物業費“陣痛”

　　又是年冬來時。每當此時，接踵而來的物業糾紛問題頻頻出現。近日，濟南一小區內近60戶居民，因為拖欠物業費被物業告上法庭。說起來每個月交給物業百八十塊但是具體物業費是什么項目的費用有什么樣的收費標準，由誰制定以及物業的應承擔的相關責任有哪些大部分住戶或許并不清楚，而由此引發的糾紛在很長一段時間內使物業管理費成為了“被”關注的焦點。
　　作為廣大業主來說，物業公司向自己提供了服務，收取費用本無可厚非。因為物業費本來就是物業產權人使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備，公用設施、綠化、衛生、交通，治安和環境等項目，進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業費用收取本應該不是一件難事。在享受了別人提供服務的同時，并支付相關的勞務費用，這看似天經地義的事情。但其實這件事情卻經歷著難以言說的陣痛。
　　物業費的飛漲，誰之過?
　　曾聽到很多業主抱怨，“物業費太貴了!動不動就亂漲價!”“物業費剛發出通知來說漲價了沒兩天這又漲了，唉，”等諸多呼聲。筆者走訪了濟南市市區內幾個知名小區的物業管理公司并從相關負責人處了解到對物業費進行漲價的主要原因還是受物價不斷上漲的影響。作為物業公司來說，人工費、勞務費、維修費等是他們必須承擔的費用。“如果再按照以前的收費標準來收取物業費，連運營成本都賺不出來。最困難的時候甚至連打掃衛生的保潔工人都招不到。”對于物業管理公司來說，漲價行為亦是不得已而為之。
　　物業管理費用的征繳本就存在著不交少交欠交等個別不規范行為，近年來有愈演愈烈的形勢，似乎成為一件司空見慣的事情。談及物業費用為何每每成為老大難問題的原因，物業管理公司和業主各執一詞。有業主表示，物業管理公司的服務態度和服務質量是他們有如此行為的最重要的原因之一。在對小區內的物業設施以及自家的管道維修等問題反映過多次之后，業主們經常遲遲得不到解決。而物業管理公司往往正是因為費用沒有及時收全的緣故，無法快速地解決業主提出的問題。而此時物業管理公司若再加之物業費價格的上漲，或許在某種程度上更加激化了業主與物業管理公司的矛盾，才造成了眾多物業糾紛問題的頻繁出現。
　　有業主說起物業費漲價問題也曾與物業管理公司溝通過但是他們給出的答復令人不太滿意。“當時物業說漲價經過物價局批準了，但我們要物價局的資料，工作人員并未拿出來。”對此物業管理公司卻說：“一定幅度內的漲價可以不經過物價部門批準。”筆者在相關部門，解到物業公司漲價有兩種途徑；一是物業公司提出漲價申請經物價局部門審批通過后才能漲，第二種途徑就是物業公司可同業主委員會協商，只要雙方達成協議后便可漲價，但漲價幅度應該在物價局規定的范圍之內。而對于沒有業主委員會的情況來說物業費上漲必須嚴格經過物價部門的批準力可實行。
　　停車難，難于上青天
　　買車在時下成為一種常見的消費行為，但是對于有些小區的業主來說停車真就變成，比蜀道還難的一件事情。有些小區的業主迫不得已，將車輛停置在小區外無人看管的區域內。而提起停車看管，收費問題物業管理公司也是肚子的苦水。
　　某知名小區業主郭女士反映早在購買房產時她就向開發商交齊了停車位的費用。讓她費解的是高價買了停車位，在自己的停車位上停車還要向物業交車位服務費，否則車輛受損物業概不負責。明明車位和房子同屬于自己的產權，既然已經交了物業管理費，為何還要交車位服務費，她表示不能贊同這做法，認為這是物業公司在變相亂收費。還有業主反映，有些小區內對于沒有購買車位或者是外來車輛的停車費按次收取費用較高還是比較難以接受。
　　物業管理公司則表示，收取一定的費用出發點是為業主著想。不僅僅是規范了小區內的停車主要是為了防止外來車輛“蹭”車位。同時還可以照顧到小區內老弱婦幼的安全保持小區內部車輛暢通。并且，他們收取的這一項是“服務費”，并非管理費，二者有嚴格的界定：“服務費和車位費根本不是回事。某小區物業管理公司相關負責人告訴筆看。筆者了解到多家小區的車位管理費標準發現各小區收費情況均不相同，而大多數收費標準都是依據柜關文件的規定來收取。對于停車費，只允許小區物業收取車輛看管費，收了看管費之后物業要對車輛出現的意外負相應責任。可按月收取，但是地上停車位的租賃費則是不允許收的。
　　物業管理費是一條牽扯到房地產開發商，物業管理公司和業主三大主角的動脈。業主與物業管理公司產生的糾紛免不了是因為開發商的遺留問題而產生的。在這條產業鏈的源頭上開發而與物業公司應該進行權責的明晰化，物業管理公司收取費用，漲價與否若按照規定與業主進行友好的協商和溝通，在服務質量和服務態度上能及時到位，而作為備業主，雖繳納了費用享受到服務也應明確服務與費用成正比的客觀事實。如此來，便可以在很大程度上避免糾紛的產生及擴大。
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　　為加強濟南市物業服務收費管理，根據《濟南市城市物業管理服務收費暫行辦法》的規定，結合濟南市實際，參照外地經驗，經研究確定濟南市物業管理服務等級收費標準及有關事項如下：
　　一、本通知所規定的等級收費標準，適用于市區范圍內各類物業和縣(市)高層公寓、高級住宅、別墅、寫字樓、綜合摟、商廈、酒店、工業園等物業管理收費。
　　二、居民住宅小區物業管理公共性服務等級收費標準為(按套內建筑面積計)：
　　一級：每月每平方建筑面積0.50-0.80元：
　　二級：每月每平方建筑面積0.40-0.60元：
　　三級：每月每平方建筑面積0.25-0.35元：
　　四級，每月每平方建筑面積0.15-0.25元，
　　裝有電梯的住宅，本著自愿的原則辦理乘梯手續，常住人員每人每月5元，臨時乘客單程每人每次0.10元，
　　三、公共性服務內容包括公共設施、設備日常運行、維修及保養；公共衛生保潔(含樓道、地下室衛生)、收集生活垃圾：清理化糞池；疏通公共部位的排污管道；環境綠化；安全保衛：公共照明等。實行物業管理的小區，公共性服務內容每減少一項，收費標準相應降低。
　　四、商層公寓、商級住宅區(組團)、別墅、寫字樓、綜合樓、商廈、酒店、工業園等物業管理服務收費，由物業管理企業根據業主、非業主使用人的要求和所提供服務的內容、服務水平及管理成本，報市物價部門審批中準收費標準。業主委員會可根據物業管理服務質量和業主滿意程度，以中準收費標準為基礎上浮、在10％的幅度內協商議定。
　　五、住宅小區收費等級的評定，采取物業管理企業申請，市物價部門會同物業管理行政主管部門按照《濟南市住宅小區物業管理等級服務評定標準》，對申請評定的小區按得分多少確定等級，下文公布。
　　六、物業管理企業根據評定等級，向市物價部門提出收費中請，填寫《濟南市物業管理服務收費申報表》一式兩份，附資質證書、營業執照等有關資料，經市物價部門審批后，方可收費。
　　七、經民政部確認的享受最低生活保障的住戶按不高于四級收費標準計收。
　　八、住宅小區內的辦公、商業用房服務收費標準可高于同一區城住宅收費標準，辦公用房不得超過100％；商業用房不得超過200％。
　　九、物業轄區內設有專用停車場的，按規定標準收取看管費(標準附后)。沒有專用停車場地的，在不影響物業轄區內公共秩序的情況下，劃出汽車車位線，收取車位費，車位費屬全體業主所有、專款用于彌補公共性服務收費不足的部分，不得挪作它用。
　　十、汽車車位費每輛每周50元，物業公司不負責車輛丟失或損壞的賠