香港房地產擠壓泡沫不會成功

　　只要內地與香港流動性繼續寬松，房價就有上漲的基礎
　　
　　擠壓房地產泡沫直接關系到中國宏觀經濟的穩定，關系到資產泡沫風險，擠壓房地產泡沫是急迫的任務。
　　市場經濟有所為有所不為，在房地產領域，什么該為，什么不該為？什么觸及了市場經濟底線，什么是危急時期的正確舉措？在這方面，我國香港與臺灣地區提供了借鑒。
　　香港二手房指數創出13年來新高，房價超過1997年東南亞金融危機之前。為了應對節節上升的房地產泡沫，我國香港政府使出殺手锏，動用了從金融到稅收、行政的種種手段。
　　香港的政策與內地相同。
　　鑒于房價上升是貨幣流動性過剩的必然結果，香港首先收縮房地產金融杠桿。2010年11月，香港金管局即要求銀行提高房屋貸款首付，包括總價1200萬港元以上物業首付5成及800-1200萬港元物業首付4成等規定。今年6月10日，香港金管局陳德霖宣布特區政府向各銀行收緊樓宇按揭的指令要求銀行調高樓宇按揭的成數。總價值在1000萬港元以上的香港住宅首付必須5成；價值在700-1000萬港元之間的物業首付4成；價格在700萬港元以下的住宅首付則可3成。同時，香港金管局還宣布，非香港本地買家在香港買樓，其首付按相應標準上調10%。與此同時，香港政府加大了土地供應，希望緩和供需矛盾。
　　不僅如此，香港提高內地移民門檻，移民標準由600萬港元提升至1000萬港元，且房地產投資不計在內，制止內地的錢轉移到香港的房地產市場。
　　香港擠壓房地產泡沫的努力很難成功。
　　因為貨幣。房地產從來都是貨幣貶值、通貨膨脹最好的對沖手段，香港水浸銀根，抬升了房地產價值。過去10年來，港幣對所有貨幣（除了墨西哥比索）全都貶值，而人民幣自2001年以來升值20%以上，擁有香港房地產成為對沖貨幣資產的最好手段。不僅如此，由于香港與深圳相鄰，在文化、語言、法律、金融自由度上擁有數重溢價，希望滲透到內地的國際機構在香港停留，如索羅斯再次在香港駐扎，而希望一聞西方市場之風、飽受壓力的內地企業家、投資者對香港心向往之。來自于國內外的雙重資金壓力，讓香港成為人民幣國際化的前沿，首先表現在房地產市場上。
　　與1997年金融危機不同，當時香港內地之間的資金勾通渠道不通暢，內地資金只能通過特殊管道流入香港，但目前人民幣資金已經成為重要的資金來源。數據顯示，香港人民幣存款4月底已達5107億元，預計年底將達到1萬億。而內地的存款余額居高不下，維持在70萬億元人民幣以上，只要有5%通過地下錢莊流入香港，龐大的貨幣規模足以沖垮任何一個攔截堤壩。在此背景下，香港本地的銀行縮短金融杠桿毫無作用。
　　不僅如此，內地的人流與資金流滾滾流入香港，成為高房價的重要推手。
　　香港政府除了收縮金融杠桿、變相限購以外，還采用了其他的輔助手段，如增加土地供應、增加人民幣債券供應化解房地產壓力。
　　兩項措施治標不治本，香港政府本財政年度預計可推出2.16萬個單位的住宅土地供應，過去10年香港年吸納住宅單位量為1.8萬-1.9萬個。不要說如此小規模增加供應無濟于事，就算大規模增加供應，房地產投資講的是風險與收益，與供求沒有多大關系，換句話說，只要內地與香港流動性繼續寬松，房價就有上漲的基礎。另一方面，到3月底，共有超過30個機構在港發行人民幣債券，總金額約為800億元人民幣，第一只人民幣計價股票在香港交易所正式掛牌，只要投資收益抵不上房地產投資收益，只要房地產持有成本不上升，資金就會一窩蜂涌入房地產市場。
　　在特殊情況下，采用行政手段抑制房價無可厚非，但是，如果抑制手段瞻前顧后，不涉及金融與稅收根本，為既得利益階層服務，這樣的打壓手段就是曇花一現的施政秀。
　　并不算多余的提醒是，根據聯合國開發署2009年的報告，以0至100分計算，香港的堅尼系數達到43.4，是報告中貧富差距最大的先進經濟體，而這與香港的土地出售、資產大鱷紛紛進軍房地產密切相關。