李旭絨（2008）等都嘗試著用模糊綜合評價法對房地產投資風險、投資決策等進行理論和應用上研究。

旅游度假公寓(Tourism Vacation Rentals)作為旅游房地產的一個特殊類型，其如家般的體驗、個性化的定制服務等，受到了游客們的一致好評，越來越多旅客以度假公寓作為其旅游度假的住宿選擇。本文從投資者的角度入手，分析了旅游度假公寓市場特點，運用模糊綜合評價法建立其投資決策評價模型，并應用于實證研究。

一、旅游度假公寓投資決策評價指標體系的建立

旅游地產與普通住宅地產在投資決策上不完全相同。因為，旅游地產兼地產與旅游開發為一體，在滿足住宅功能的基礎上還涉及與旅游度假有關的服務。度假公寓是旅游房地產的一種特殊類型，具有酒店式的服務，公寓式的管理的特點，這就使得投資者對它的投資決策需要多方面綜合考量。目前，對于影響因素的研究主要有以下幾個分類標準：（1）按作用時間分類，可分為歷史因素、當前因素、后期因素等；（2）按影響角度分類，可分為供給影響因素、需求影響因素、競爭影響因素等；（3）按作用范圍分類，可分為宏觀背景因素、中觀區域因素、微觀項目因素等[4]。本文依據旅游度假公寓的特點，結合目前研究結果，再加上作者的觀點，將旅游度假公寓投資決策影響因素分為區位因素、經濟因素、政策因素、社會因素、行業因素、后期運營因素等6個一級指標，地理位置、交通環境、基礎設施等22個二級指標。

在此基礎上再結合專家意見（德爾菲法）確定各指標的選取，共發放調查問卷12份（調查對象為三亞東方沃德投資有限公司），對旅游度假公寓投資決策影響因素中22個二級指標與旅游度假公寓決策的相關性進行意見回收，并進行篩選，嘗試構建了旅游度假公寓投資決策評價指標體系（見下圖1）。

二、旅游度假公寓投資決策評價指標權重的確定

以圖1為基礎設計調查問卷（專家調查表略），通過專家打分確定各層次指標所需的權重，構建各層次指標的判斷矩陣A-B、B1-C、B2-C、B3-C、B4-C、B5-C、B6-C，并通過層次單準則排序及一致性檢驗和層次總排序及一致性檢驗，確定各判斷矩陣的特征向量集。

為了簡化計算過程，在層次分析中的層次單準則及一致性檢驗和層次總排序及一致性檢驗的計算過程中運用MATLAB軟件編程（編程代碼略），分別計算出各判斷矩陣的特征向量集與最大特征根及一致性檢驗，各層次指標權重如下：

A=(0.2725，0.0570，0.3768，0.0379 ，0.1540，0.1019)

B1=（0.5290，0.2339，0.0866，0.1505）

B2=（0.0569，0.5579，0.2633，0.1219）

B3=（0.2500，0.7500）

B4=（0.5777，0.2378，0.1289，0.0557）

B5=（0.0417，0.2011，0.0779，0.5083，0.1710）

B6=（0.8333，0.1667）

三、旅游度假公寓投資決策模糊綜合評價模型的構建

1.建立評價因素集合U

評價因素集合一般用U來表示，即，其子元素評價集為：

2.權重集合的建立

通常每個因素的主要程度不一樣，為了反映各因素的重要程度，對各個因素賦予相應的權重，則權重集為

3.確定評價等級集合

評價等級一般用V來表示，即。

4.建立模糊評價矩陣

其中表示子元素層指標對j級評價的隸屬度（i=1，2，...，m;j=1，2，...，n)。

5.對模糊矩陣進行運算并得到結果

（1）單因素模糊評判

對各子因素層指標的評價矩陣作模糊矩陣運算，得到主因素層指標對評價等級集合的隸屬向量，由，可得：

（2）模糊綜合評判

目標層指標對評價等級集合的隸屬向量，可得：

其中，表示U對于評價等級的隸屬度，根據各評判等級隸屬度的大小，確定最大的那一個等級即為目標的等級。

四、案例分析—三亞藍色海岸度假公寓投資決策評價

藍色海岸度假公寓項目位于三亞市著名的旅游風景區--三亞灣之濱，緊鄰三亞市區，是三亞城市空間發展主軸線上的黃金地段。該項目小區位于美麗椰夢長廊旁，穿過小區花園門口不足50米就是天然海濱浴場，離三亞鳳凰機場約11公里，距離汽車站也只有3公里，離市區的萬福隆超市、旺豪超市只要10分鐘，交通十分便利，是三亞市未來旅游、休閑、度假、養生集于一體的高檔度假公寓。

1.項目投資決策評價等級

根據專家對該項目的打分建立各層次指標的評價等級，區位因素評價等級如下表所式（其它因素數據略）：

2.根據評價語給出的評價等級，獲取模糊信息，建立相應的模糊矩陣得：

3.求各子因素對應的評價等級集的隸屬向量，由本文第2部分層次分析中求得各層次指標的權重和可得(為各層級的權重)：

4.求得目標層對應評價等級集的隸屬向量B，即三亞藍色海岸度假公寓的綜合評價。

本文構建模糊數學模型中，將旅游度假公寓投資決策的評價集分為V={V1，V2，V3，V4}={A，B，C，D}，優、良、中、差四個等級如下所示：

A級：該度假公寓項目投資價值優秀，非常適合投資，幾乎無風險；當該項目評價于A級時，其評價集V={1，0，0，0}。

B級：該度假公寓投資項目價值良好，適合投資，風險不大；當該項目評價于B級時，其評價集V={0，1，0，0}。

C級：該度假公寓投資項目價值一般，比較適合投資，風險較大；當該項目評價于C級時，其評價集V={0，0，1，0}。

D級：該度假公寓投資項目價值差，不適合投資，風險非常大；當該項目評價于D級時，其評價集V={0，0，0，1}。

采用歐幾里得貼近度對B進行處理：

根據模糊數學理論中的擇近原則可知，目標層對應評價等級的隸屬向量跟V2最貼近，即三亞藍色海岸度假公寓的綜合評價屬于B級，項目投資價值良好。

五、結束語

旅游度假公寓投資決策的評價是一個綜合、復雜的分析過程，涉及方方面面的因素。由于本人水平有限，再加上旅游度假公寓概念的不完善，以及資料、數據、案例收集的不全，使得本文存在著種種不足之處，還需進一步的研究。對于下一步的研究，筆者建議如下：（1）本文對于旅游度假公寓影響因素的選取方面，考慮得不夠周全，在指標的選取方面還需進一步的規范和完善；（2）本文案例研究方面，由于數據收集的困難，只考慮了項目運營前的投資決策行為，而項目后期實際的經營情況和對該投資決策模型的檢驗，還需進一步的實際對比檢驗。

參考文獻：

[1]謝季堅，劉承平.模糊數學方法及其應用[M].華中科技大學出版社，2006(第三版).

[2]張建，朱新華.模糊綜合評價方法在房地產投資決策中的應用[J].科技情報開發與經濟.2006，（23）：158

[3]中國旅游房地產投資深度調研[EB/OL].

http://www.hotelpropertychina.com/vote/trademark/service.shtml，2010.

[4]崔峰.商業房地產市場定位評價指標體系架構設計[D].重慶:重慶大學， 2005:17～20.

[5]胡寶清.模糊數學基礎理論[M]武漢：武漢大學出版社，2004