商業(yè)地產(chǎn)冒進

商業(yè)地產(chǎn)當前的投資火爆，只是數(shù)量上的增加而已，真正品質好、地段好的商業(yè)物業(yè)仍然缺乏，有很多項目最終難逃爛尾或空置的厄運

8月中，臺灣遠東集團旗下的太平洋中國控股有限公司宣布，調整大陸市場的布局策略，將于今年年底之前關閉北京太平洋兩家店面，以調整財務結構。按計劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關閉。

與之相反的是，進入九月，位于北京常營地區(qū)的龍湖．長楹天街底層商鋪開盤銷售，均價6萬元／平米，竟引來搶購潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場難得的“日光”景象。在住宅限購、股市不景氣的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。

眼下正是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時機。商鋪熱銷、寫字樓整端，商業(yè)地產(chǎn)的熱度達到十幾年來的最高點。來自世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，在今年第二季度，北京寫字樓的租金價格繼續(xù)上漲，尤其是超甲級寫字樓，租金價格同比一季度上漲了35％，創(chuàng)下了迄今商業(yè)地產(chǎn)市場的新紀錄。

“住宅市場受限之后，很多市場投資都涌向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行也開始調整結構，側重涉及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性、消費性貸款業(yè)務，這些過熱的苗頭引發(fā)了銀監(jiān)會的關注?！币患毅y行信貸主管人士分析。

繼銀監(jiān)會在經(jīng)濟金融分析會、年中工作會上先后通報風險預警之后，商業(yè)地產(chǎn)相關信貸的風險管理要求再次出現(xiàn)在各家銀行近日接收的例行監(jiān)管通知中。銀監(jiān)系統(tǒng)的風聲立即引來市場的紛紛揣測。而太平洋百貨退出事件無疑給這個尚處于盲動狀態(tài)的市場潑了一盆冷水。

暗藏泡沫

2008年，40歲的地產(chǎn)“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場基本年薪600萬總裁一職，投身美國最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產(chǎn)管理有限公司。司徒文聰?shù)睦硐胧浅蔀橹袊虡I(yè)地產(chǎn)的“可口可樂”。

短短幾年，盈石參與經(jīng)營管理的地標性商業(yè)地產(chǎn)項目近10個，悅達889、芳匯廣場、Channel One廣場等“盈石制造”，已經(jīng)為基金創(chuàng)造了上百億價值。司徒文聰主持的這些項目，即便是如正大廣場這樣的爛尾樓，最后總能做得風生水起，這使得很多手持“商業(yè)荒”項目的企業(yè)羨慕不已。

無可否認的是，這一輪房地產(chǎn)市場的調控確實給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的機遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領域。尤其是在被住宅限購的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產(chǎn)商表示，隨著政府對住宅調控的政策進一步落實，會加快國內外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。最顯著的當屬4000億的保險資金被允許投資商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上也推動了商業(yè)地產(chǎn)的進一步升溫。

無論是主動還是被動，不少房企乃至資金確實開始紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)的建設當中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報告也認為，對于買方而言，投資市場逐漸進入活躍期，國內政策對住宅地產(chǎn)的調控日益加劇，越來越多的投資者瞄準了商業(yè)地產(chǎn)。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量來看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢，結合部分城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。

上述地產(chǎn)商在北京南城即將建一個大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項目。該項目進行了準確的定位，主要針對南城缺少大型中高端大型綜合性商業(yè)設施而建。該地產(chǎn)商認為，目前商業(yè)地產(chǎn)投資火爆，只是數(shù)量上的增加而已，真正品質好、地段好的商業(yè)物業(yè)仍然缺乏，有很多項目最終難逃爛尾或空置的厄運。

據(jù)記者了解，一些開發(fā)商此前沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，或者資金實力不強、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬達等開發(fā)商之外，很多開發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，將住宅市場的運作延續(xù)到商業(yè)項目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購房從事商業(yè)者很難收回成本。

商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域將在未來10年內新增建設用地近1600公頃，其中大部分為商業(yè)、寫字樓用地。上述地產(chǎn)商就提到，其實北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問題是：目前很多商業(yè)項目都是住宅開發(fā)商大量介入，而他們又缺乏商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗。

記者調查發(fā)現(xiàn)，目前北京的一些大型商業(yè)項目，均以商業(yè)項目配住宅地產(chǎn)的形式，上述開發(fā)商開發(fā)的南城商業(yè)地產(chǎn)，最初也是住宅項目的配套。對于該項目的運作，他提到，公司準備自持物業(yè)，但會引進有經(jīng)驗的經(jīng)營團隊來負責商業(yè)項目的運營。而目前北京的很多購物中心項目，周邊多配住宅項目，住宅項目可以很快回籠資金；而商業(yè)地產(chǎn)部分，能出售則為最佳，這種模式實際仍然是住宅地產(chǎn)模式的延續(xù)。

在這種模式下，北京有相當部分商業(yè)地產(chǎn)項目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區(qū)，因為商業(yè)配套的原因，一直處于“商業(yè)荒”的狀態(tài)。即便是2010年朝陽大悅城的拔地，使得區(qū)域內商業(yè)氣氛得到很好的提升，配套商業(yè)空置率過高仍然是該區(qū)域最大的傷痛。

而據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，位于大興黃村鎮(zhèn)的某5萬平米的購物中心，其三樓數(shù)千平米的營業(yè)面積至今有一半都是空置的。該購物中心成立于2005年，至今招商仍是問題。這座購物中心5公里商圈范圍內，超過5萬平方米的商業(yè)綜合體達8個之多。黃村鎮(zhèn)核心商圈之內的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進入。

這種現(xiàn)象已不是個案，有專家捐出，在北京城區(qū)，萬霖購物中心、豐聯(lián)廣場、華騰新天地、亞奧觀點、六佰本等項目的經(jīng)營風險已經(jīng)顯現(xiàn)。而據(jù)記者了解，城市商業(yè)綜合體過于飽和導致零售商利潤日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長期下去勢必影響到地產(chǎn)商的收益。“如果零售商長期虧損，它將會關閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會下調商鋪租金，這將進一步影響到市場對此地產(chǎn)項目的估值，形成惡性循環(huán)。近年來，上海、廣州因為商圈內商鋪過于密集導致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。

“商業(yè)地產(chǎn)之所以有泡沫，實際是因為運作方式不同，使用住宅炒作方式運營商業(yè)地產(chǎn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的泡沫?！痹摰禺a(chǎn)商提到，實際上他認為，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不易形成泡沫的。“商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境形勢，尤其是在早期炒作期過后，如果當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下降。

北京的商業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展比較快，進入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應該是虧或者略平。而一個好的物業(yè)冒出頭，實際上它的代價是別人要死掉?？梢?，商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵還在于需求和消費力，而對于開發(fā)商來說，只有開發(fā)并持有處于市場金字塔頂端的物業(yè)，才是保持競爭力，從商業(yè)地產(chǎn)洗牌中脫穎而出的關鍵。

以北京、香港的商業(yè)地產(chǎn)為例。目前香港甲級寫字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級寫字樓的租金已經(jīng)達到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標，如北京、上海這樣一線城市的寫字樓、商鋪，租金必然會在強勁需求的推動下處于上升通道。從趨勢看，其租金上漲還將維持相當長的一段時間。

而在很多投資商眼里，商業(yè)地產(chǎn)是個異常殘酷的行業(yè)。他們認為，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領域，強者恒強，最有價值的客戶想進入的都是一線城市的黃金位置。

很多人不知道的是，在商業(yè)地產(chǎn)中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當然，商業(yè)地產(chǎn)若一旦做成“第一名”，其利潤潛力也是巨大的。中國目前的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ藭r考驗的就是投資者的眼光。

恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗有感而發(fā)：不想當老大，就不要做商業(yè)地產(chǎn)。

風險幾何

有志于做“老大”的司徒文聰有商業(yè)地產(chǎn)“金手指”之稱，主要在于即使是將死的商業(yè)項目，經(jīng)過他的指點，也能起死回生。通過分析盈石收購管理的商業(yè)地產(chǎn)項目，不難發(fā)現(xiàn)，盈石團隊在商業(yè)地產(chǎn)領域之所以所向披靡，主要原因有三：

第一，為每個商業(yè)地產(chǎn)項目找到自己的靈魂，這個靈魂就是所謂的市場定位。

比如同為他們做的芳匯廣場和悅達廣場，兩者隔街相望，距離很近。再三調研之后，他們給出的解決方案——芳匯廣場走“女性主題休閑”路線，而把悅達廣場打造成一個時尚購物基地。區(qū)別于其他商場的是，悅達的營業(yè)時間從早10點到晚上11點，比絕大多數(shù)商場要晚1個小時。正是這一個小時，讓習慣晚歸，但苦于大多數(shù)商場都打烊后無處可去的都市高端白領趨之若鶩。

其次，出色的運營管理能力。做商業(yè)地產(chǎn)的門檻要遠遠高于住宅地產(chǎn)，包括后期公關、客戶服務等多層面的問題，沒有好的團隊跟進是不行的。在實際運營中，司徒文聰認為項目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過硬才行，尤其是人才資本。

早在正大廣場項目時，司徒文聰就講過正大廣場是一個人才培養(yǎng)的陣地。對于大體量的項目，他將每個崗位放進需求水平以外25％的人手進去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場的辦法，幾年之后，這些人才在實戰(zhàn)中獲得了向更高層次的發(fā)展；此外，司徒文聰還常帶團隊考察學習先進的項目運作辦法，派人去國外學習培訓。在他看來，如果一個企業(yè)要做商業(yè)地產(chǎn)，如果專業(yè)人才儲備不足，就不要與項目租戶簽訂合同，因為每個項目都需要足夠人去跟進。

第三，有充裕的、長期的低成本投資資金?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最大的瓶頸實際上是長期資本，能夠埋在項目里5—8年的資本在國內是非常稀有的。而這個錢埋在里面很長一段時間還可能沒有什么回報。

最典型的如上海的恒隆廣場。這個項目從開始到開花結果花了十年時間，這十年的投資回報率是40％多，可能很少有公司能媲美?？墒呛懵∏?年的盈利現(xiàn)金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業(yè)地產(chǎn)很常見，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見到利潤流的時間就更長了。

由此可見，商業(yè)地產(chǎn)并不是一個簡單的開發(fā)，它需要運營的能力，也需要爭奪商家資源。其中最重要的一點是：商業(yè)地產(chǎn)對資金的特殊需求。

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)言必稱日本眾多城市綜合體的成功運作，可是很少有人知道，是因為當年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長。在如此低息下，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司才可以長期持有物業(yè)。但是現(xiàn)在中國的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動輒投資數(shù)百億的項目，不得不令人擔心。

易城中國副總裁柳費國表示，雖然投資商業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)的共識，但在本身沒有任何金融產(chǎn)品來支撐，同時面臨國家對房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)非常危險。一旦有了泡沫，這個泡沫是無法消滅的。

而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風控的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的風險更甚于住宅地產(chǎn)。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購買商業(yè)用房，客觀上增加了銀行的信貸風險；同時，由于中國的特殊傳統(tǒng)，一旦出現(xiàn)資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者會優(yōu)先拋售商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款壞賬率高于住宅。

從開發(fā)商的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的整體運作能力、資金實力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風險也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內，萬科80％的開發(fā)比重依然會是住宅，因為“我們對商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害?！?/p>

陽光新業(yè)總裁助理、北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認為，目前商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境不是非常成熟，要做商業(yè)地產(chǎn)首先最重要的一點是需要一個長期低回報的資金鏈條，目前國內不管退出機制還是投資渠道都不是很利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反而銀行貸款成為低息來源，這肯定是不行的，應該有新的金融模式用于支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)PE等。

當眾多住宅開發(fā)商將目光轉向商業(yè)地產(chǎn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)老大萬達早在3年前就開始悄悄轉型文化和旅游地產(chǎn)。萬達董事長王健林稱，萬達早在10年前就已經(jīng)轉型商業(yè)地產(chǎn)，而如今轉型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商早已錯過了最好的時期。由于商業(yè)地產(chǎn)后期運營招商的難度很大，他十分擔心目前被動轉型的商業(yè)地產(chǎn)商未來的命運。

5年前，商業(yè)地產(chǎn)市場不溫不火時，陽光新業(yè)大踏步轉型商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹慎。今年開業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場，雖然目前已經(jīng)實現(xiàn)100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場的租金指導價比原計劃降低了15％-20％，在他看來這就是商業(yè)地產(chǎn)惡性競爭帶來的影響。

與此同時，一些新開業(yè)的商業(yè)項目持有方也表示，今年以來，招商成本越來越高，有的商場引進知名品牌甚至采用了正大當初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈送裝修補償?shù)?，但見效依然不大。最主要的是，這些在往年都是極少見的。

“這都是因為我們的商業(yè)地產(chǎn)沒有特質，大家逛哪個商場都差不多，商場之間離得不太遠，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠度?！崩铑Ｕ劦揭恍﹪业纳虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展得很好，很普通的一個糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認為付租金是天經(jīng)地義的事情，但是在中國，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進來，這也是惡性競爭的結果。

他認為惡性競爭暴露的第二個問題是人才的短缺。事實上這也是目前很多先進入企業(yè)最大的苦惱。由于商業(yè)地產(chǎn)在國內的時間不長，尤其是近兩年企業(yè)頻頻進入，人才短缺現(xiàn)象較為普遍，大家采用高薪挖人的做法，挖別人墻角充實自己力量。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常復雜的工程，涉及投資、運營、招商等多方面，如果想實現(xiàn)一個好的商業(yè)項目，包括選址、建筑策劃、招商、運營、后續(xù)持續(xù)調整，整個大的鏈條都需要專業(yè)團隊的配合。

“未來一兩年內，很多商業(yè)地產(chǎn)項目將陸續(xù)出現(xiàn)問題。3年左右，會有一批項目倒閉。那時也會有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，引發(fā)并購潮?！崩铑７治霰硎荆c陽光新業(yè)當年轉型環(huán)境不同的是，如今轉型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在資金、品牌商家、人力資源等方面均面臨著更為激烈的競爭，轉型成本大幅提高，由于其專業(yè)性，后期在運營管理等方面暴露出的問題將更為致命。