住宅70年產權的由來

建國后30多年里，我國一直沒有專門的土地管理法律和管理機構。城市土地歸國家所有，用地則由政府劃撥，誰用誰管；農村土地集體所有，集體用集體管，各級政府都沒有專門的土地管理部門。土地是無償的、無限期的、不流動的。

1984年我國糧食產量達到峰值后，在1985年產量突然下滑。而當年我國耕地面積凈減少1500多萬畝。這件事促使中央下定決心，于1986年3月下發《中共中央、國務院關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》，并成立國家土地管理局作為組織保證。

國家土地管理局成立后不久，根據地方的實踐經驗，我們向國務院遞交報告，提出全國普遍開征土地使用費。1987年11月向國務院提交了試點報告。1987年12月，深圳市按照國務院批轉的文件精神，首次公開拍賣一幅面積8588平方米的地塊，使用權為50年，這就是新中國歷史上土地拍賣的第一槌。

我們土地管理局一開始提出的是住宅50年產權。理由主要有三個：第一個土地出讓歷史上沒有經驗可以借鑒，年限短點比較好調整；二是一個人的工作年期，一般為50年，假設從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經營，而且可以轉讓、繼承、續期；另外就是過去在計劃經濟體制下，房產產權的一般使用年限就是按50年計算，50年后房產就不能再用了。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了。

50年或者70年，甚至100年都沒問題，這個數量的問題不大，也沒有多大關系，關鍵是到期以后怎么處理。這不僅是大家都在關心的問題，也是我認為真正需要解決的問題。后來中央討論轉讓土地的問題時，一位主要領導問年限長一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果覺得50年時間短了，再增加幾十年也是可以的。后來制定法律時，就變成最高年限70年。

最初討論產權期限的時候，已經考慮到到期之后怎么辦的問題，并提出到期之后“無償收回”，國家為了公共利益需要，就要把土地收回；如果國家不需要，使用者提出申請也可以續期。目前《物權法》規定的“自動續期”，我覺得說法就不準確，應該是通過申請，經過土地主管部門批準認為政府暫時不需要收回，申請續期，經過批準后登記才合法。

現在房子的問題這么引人關注，說到底還是土地的問題，土地的增值。房價上漲最基本的問題是地價上漲。地方政府追求土地出讓收入與房地產開發商追求暴利相互推動，以及房改政策方面的一些失誤，是目前房產、地產價過高的主要原因。

根本問題是中國的土地所有權是公有制，但現在土地使用權實際是私有制。換句話說，由于土地和房子沒有分開，公有制的所有權和私有制的使用權弄到一起去了。這就造成了很大的問題。

我們的觀點是，地價和房價應該是分開的。怎么分開呢？這房子是你買的，100萬你住了10年、20年，按照經濟價值來講，房子是貶值的，因為用過了。

這就要計算房子的重置價，比如當時建10萬，現在如果建房子要花100萬，那么我們給房子價確定100萬，其余的都是地價增值。然后，用稅收制度來調節土地收益。當時我們就提出用土地增值稅來解決這個問題。西方一些國家的土地稅就是這么計算的。當然也不能把增值全拿走，稅收起到調節作用。

現在土地制度存在的問題就是缺乏全面考慮，就是頭痛醫頭，腳痛醫腳。這邊提出來，好，自動續期。那邊提出來，好，答應拆遷。為什么稅收制度改革不跟上？有些制度沒有完善，有些稅收制度已經制定，卻沒有執行，是很大的遺憾。（摘自《瞭望東方周刊》第42期）