房地產價格供求因素的國際比較

摘要：本文對7個主要發達國家和3個新興市場國家的房地產價格供求因素進行國際比較，運用彈性分析、面板數據分析、建立長期需求方程等方法從供給價格彈性、需求因素共同效應、個別效應等多個角度探討了房地產價格的供求因素。實證結果表明，人均可支配收入、經濟增長和心理預期等三個因素是世界范圍內較為普遍的重要影響因素。發達國家房地產市場的宏觀經濟敏感度較高，經濟增速、貨幣政策調整、物價波動都會對房地產市場產生顯著影響，而發展中國家對宏觀經濟基本面和市場調控手段的反應不靈敏。最后，在國際比較的啟發下，探究了我國房地產價格的部分決定因素，為房地產調控提供了有益參考。

關鍵詞：房地產價格；供求因素；國際比較

中圖分類號：F224文獻標識碼：Ａ文章編號:１００３－９０３１(２０11)10－００38－０4DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.10

多年房地產調控經驗和教訓表明，我國房地產價格影響因素較多而且比較復雜，僅靠對國內因素的分析很難抓住關鍵的決定因素，有必要通過更為廣泛的國際比較，借鑒發達國家和新興市場國家房地產價格的決定因素，找到影響我國房地產價格的供求因素，為完善我國房地產調控提供有益的參考。

一、房地產價格影響因素的指標選取和數據說明

房地產價格的形成機理非常復雜，影響因素較多，但房地產作為一種特殊商品，從根本上來講，其價格決定在于供求，而影響供給和需求的長期因素主要是宏觀因素[1]。基于國際比較的需要，我們選取了下列指標（見表1）。充分考慮到數據的可得性、房地產市場發展的代表性和對比的借鑒意義，選取7個主要發達國家和3個新興市場國家。考慮到我國房地產制度改革從1998年開始，為了增加數據數量、提高檢驗的可靠性，時間序列范圍選取了從1999年第一季度至2010年第四季度的季度數據。

二、房地產供給價格彈性的國際比較

影響房地產價格的一個關鍵因素是住房供給對價格變化的響應程度，它決定了房地產市場對需求沖擊的響應程度。房地產供給與價格的相互影響可以用以下計量模型加以描述[2]：

it=?茁0+?茁1pt-1+?茁2cct-1+?茁3dt+?酌t+?滋t

供給方程中的因變量是房地產開發投資it、cct-1、dt、?酌t、?滋t分別代表房屋建安成本、房地產價格、人口統計特征、季節性因素。方程中，價格系數?茁1測度了住房投資或者新建住房供應的長期價格彈性，也就是房地產供給對價格的響應程度。依據各國稀缺的可用數據材料，對這些國家的數據進行估計①，得出各國房地產供給價格彈性（圖1）。

如圖1所示，各國住房供給對價格的響應程度差異較大。美國、加拿大、日本的供給的價格彈性都接近或高于單位值，表明當面臨需求沖擊時，新增住房供應量會按比例增加，新增住房供給對價格變化反應迅速。意大利、法國等國家的住房供給對價格變化不敏感。英國、中國、德國三個國家彈性不高，處于中等響應強度。我國房地產供給能夠對房地產價格變化作出響應，但靈敏度較低，當房地產市場受到需求沖擊時，供給能緩慢作出反應，但效果不會很明顯，會有較長的滯后期。

一般而言，可以從地理位置和人口統計條件去理解各國市場供給價格彈性的差異。如特定區域的土地供給受限，對長期的房屋供給有負面影響[3]。對各國數據進行相關性檢驗（圖2）。結果表明，住房供給彈性估值與人口密度相關系數為-0.488，除日本外，住房供給彈性估值在人口稠密的地區偏低。

我國是人口大國，雖然人口密度不是最高，但城市化中需要轉移的人口總數大，這表明房地產需求可能繼續擴大，但供給不一定同比例擴大，這使得我國提高供給價格彈性的潛力較小，通過增加房屋供給來調控房價波動的收效可能不大。再結合“我國可供開發的土地的稀缺性、房地產開發商的壟斷性和房地產的基本價值的不確定性”三大特點，可以初步得出，房地產供給一定是房地產價格的影響因素，但不一定是長期的決定因素[4]。

三、房地產需求因素的國際比較

既然房地產供給不是決定因素，那么根據供求決定價格的理論，影響需求的因素中一定有對房地產價格產生強烈影響的決定因素。從第二部分分析可知，影響需求的宏觀因素主要有三類因素，共8個指標[5]。建立模型的基本形式為：

hpiit=?琢it+?茁1*gdpit+?茁2*cpiit+?茁3*mit+?茁4*rit+?茁5*pdiit+?茁6*psit

+?茁7*pdit+?茁8*upit+?滋it

其中，hpiit表示i國t期（本文所有變量角標i、t含義與此一致）房屋銷售價格同比增速。其他指標含義參見表1，?滋it為隨機擾動項。

下面對各國房地產價格影響因素的共同效應（共性）和個別效應（個性）進行比較，在估計長期均衡方程基礎上，通過格蘭杰因果關系檢驗確定顯著影響因素中的決定因素。

（一）各國房地產需求因素的共同效應

本文所獲取的數據是10個國家較長時間的歷史數據，屬于典型的面板數據。對10個國家的面板數據進行回歸，發現被解釋變量各國的“房地產價格”數據存在序列相關。因此，在模型中再加入一個變量——前期房地產價格，對面板數據再次進行回歸（見表2）。

長期來看，在10個國家中，上一期的房地產價格變化、人均可支配收入、經濟增長三個變量是具有普遍意義的共同影響變量。上一期房地產價格變化與當期房地產價格變化相關系數達到0.978。人均可支配收入對房地產價格存在顯著的正向影響。經濟增長是房地產價格變化的重要影響變量[6]。然而，CPI對房地產價格的回歸系數顯著性檢驗未通過，即不產生顯著影響。同樣，利率和貨幣供應量都對房地產價格不產生顯著影響。

（二）房地產需求因素的國家間比較

在了解各國房地產價格影響因素中的共同固定效應的基礎上，筆者通過估計各國房地產價格與影響因素之間的回歸方程，得到每個國家需求影響因素與房地產價格之間的長期均衡關系，以及國家間房地產價格的決定因素的異同。

第一步，對10個國家的時間序列進行平穩性檢驗（ADF檢驗），大部分指標的時間序列都有1個單位根，經過1階差分后平穩，為1階單整序列，對各國的時間序列hpiit對hpiit-1、gdpit、cpiit、mit、rit、pdiit等6個變量分別進行最小二乘回歸（表3）。

結果顯示，在10個國家中，除印度外，人均可支配收入的增速變化都能對房地產價格變化產生顯著影響。其中，我國人均可支配收入變化與房價變化呈現負相關，這顯然不符合經濟常識，后文詳述。經濟增長對美國等6個國家房價產生顯著的正向影響，對日本等4個國家經濟增長對房價的影響不顯著。除印度外，所有國家的上一期房價變化都對本期房價變化產生顯著并且程度較大的正向影響。日本、德國、加拿大和印度4個國家貨幣供應量對房價變化產生顯著影響，表明這些國家貨幣當局通過控制貨幣供應量能夠有效地影響房價變化。其他國家的貨幣供應量對房價影響不顯著。

英國、法國和印度的利率變化對房價產生顯著影響，利率均對本國房價產生負向影響。這些國家可以通過調整基準利率來對房價施加顯著影響。其他國家利率變化對房價變化影響不顯著。德國、加拿大、印度的CPI變化對房價變化產生顯著負向影響。其他國家這兩個變量之間的影響不顯著。綜上所述，各國房地產價格顯著性影響因素以及影響方向如表4所示。

（三）各國房地產價格影響因素的檢驗

在房地產價格需求因素的長期方程中，有顯著影響的解釋變量如能通過格蘭杰因果檢驗，證明該變量對房地產價格變化有因果關系，那么該變量是該國房地產價格的決定因素。對各國房地產價格的顯著影響因素分別與房地產價格變化做格蘭杰因果關系檢驗（表5）。結果顯示，意大利、中國、俄羅斯的個人可支配收入不是決定因素；德國的經濟增長不是決定因素；上一期房地產價格變化不是日本房地產價格變化的決定因素；加拿大、印度的貨幣供應量不是決定因素；法國、印度的利率不是決定因素。其他的各國顯著影響因素都是決定因素。

總的來看，盡管有些因素能夠顯著影響房地產價格變化，但不是房地產價格變化的單向格蘭杰原因，這表明它們不是房地產價格變化的決定因素，真正的決定因素還在模型之外，并通過其他途徑影響到模型內的這部分顯著影響因素，從而影響房地產價格變化。

四、結論和建議

（一）結論

第一，從供給對價格的響應程度看，我國屬于中等響應程度國家，房地產供給能夠對房地產價格變化作出響應，但靈敏度較低。供給能緩慢應對需求沖擊，但可能會有較長滯后期。因此，房地產供給一定是房地產價格的影響因素，但長期來看不是決定因素。

第二，發達國家和新興市場國家擁有共同固定效應的影響因素主要是人均可支配收入、經濟增長和心理預期，這三個因素是世界范圍內較為普遍的重要影響因素。

第三，發達國家房地產市場的宏觀經濟敏感度較高。經濟增速變化、貨幣政策調整、物價波動都會對房地產市場產生顯著影響，大多數發達國家可以通過市場化手段來調控房地產市場。

第四，由于發展中經濟體市場機制還不完善，行政干預、資源壟斷等原因導致市場割裂，各經濟要素的市場化程度、市場的一體化程度不高，房地產市場更多的受到制度因素、剛性需求、傳統習慣的影響，房地產價格對宏觀經濟基本面和市場調控手段的反應不靈敏，大多數發展中國家難以通過市場化手段有效影響房地產市場價格。

第五，與發展中國家類似，我國人均可支配收入、貨幣供應量、市場利率和物價水平在內的主要宏觀經濟指標不能決定我國房地產價格變化，我國房地產價格的決定因素除了經濟增長外還有其他的決定因素。

（二）政策建議

總的來看，我國房地產調控不能夠完全依賴貨幣政策操作，而應該更多地圍繞房地產需求進行整體制度和規則設計。

首先，切實把引導公眾預期放在首位。引導公眾預期不能只靠公布房價調控目標這一傳統手段，而是把房地產發展規劃和政策規則透明化。例如建立全國統一的住房信息系統和基礎數據庫；推動房地產稅試點計劃；公布詳細保障房建設規劃。一旦形成穩定預期，公眾會自發調整經濟行為，不需要政府采取行政手段落實政策。

其次，針對自住性需求，建立廣覆蓋、有持續財政支持的保障性住房制度是關鍵，應力爭保障性住房存量占比能達到20％，把影響房價的主動權控制在政府手中。

再次，針對投機性、投資性需求，出臺住房保有環節稅。這不但可以為地方政府籌措大量財政資金，而且能夠從根本上解決投機購房和過度住房消費行為所導致的住房低效率和空置率問題。同時，應大力創新金融工具、發展資本市場、拓寬投資渠道，疏導大量投資房地產的資金投向其他領域。

（特約編輯：羅洋）

參考文獻：

[1] 王金明、高鐵梅．對我國房地產市場需求和供給函數的動態分析[J]．中國軟科學，2006(4):69-74.

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