房地產信托“叫停”傳言背后

今年年初以來，資金吃緊的地產商們紛紛將目光投向了信托業務，使信托產品收益率直線上升，更加大了地產商的融資成本。銀監會“叫停”房地產信托業務的傳言此起彼伏，這背后到底有何玄機？

今年5 月初，有媒體報道銀監會要叫停房地產信托業務，消息一出，便遭到銀監會否認。半月之后，

又有媒體發表稱銀監會要緊急叫停房地產信托業務，后經證實，又屬傳言。

按說“空穴來風，未必無因”。最近，銀監會對多家信托公司進行“窗口指導”的消息甚囂塵上，更有媒體報出的最新消息是，接受窗口指導的信托公司已擴展至20 家。但事實一再證明，所謂的“房地產信托業務被叫停并未發生”。

作為房地產資金來源之一的房地產信托，有時會被認為是房地產企業最后一根“救命稻草”，甚至也會被人們認為是推助房價高企、放大房地產風險的幫兇。因此，任何關于房地產信托的傳言都能引人關注。

“假作真時真亦假，無為有處有還無”，這句話道出了世間的虛幻莫測與真假難辨。正如房地產信托傳言的虛實一樣，它的“停與未停”是讓人去質疑媒體的公信力，還是去猜測傳言背后另有玄機？

房地產商“資金饑渴”

自從實行緊縮的貨幣政策和嚴格的房產新政以來，無法從銀行得到貸款的房地產商只能將目光投向房地產信托。在房地產商看來，房地產信托是一種合理合法并有可操作性的“自籌資金”。如果一家房地產企業的某個項目正在如火如荼地建設，但因資金短缺而陷于尷尬時，房地產商便會借道信托公司，將建設中的項目制成信托產品以達到融資的目的。

中國房地產信托協會統計顯示，今年一季度，投向房地產領域的新增信托項目金額高達710.9 億元，同比增長12.5%。而銀行系統的統計數據顯示，一季度銀行新增房地產貸款累計5095 億元，同比少增3338 億元；其中，開發貸款新增1678 億元。

為此，興業銀行首席經濟學家魯政委曾對媒體表示，當前房地產信托增速如此之快的主要原因，是房地產開發企業無法從正常渠道融資，只能將所有希望寄予自籌資金方式上。

銀行信貸資金的全面收緊，使得房地產企業失去了正常的“血液”來源，只好尋找其他“血源”。而地產商認為，房地產信托就是一條最為直接有效的融資渠道。因此，房地產信托產品市場迅速火爆升溫，具體表現在信托公司融資數量巨大、融資渠道翻新、借貸利率猛高等方面。

根據用益信托最新統計數據，5 月份，房地產集合類信托發行84 支，占同期集合類信托產品發售數的30.88%，較4 月份略有上升。發行規模290.87 億元，高于4 月的248.9 億元。同時，信托平均預期年化收益率10.32%，環比也有所上升。

另外，根據買好基金數據顯示，5 月份納入統計的26只房地產信托產品總募集資金為96.24 億元，平均募集金額為3.7 億元，而其余行業的平均募集金額均未超過2 億元。從具體項目來看，規模超過10 億元的6 個項目中，有5 個是投向房地產企業的。這一切都表明，當前，地產企業的“資金饑渴”已相當嚴重。

房地產信托“刀尖上跳舞”

當信托成為房地產企業最后一根“救命稻草”時，信托公司也強勢抬頭。而隨著金融機構對流向房地產行業資金的收緊，房地產企業的融資成本必然有所上升，這也導致信托產品收益率將呈現上升態勢。

根據用益信托的數據，房地產信托融資的資金成本在持續上升，5 月份的房地產信托產品平均年化收益率達10.32%，大大高于4 月份的9.42%。如果再加上信托公司利潤和銷售手續費，房企獲得信托資金的成本可能超過20%。

業內人士表示， 去年10 月之前，房地產信托最低年化收益率在5.5%~6%，10 月之后便達到6.6%，今年的平均水平在7% 以上；而最低收益率接近10% 的房地產信托產品舉不勝舉，最高預期收益率從11% 一路飆升至15%，個別信托計劃甚至打出超過20%的最高收益率來吸引投資者。

由于房地產信托收益率整體上升，對于很多房地產企業來說，整體融資成本在增加。但為了能順利從信托公司獲得融資，房地產企業都會開出高額的收益率作誘餌。

據媒體報道，2011 年還未過半，綠城集團的融資“大躍進”已經上演。在過去的4 個月里，華融國際信托、中泰信托和北京國際信托已相繼與綠城集團合作成立了三款信托產品，募集金額分別為3 億元、2．57 億元和20 億元，共計25．57 億元。據不完全統計，今年前4 個月，綠城的信托融資量已達2010 年的81%。按照12%的成本計算，綠城發行26 億元信托的融資成本在3 億多元。如果市場不好，房子賣不掉的話，過高的負債率就會造成開發商的資金鏈斷裂，信托公司將面臨產品到期無法兌付的流動性風險，繼而可能引發信托公司利益嚴重受損或破產的可能。

除了要面對流動性風險以外，房地產信托也要謹慎應對政策性風險。近來，監管層已經加大了對信托產品風險的控制力度，并要求一些發行風險產品較多的信托公司進行自查。5 月6 日，銀監會主席劉明康在第22 次委務擴大會上強調，在房地產信貸風險防控上，對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測、加強研判，加強房地產信托業務的監管。業內人士分析，這里的“新苗頭”就是指房地產企業借助信托進行大規模融資的跡象。

“窗口指導”并非叫停信托業務

5 月的最后一周，中融信托、平安信托等20 多家信托公司，陸續接到來自銀監會的“窗口指導”。對于房地產信托余額較大的信托公司，銀監會要求“規模要實現穩中有降”；對于房地產信托新增規模較大的信托公司，則要求“把握好節奏，嚴格控制增速”。

然而，自房地產信托收緊至今，短期房地產信托的發行情況成逐漸遞減態勢，難道真的是房地產信托叫停傳言已成現實所致？

用益信托數據顯示，在5 月30 日至6 月5 日的一周時間里，房地產信托的發行規模為29.9 億元，平均募集規模2.49 億元，相比較上一周無論在發行總規模還是平均募集規模上都有明顯的下降。另外，成立的29 款產品中，有10 款權益投資類產品，占總規模的21.36%；而股權投資類產品有5 款，占總規模的54.16%。成立數量最多的為權益投資類產品，而融通資金規模最大的則為股權投資類產品，權益投資和股權投資成為最主要的資金運用方式。

數據已充分說明了“窗口指導”之下各家信托公司對于申報地產類信托產品的態勢變得謹慎，但謹慎并非因為傳言真的成為現實。所謂的“房地產信托業務叫停”也并未發生，中融信托6 月份集合信托發行達到了15 個產品，其中房地產信托有3 個產品，這也說明了房地產信托并沒有停止。

來自銀監會最新的風險提示，要求房地產信托業務中的股權投資方式，房企必須嚴格按照“項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質”等條件。因此，對資金需求逐漸迫切的開發商而言，信托正在成為一種高門檻的融資渠道。而這種嚴格的審核條件，基本上也把不少的中小房企擋在了門外。

諾亞財富高級研究員李要深指出：“近期發行的信托產品主要采用股權投資方式，目的并不是叫停房地產信托，而是要求嚴控房地產業務風險。同時，監管部門不太可能直接叫停不違規的業務，控制房地產信托規模才是符合現實的做法。”

此外，中信建投分析師魏濤認為，監管層主要對部分房地產信托增長過快公司進行了“窗口指導”，以實現房地產信托的穩健和合規發展，而不是對房地產信托業務“一刀切”地叫停。