淺談我國鄉鎮商業地產

[摘要] 本文對鄉鎮商業地產市場做了發展分析，并預測了中國鄉鎮商業地產市場的未來前景與發展趨勢。

[關鍵詞] 商業地產 鄉鎮地產市場

一、我國商業地產分析

商業地產是指以商業為目的非生產性和非居住性的物業，主要包括酒店、寫字樓、公寓以及各種商業服務業經營場所。與住宅地產業績下降相反，國內商業地產正在迅速發展。國務院發展研究中心預測，未來10年我國城鎮化率的年均增加率在0.8%～1%，到2020年，我國的城鎮化率預計在55%～56%。另一方面，經濟結構的轉型強化了對內需的支持，國內外產業轉移趨勢有利于中國服務業發展，商業地產作為服務業的發展平臺，對其需求量也將增加。此外，以經營為目標的商業地產在促進城市可持續發展方面比住宅有明顯優勢，因而也更容易得到國家政策的支持。

現今的商業地產形態從大往小來說，包含了城市綜合體，生活方式中心，購物中心，各種特色專業型賣場，各種百貨店，各種超市，各種品牌專賣店、專業店，甚至包含各種綜合批發市場、自由市場、機場商業區、旅游商業區、社區商業區等，幾乎涵蓋了衣食住行用所有的業態和門類，已經成為國民經濟的重要組成部分。

二、我國鄉鎮商業地產市場分析

現代流通業的發展，不再是由大城市包打天下的格局，中小城市的現代流通業也有其發展的空間，尤其是一些新興的城市群以及處于具有雄厚產業基礎的大城市的邊緣城區。在整個社會消費品零售總額中，大中城市的市場規模已經達到了65%，小城市和小城鎮的商業規模在全國市場中的比重占11%左右，而農村地區消費品零售總額的比例只有22%，未來中小城市和小城鎮將成為商業發展的重點。

近年來，隨著國家政府對鄉鎮及農村經濟的大力扶持以及社會主義市場體制的不斷完善，我國鄉鎮及農村經濟有了突飛猛進的發展，鄉鎮居民及廣大農民收入逐年增加，消費水平和消費意識也在不斷的提高。他們不再滿足那些落后的雜貨店、夫妻店、代銷點以及傳統的農貿市場所提供的零散商品和服務，同時各鄉鎮或農村市場體系建設不健全，流通網絡滯后，進貨渠道不正規，商品價格一般比較昂貴，商品質量也難以保證。“三無”產品（無生產廠家，無生產日期，無保質期）在各鄉鎮及農村商店普遍存在。據統計，近年來有關工商部門查獲的不合格商品中有80%來自個鄉鎮和農村。面對這一現狀，廣大鄉鎮居民渴望能夠買到質量放心、品種齊全、價格公道的商品，能夠像城市居民那樣在功能多樣的大型超市或購物中心進行優雅的購物，能夠享受方便周到的“一條龍”服務， 買的稱心，吃的放心，用的安心。

隨著人們的生活質量的逐步提高，消費水平也在相應的提高，人們對消費方式以及消費場所的環境也有了更高的要求，而傳統市場的泥濘不堪的地面，夾雜著腥臭的氣味，高聲叫賣的攤販讓消費者的心情產生了不悅，影響了消費者的購買興趣，目前存在的一些便利店和超市也不能提供品種多樣、功能齊全的商品，無法滿足消費者的“一站式”購物要求。就在近一兩年，高端食品、先進數碼產品、高檔黃金首飾、文化書籍、蔬菜、鮮肉、水產等菜商品紛紛進駐縣城的一些超市。整潔的包裝、品牌化的產品、加上大商場的購物環境讓消費者大開眼界——原來購物買菜也可以這么優雅方便。許多鄉鎮消費者也紛紛渴望能夠改善日常的購物環境，使自己消費得舒心，買的放心。于是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業就應運而生。

鑒于當前鄉鎮居民及農民的消費矛盾日益突出以及農村消費市場發展滯后的現狀，國家商務部在2005年下發了《關于開展“萬村千鄉”市場工程試點的通知》，標志著我國的 “萬村千鄉”市場工程正式啟動。該工程的目標旨在從2005年起，爭取用3年時間，在各試點區域建立約25萬家農家店，從而形成以城區店帶動鄉鎮店進而帶動村級店的農村消費經營網絡，逐漸滿足鄉鎮居民及廣大農民的消費需求，進而縮小城鄉消費差距[6]。由于鄉鎮及農村消費市場前景可觀，加之政府的大力扶持，一些大大小小的農家店、連鎖超市和大型商超如雨后春筍般地在各鄉鎮及農村發展起來。這些商店作為一種新的零售業業態，其所提供的商品和服務能夠滿足廣大鄉鎮居民和農民的購物需求，同時這些店的興建也推動了商業地產在我國的蓬勃發展。

目前我國商業地產由于其高收益性、長期性和穩定性特征成為我國房地產市場的投資熱點。商業項目的建成，尤其是一些大型購物中心或大型商超的建成不僅為消費者提供了優雅的購物環境以及省時方便的“一站式”服務，同時也刺激了居民的消費能力，推動了我國第三產業的發展，從而進一步促進我國經濟的快速發展。

三、結論

商業地產是促進內需的項目，我國鄉鎮商業地產市場很大空間和潛力，預計未來幾年內的商業地產市場將蓬勃發展。

參考文獻：

[1]劉穎春. 對我國商業地產健康發展的思考[J]. 吉林省經濟管理干部學院學報，2008(5):26-29

[2]栗志坤，我國城市商業的發展特點與趨勢《北京工商大學學報：社會科學版》

[3]李香萍.對發展農村連鎖超市的思考[J]．商場現代化，2006(16)：23-27

[4]李果.我國連鎖超市向農村擴張的可行性分析及面臨的問題[J].商場現代化，2009（8）：1-2

[5]公風華，谷中原.農村連鎖超市發展的研究綜述[J]. 重慶工商大學學報(西部論壇)，2008(5):53-57

[6]時長洪. 發展農村連鎖超市的運營策略思考[J].商場現代化，2007（3）： 17-18