資產負債率達71% 嘉凱城資金鏈面臨考驗

　　“低于預期”。這是日前嘉凱城（000918）披露2010年年報后不少業內人士對其的評價。“2010年公司實現合同銷售收入50.42億元，比市場先前預期的60億元低了近20％。而且公司業績鎖定性較差，同時資產負債率71％，其資金鏈在2011年將經受較大的考驗。”興業證券研究員王曉冬對此表示。同時記者注意到，中銀國際也對公司的投資評級進行了大幅下調。在宏觀調控對房地產行業更為嚴厲的2011年，嘉凱城的業績是否又將再次低于市場預期，成為投資者心中最大的一個問號。
　　
　　銷售低于市場預期
　　3月10日，嘉凱城公布了2010年年報。報告顯示，公司2010年實現營業總收入91.78億元，同比增長24.81％；利潤總額17.42億元，同比減少7.45％；歸屬于上市公司股東的凈利潤11.15億元，同比下降6.82％；每股收益0.62元，同比下降6.06％。
　　對于這份年報，業內人士的普遍觀點是“業績未達預期。”中銀國際分析師田世欣把公司業績低于預期的原因歸結為以下三點：一是銷售不足；二是結算毛利率偏低；三是管理費用率同比明顯上升。興業證券研究員王曉冬的觀點是，“公司銷售低于預期的主要原因在于曼荼園銷售的低于預期以及東方紅街商業部分的推盤延后。”
　　事實上，為應對復雜多變的局勢，雖然嘉凱城在2010年結合以往積累的經驗，采取了多項措施促進銷售，然而銷售不足已成為公司的軟肋卻是不爭的事實。年報顯示，報告期內公司實現合同銷售面積38.76萬平米，合同銷售金額50.42億元。2010年公司實際建設工程項目18個，全年施工面積154.21萬平方米，其中當年新開工項目11個，開工面積86.87萬平方米；完成交付項目13個，交付面積55.98萬平方米。
　　“2010年公司竣工交付面積55.98萬平方米，但結算面積不到40萬平方米；已竣工項目中，未銷售部分（存貨-開發產品）金額達到24.6億元。而且公司房地產銷售毛利率僅為46.38％，同比下降了0.49％；而占結算金額高達58％的三大主要結算項目——東方紅街、名城燕園、曼荼園的毛利率也均低于之前的市場預期。公司建設成本偏高。”田世欣認為。
　　
　　業績鎖定性不足
　　年報同時顯示，2010年末公司的預收賬款為14.3億元，比2009年末減少了59%。其中，預收房款13億元，占比較大的包括名城湖左岸、登封中凱龍城、杭州東方紅街、南昌中凱藍域、湖州嘉業太湖陽光假日等。總體預收項目較為分散，每個項目貢獻都不大。田世欣認為，“預收房款對2011年預測收入的鎖定率為20%，鎖定情況不佳。”關于業績鎖定性，王曉冬的看法顯得更為悲觀，他預測業績鎖定性僅為16.74％。
　　據了解，2011年嘉凱城計劃新開工148.06萬平方米，較2010年增長70％；計劃竣工交付49.55萬平方米。其中蘇綸場、青島李滄項目、湖州項目、杭州名城吉如項目是重點的新開工項目，從這幾個項目的區位來看，有望成為公司近兩年的銷售重頭戲。不過，業內人士對公司2011年的銷售情況仍感到擔憂，“在今年不利的行業環境下，預計銷售情況仍難有起色。”分析人士對此評價道。
　　此外，由于2010年公司確定的定向增發方案因宏觀政策而受阻，雖然公司積極開展多渠道融資，且通過銀行貸款、委托貸款、信托融資等方式新增融資44.7億元，但公司的資金鏈緊繃依舊，截至2010年底公司的資產負債率達70.8％，剔除預售款之后的資產負債率為63.18％。這意味著公司的資金鏈將在2011年經受較大的考驗。
　　中銀國際基于公司銷售情況未有明顯改善，預售鎖定性差，2011年在不利的宏觀調控環境下，對公司的合同銷售額仍然不抱太大希望等原因，大幅調低了對公司的盈利預測，并將公司評級由“買入”下調至“持有”。
　　嘉凱城雖然在年報里坦言，“2011年房地產市場機會與挑戰并存，房地產企業如果能適應市場環境變化，調整產品結構，創新產品和融資渠道，強化內部管理，將為未來發展打下基礎。”但事實上目前投資者最關心的是嘉凱城能否盡快適應這一環境變化，使得公司的業績能夠不至于再次低于預期。