太原市住房公積金貸款政策解讀

　　摘 要：文章分析了太原市住房公積金貸款政策調整以后的相關內容，指出新政策降低了貸款門檻，拓寬了貸款條件，從實質上為廣大繳存職工帶來了便利。
　　關鍵詞：公積金 貸款 政策調整 作用
　　中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）11-203-01
　　
　　太原市住房公積金管理中心成立于2003年6月，目前在太原市市區內下設分理處10個，是太原市政府主管太原地區住房公積金和其他政策性住房資金、獨立承擔民事責任、不以贏利為目的直屬事業機構。管理中心自成立以來，不斷加強對住房公積金的管理工作，認真采取各種有效舉措，在滿足職工住房消費需求，促進太原市房地產市場健康發展，構建和諧社會等方面發揮了積極作用，為太原市的經濟和社會發展作出了積極的貢獻。
　　為滿足廣大繳存職工不斷增長的住房消費需求，支持太原市房地產行業健康發展，管理中心積極調整工作思路，不斷改進工作方法，大力推進住房公積金個人貸款工作。截至2010年底，累計發放住房公積金個人貸款30547戶，發放金額32.10億元，為數萬戶職工圓了“住房夢”。此外，管理中心還根據太原市的實際情況，及時調整貸款政策，拓寬貸款品種，加大貸款力度，為更多的住房公積金繳存職工貸款提供了便利。
　　1.調整并進一步理順了貸款工作流程。為了提高貸款辦理時效，給職工貸款購房提供最大方便，管理中心將貸款審批權限下放到各分理處，將原來由管理中心和受委托銀行雙重審批，改為各個分理處自主審批，受委托銀行只負責根據審批結果發放公積金貸款。貸款流程調整后，減少了工作環節，將原先辦理貸款的時間從至少30天減至最多15天，大大縮短了貸款辦理周期，極大地方便了貸款使用人。在此基礎上，管理中心制定并不斷完善了《貸款檔案管理辦法》、《貸款責任認定辦法》等一系列配套的規章制度，完善了工作步驟，優化了貸款工作流程。
　　2.管理中心結合太原市的實際情況，自2009年起，全面調整了貸款政策，增加了貸款品種，簡化了各種手續。目前，管理中心共有六個貸款品種，分別為：（1）商品房貸款；（2）經濟適用房貸款；（3）拆遷房貸款；（4）二手房貸款；（5）裝修貸款；（6）商轉公貸款（商業貸款轉公積金貸款）。
　　3.中心對申請貸款的借款人的條件也有了適當的放寬，主要表現在：（1）住房公積金連續足額繳存住房公積金滿6個月以上，且借款人及其配偶均無住房公積金貸款債務、未向其他公積金借款人提供過貸款擔保或輔助借款，對于新參加工作的職工，可放寬到3個月以上。（2）借款人不僅可以是本人，也可以是與房屋所有權人或房屋使用權人共同居住的直系親屬。（3）具有購買、建造、翻建、大修和裝修自住住房的有關手續及土地、建設、規劃等部門的批準文件和規定比例的自籌資金。（4）在山西省其他地市正常繳存住房公積金的職工，在太原市購買商品房也可在我中心貸款，太原市職工在外地購買商品房也可以在太原市住房公積金中心貸款。
　　此外，太原市住房公積金管理中心新的貸款政策可以說是最大限度地拓寬了貸款條件，首先從貸款條件上，將借款人的公積金繳交時間由一年調整為6個月，剛參加工作的只要正常繳存3個月即可具備貸款資格；同時，對于在太原市購房的省內其他地市職工也可貸款，此項規定不僅在山西省，即使在全國也是不多見的。例如，某職工在大同工作，住房公積金也在大同市住房公積金管理中心繳交，如果他在太原市購買了一套商品房，只要拿上大同市住房公積金管理中心出具的正常繳交的證明，即可在太原市按照太原市住房公積金管理中心的規定辦理貸款。同樣，太原市的職工如果在北京市購房，也可以在太原市辦理住房公積金貸款。其次，此次調整借款人不僅限于購房者本人，也可以是同一戶籍下的直系親屬，例如，購房時用的子女的名字，但子女沒有住房公積金，但其父母有住房公積金，如果他們是在同一戶籍下的話，即可以用父母的名義貸款。以上幾項政策，不僅擴大了借款人的覆蓋面，也增加了太原市住房公積金管理中心的影響，更是方便了公積金繳存人。
　　4.提高了貸款最高額度。由原來的最高35萬元調整為45萬元，其中：（1）以《房屋所有權證》抵押為保證方式，貸款額度不能超過房屋評估價的70%；（2）以質押擔保為保證方式的，貸款額度不能超過質押權利憑證票面價值的90%；（3）以購房類申請貸款的，貸款額度不能超過購房合同總價的80%；（4）以裝修類申請貸款，貸款最高額度與所申請裝修住房的面積掛鉤。其中，100平米以下，裝修貸款的最高額度為20萬元；100平米以上，裝修貸款最高額度為30萬元。貸款額度不能超過裝修合同的費用總價。貸款額度不能超過所抵押房屋評估價格的70%；（5）以商轉公貸款類申請貸款，貸款額度在不超過原商業銀行貸款額度的前提下，可在原商業貸款剩余本金的基礎上追加5萬元裝修貸款。貸款的額度最高定為45萬元，這是結合了太原市居民的收入水平、太原市的房價水平制定的，這個額度已基本上能滿足市民的正常需求了。
　　5.關于貸款期限，依據中國人民銀行的有關規定由借貸雙方商定，但最長不超過30年，原則上貸款期限加借款人年齡不超過借款人的法定退休年齡。
　　6.在貸款擔保方面也作了更為詳盡的規定，豐富擔保內容，從最大程度上方便貸款使用人，目前主要有五種擔保方式，借款人可以選擇其一：一是房產抵押，借款人可用自有、共有或第三人所有的住房抵押進行貸款。貸款業務品種中二手房貸款、裝修類貸款僅限以自有、共有住房為抵押的保證形式。二是售房單位（開發商）階段性保證加房產抵押，借款人在所購新房未取得房產證階段由售房單位（開發商）提供階段性的保證，交納10%的風險保證金；房產證一經辦妥由售房單位（開發商）統一辦理借款人的房產抵押，退還保證金。三是自然人階段性保證加房產抵押，借款人在所購新房未取得房產證階段可由兩名以上公積金繳存人提供階段性連帶責任性的保證，用于保證借款人在房產抵押辦理前按時足額償還貸款，并自愿凍結公積金賬戶；房產證一經辦妥抵押后，解除公積金凍結，需要注意的一點是，保證人所在單位必須為太原地區行政事業單位，且各保證人在太原市住房公積金管理中心的公積金繳存余額總額需不低于借款人借款總額的10%，保證人預計剩余繳存年限不短于5年；采用自然人階段性保證加房產抵押需要簽定《自然人階段性連帶責任保證書》。
　　自然人階段性保證加房產抵押一項，是貸款政策中對擔保方式的新突破，新增加的這項要求借款人找兩個太原市的行政事業單位的自然人做擔保，只需將擔保人的住房公積金凍結，等借款人將房產證辦妥抵押后，解除擔保人的凍結。此項政策借款人辦理時不需支付擔保費、評估費等，可以緩解借款人的經濟壓力，同時，由于不需要辦理房產抵押，因此，大大縮短了從受理到放款的時間。四是擔保公司擔保，可以由管理中心認可的擔保公司為借款人提供貸款全程的連帶責任擔保。五是質押擔保，借款人可以用國債、商業銀行存單等公積金中心和受委托銀行認可的有價證券作為質押物。
　　總之，太原市住房公積金管理中心此次貸款政策的調整力度很大，擴大了貸款覆蓋面，增加了品種、調高了額度，放寬了條件，減少了報備材料，降低了職工支出。筆者相信，隨著廣大群眾對住房公積金貸款的認識越來越深入，住房公積金貸款的優勢將越來越明顯，住房公積金在解決廣大繳存職工住房需求上的作用將越來越大。
　　
　　參考文獻：
　　1.住房公積金管理條例
　　2.太原市住房公積金貸款管理辦法.并公積金[2009]27號
　　3.太原市住房公積金管理中心關于調整住房公積金個人貸款業務的通知.并公積金[2009]21號
　　（作者單位：太原市住房公積金管理中心 山西太原 030006）
　　（責編：若佳）