房地產(chǎn)工程造價管理分析及提高措施的分析

孫光潔

(上海集成電路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司，上海 201203)

隨著時代的進步，以往的工程造價管理方法已經(jīng)不能應對競爭日益激烈的市場，存在諸多問題。只有做好房地產(chǎn)的工程造價管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場下降低工程造價并實現(xiàn)利益最大化。所以對房地產(chǎn)工程造價管理進行分析以及該如何提高進行探討顯得尤為重要，以下是筆者的一些看法，僅供大家參考。

房地產(chǎn)工程造價管理工作中存在的問題

雖然房地產(chǎn)發(fā)展的很快，但是在我國真正的發(fā)展也只有十幾年的時間。房地產(chǎn)工程造價管理工作中存在的問題有以下幾點：一、前期項目缺乏策劃定位，對于建設一個什么檔次的項目達到一個什么標準，很多公司都很模糊；二、造價人員沒有意識到：在項目成本控制中，確定項目檔次和成本目標的情況下，要在成本目標達到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平。三、很多房地產(chǎn)企業(yè)人為的把造價控制分為采購、合約、預結算等多個部門，卻沒有一個部門總體負責，反而造成造價控制的混亂。四、房地產(chǎn)工程的設計缺位，造成投資浪費；五、招標階段推行招標控制價；六、施工階段動態(tài)跟蹤控制和結算的審核。

一、前期階段項目的定位

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目的定位非常的重要，關系到一個項目的成敗。項目只有定位準確，才能知道建設一個什么檔次的項目，以后的市場售價會在一個什么層次，才能有的放矢的控制造價，做好成本定位。只有項目成本定位準確，作為造價控制部門才能依據(jù)項目的檔次，在市場上尋求適合項目檔次且性價比高的材料、設備。為了達到這個一個檔次，依據(jù)市場估算出造價目標，為了達到項目的檔次，在一定的成本目標下最大限度的滿足功能性的要求。

二、要意識到到造價的控制不只是為了壓低成本

在確定項目檔次和成本目標的情況下，要在成本目標達到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平，只有這樣才能滿足消費者的需要，在市場上能售出更好的價格。在很多房產(chǎn)企業(yè)中，造價人員只是一味的追求低成本，而忽視了項目的定位和檔次。很多公司建一個辦公樓從最初的定位甲級，建好后卻連乙級也達不到，直接影響到銷售。試想這樣的一味的壓低成本，對追求利潤的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只能起到相反的作用。所以作為一個造價人員要充分意識到成本控制目標不僅僅是為了節(jié)約成本，也是在一定的成本目標下提高項目的功能水平。

三、房產(chǎn)企業(yè)成本管理的混亂

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了分散權利人為的把造價成本控制分為采購、合約、預結算等多個部門，讓各個部門之間相互制約，雖然制約達到了，但沒有一個部門總體負責成本，出現(xiàn)責任相互推諉，反而造成造價控制的混亂。建設項目造價控制本身是一個系統(tǒng)工程，貫穿于過程的各個環(huán)節(jié)，但現(xiàn)狀是建設項目的估算、概算、招投標、施工過程的造價控制、結算審價往往由不同部門、不同咨詢機構來負責。這種方式貌似每個階段都處受控狀態(tài)，然而各個階段銜接脫節(jié)，會造成信息流通斷裂和信息孤島現(xiàn)象，造成實際上的造價失控，無法達到項目的造價控制目標。在這一點上，我們應該更多的學習英聯(lián)邦國家工料測量師的全過程造價控制的方式。

四、加強房地產(chǎn)工程設計階段的造價控制

1、推行限額設計

目前國內(nèi)很多設計大都存在著設計質(zhì)量差的情況，特別是設計不精、缺乏深度顯得尤為突出。尤其是達不到招標的要求，導致了合同開口過大。頻繁更改設計，對工程造價的控制也是一個很大的考驗。根據(jù)開發(fā)經(jīng)驗及投資估算的需要，必須及時合理的確定設計限額，并建立健全相關的考核獎懲激勵機制。對于一個或多個超出了造價指標的設計，應認真分析產(chǎn)生的根本原因，并及時修改。不能只是單純的畫圖而不算賬，還應多借鑒相關建筑工程的各類技術指標，進行全面的分析，合理的運用，從而優(yōu)化設計方案，降低工程成本。

2、嚴防任意設計變更

在沒有開發(fā)商同意的情況下，嚴禁借設計變更隨意擴大建設規(guī)模、提高設計標準和增加建設內(nèi)容。在通常情況下，一般不能變更設計，對于必須變更的，必須待開發(fā)商允許后方可更改。另外，還應及時核算因設計變更帶來的造價，對出現(xiàn)問題的或者造價較高的設計方案應進行從新設計，通過多種方案的比較并做到精益求精，是一項十分重要的造價控制措施。而就目前設計人員的經(jīng)濟意識差和設計變更的隨意性等問題，則應簽訂合同。在合同設計中的經(jīng)濟條款中，增加因設計變更和修改而所耗費用的限制條款。例如：在沒有開發(fā)商同意的情況下，凡因設計變更造成費用超出合同的一定比例時，則應扣除該比例的設計費。所以，采用有約束的條款能規(guī)范設計標準、工程量、概算和預算的各項指標，是一項十分重要的造價控制措施。

五、招標階段推行招標控制價

招標控制價是開發(fā)商擬建工程投資的底數(shù)。開發(fā)商沒有條件的則應請有資格的咨詢單位代編；有條件的盡量自行編制。編制控制價時要與市場的實際變化相吻合，要實事求是、切合實際，保證標底編制質(zhì)量，把招標控制價做到合理。充分利用市場信息，通過公開、公正、公平的招標，選擇價格合理、技術好、管理好的承包商和性價比高的供貨商，確保工程項目的資金得到合理的利用。優(yōu)化施工方案，技術與經(jīng)濟相結合，積極參與施工方案的論證和優(yōu)化，在保證施工技術可行的條件下，選擇合理的技術方案。

六、施工實施階段動態(tài)跟蹤和竣工結算的審核工作

在施工過程中，由于有施工周期、材料設備價格、市場供求波動、政策性調(diào)整等影響因素，每月將實施狀況與批準的初步設計概算或施工圖設計預算進行比較分析。通過計算各分部分項工程可能增加或減少的數(shù)額，說明工程造價變動的原因，使發(fā)生的偏差得以及時糾正，促使建設項目總投資得以動態(tài)地控制。

結算階段，嚴格把關，核對合同條款 ，應審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程竣工是否驗收合格，應按合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等，對竣工工程進行結算審核。

竣工結算的工程量應依據(jù)竣工圖、設計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算，并按國家統(tǒng)一的計算規(guī)則計算工程量。結算綜合單價應按投標單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定。各項取費應按合同約定以及項目建設期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關政策規(guī)定執(zhí)行。

體會

作為一個項目的造價負責人，一定要全程參與，根據(jù)項目定位的要求做一個較為準確、詳細的估算，堅持限額設計，在過程中動態(tài)控制，確保項目的定位的檔次，又能把投資控制的目標實現(xiàn)。也要意識到要在成本目標達到的情況下，最大限度的提高項目的功能水平，成本控制目標不僅僅是為了節(jié)約成本，也是在提高項目的功能水平。

[1]牛剛，席雷.建筑工程造價的控制[J].遼寧建材，2006（2） .

[2]李五鳳.淺議我國工程項目的造價管理[J].當代經(jīng)濟，2009（14）.