完善房地產企業財務管理體系的思考

[摘 要]新的經濟形勢下，房地產企業所面對的問題很多，財務管理體系的不健全，致使房地產企業內部各項職責比較混亂，為房地產企業項目投資造成極大損失。怎樣完善房地產企業中的財務管理體系是當務之急，本文就這個問題進行深入討論與研究。

[關鍵詞]新形勢 房地產企業財務管理 措施

財務管理在企業管理工作中是極為關鍵的一部分，也是保證房地產企業能夠長期發展的有效管理途徑。當前，我國的房地產企業財務管理普遍存在“被動反映型”的現象，預測、控制、分析各項基本管理工作沒有做到實處，很多資金并未進行合理利用，這就給房地產企業管理和風險控制工作帶來難度，很容易出現資金問題。而在開發經營過程中，由于周期較長造成房地產企業經營管理策略不能符合實際情況，使得房地產企業投資項目的經濟利潤無法得到保證，從而大大增加了風險威脅。而房地產企業財務關系較為復雜，涉及到了企業、投資人、內部職工、債權人、債務人等。這樣就使得房地產企業財務實現有效管理的難度不斷增加，作為開發企業應該不斷增加自身的債權債務管理能力，合理協調好企業與其它人員之間的關系，保證房地產事業的順利發展。這就需要企業不斷完善自身的財務管理工作，運用較為合理的策略來規劃企業發展路線，滿足企業持續發展的需要，建立一套滿足現代管理型的財務管理體系。

一、房地產企業管理型財務體系的構建原則

財務管理體系的原則是指財務管理在企業財務實踐中通過不斷的摸索總結出來的適用于多數企業財務管理實際的經驗，與財務管理理論并無直接關系，而是與企業的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關。因此，房地產企業管理型財務體系構建的原則主要包括：

1.以事實為依據原則

正確的決策需要管理者用科學的態度，以事實或正確的信息為基礎，通過合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業明確規定收集信息的種類、渠道和職責，確保財務數據和相關的非財務數據及信息準確、及時、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實分析，權衡經驗與直覺，做出相關的決策。

2.系統管理原則

在財務管理中采用系統的方法，就是將財務管理體系視為一個大系統，在理財過程中遵循整體性、層次性、目的性和環境適應性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統加以辨識、理解和管理，以達到實現財務戰略、財務方針和既定的財務目標。

3.高層管理者重視原則

財務管理體系建立與否、保持實施狀況如何、體系運行效果能否滿足需要，都與企業的高層管理者密切相關。高層管理者應以身作則，按照財務管理體系運行的要求進行各項財務活動。

二、完善房地產企業財務管理體系的各項措施

1.積極拓展籌資渠道

根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。 一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式；二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資；四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。

2. 實施現代企業管理制度

在現代社會化大生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、 責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。 換言之，產權股份化、管理制度化、組織公司化，這是現代企業制度的基本要求，也是房地產企業經營的努力方向，在建立現代企業管理制度過程中，房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，以最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以新的管理理念和最優的企業管理制度對企業進行管理。 同時，管理者還應在生產經營中主動采取現代化管理手段，調動經營者自身以及企業員工的創造性和生產力， 既要解決企業中傳統家族式管理造成的規模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業發展方向，努力提升企業規模、檔次和水平。

3.重視投資項目管理

作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。 加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。 此外，企業還應利用現代投資組合理論，對投資組合進行合理化調整，比如房地產投資類型不同，所對應商業風險、獲利能力等均不相同，為了實現最好的房地產類型組合投資，房地產企業便應盡可能降低投資的商業風險、確保取得預期的投資收益等。

4.重點加強資金管理

資金管理是企業財務管理重點內容，加強資金管理應做到：重視資金籌措管理，即強化企業信用管理，做好資金籌措計劃，知識經濟時代，信用已成為企業興衰的主要標識，企業信用狀態良好，則很可能獲取條件優厚的長期性低息貸款，以保證企業擁有開發經營更多房地產項目的豐厚資金，同時還要根據資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現大筆貸款利息支出向企業盈利的轉變；加快資金周轉，強化資金運用管理，關于資金流轉，由于受到多種外來因素影響，房地產企業所開發項目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉；加強企業現金管理，慎防企業過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調至一致狀態，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規避企業過度預支資金現象，消除企業講排場、講面子、鋪張浪費、大手大腳等擴大資金費用開支的問題。

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