“以房養老”水土不服?

“你留下房子，我為你養老”。老人將自有產權的房子抵押給銀行等機構，機構每個月付給老人“養老金”或者提供養老服務——“以房養老”逐漸進入人們的視野。這在中國能推廣嗎？橫亙在其中的障礙有多少？

“中信銀行日前宣布率先在國內試點以房養老業務，成都分行正在抓緊做前期準備工作，不久后會在成都推出這項業務。”這是最近眾多媒體報道的內容。中信銀行推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，即凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。

以房養老，這種在一些國家已經比較成熟的輔助養老模式，中國對此探索了數年，但至今仍沒成為較普遍的選擇。除了觀念問題，以房養老也存在現實操作層面的問題。

▌房屋產權70年決定了以房養老難以推行

住宅建設用地使用期70年到期后，如何自動續期尚無明確規定，是否會影響一些人的“以房養老”計劃？國土資源部副部長贠小蘇表示，雖然目前尚無具體規定，但應該不會影響到有“以房養老”想法的人的計劃。

國土部認為不會影響，可9月28日，民政部等12個部門與全國政協討論養老工作進展時，銀監會負責人在會上就明確表示：中國現有的制度規定房屋產權為70年，決定了以房養老的難以推行。兩個部門的不同解讀，雖然各有各的出發點，但考慮到推行以房養老最終要靠銀行、保險等金融機構的配合，銀監會的此番表態，似乎預示著以房養老的推行難度不小。

以房養老近幾年才被國人關注，而美國、日本、新加坡、英國等不少國家已先行一步。

然而與他們的土地產權私有相比，橫亙在我們以房養老面前的最大障礙，當屬房屋土地的70年有效使用期。根據現行的有關規定，對建房子的土地，我們只有70年的使用權。70年后，使用權不再歸自己，屆時如何續期，有償還是無償，幾年前就有傳聞說在征求意見，但直到現在仍無音訊。

《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后怎么辦，也只有寥寥四個字“自動續期”。物權法實施一年后，2008年的“土地管理法草案”明確表明“住宅建設用地使用權期限屆滿的無償自動續期”。然而到了2009年，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》就以“按照國家有關規定自動續期”替換了“無償自動續期”。由“無償”變“有關規定”，為70年產權之爭又增添了變數。

盡管我們相信70年期滿后，政府不會收回土地，讓房屋成為“空中樓閣”，但倘若續期收費過多，對以房養老的推行必將造成不小的阻力。

▌中信銀行的養老按揭如何操作？

中信銀行的“養老按揭”業務與國外流行的“倒按揭”業務比較類似，但根據中國的國情進行了改進。中信銀行上海分行相關負責人介紹，國外的以房養老業務在期滿后，銀行會收回房產。但是，中信的以房養老按揭不同，貸款期限后并不收回房產。房產的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬于老人，將來也可留給孩子，更符合當前中國人的習慣。

中信銀行的養老按揭如何操作呢？借款人以自己擁有所有權的住房抵押，中信銀行核定一個養老貸款額度，最高不超過房屋估價的60%，貸款期限內約定每月放款金額，按月直接發放養老貸款資金進入養老人賬戶。對老年客戶每月發放不超過2萬元，最長貸款年限不超過10年。

如果到期后不能償還本金，房子該怎么辦？中信銀行相關負責人介紹，如遇這種情況，將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。

▌“倒按揭”與房屋出租相比，哪種更劃算？

粗略地估算，以北京一套價值為200萬元的房子為例，如果出租，目前每月租金收益大概為4000元；如果抵押10年，按照價值的60%則可獲得貸款120萬元，平均每個月可貸1萬元（扣除利息，實際到手不到1萬元）。當然，這本息都是要還的。在此期間，老人可以同時獲得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4萬元。

顯然，如果純粹想賺錢，這樣的方式是不合適的，它本質上是一項抵押貸款業務，貸款人要以支付利息為代價。但是如果10年之內經濟負擔較重，并且預期將來有還款能力，這便是個可以考慮的選擇。比如，55歲的居民，未到領取養老金的年紀，但是孩子正在上大學，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有養老金了，就有能力償還貸款了。從這個角度來說，這種方式的“以房養老”是一種過渡舉措。

依照中信銀行的設計，只有年滿55歲以上的老人，名下有兩套以上的房產，才符合貸款條件，適用人群比較有限。

▌要想推行以房養老，必須先解決房屋的土地產權問題

到底如何自動續期，不能總成為懸掛在房屋擁有者頭上的一把利劍，隨時擔心會刺痛自己。不能以為距離70年產權還有些年頭，因而問題并不急迫。至于農村的宅基地能否抵押，也應提上案頭。一個忽視了人數更多的農村人口的以房養老政策，很難說是個好的政策。

當然，拋開這些技術障礙不說，無論以房養老有多急迫，都不能脫離養老體制的改革和完善。以房養老充其量只能作為養老制度的一個補充，就如同“養兒防老”一樣，不能以此而淡化養老體制的改革。城鎮企業職工基本養老保險、新型農村社會養老保險，乃至養老“并軌制”，這才是“老有所養”的關鍵所在。（鐘 荷）