保障房可持續(xù)性模式何在

　　經(jīng)過近十年的折騰與爭論，有關(guān)部門的官員終于明白，政府需要在解決民眾公共住房的問題上有所作為。而不能像過去那樣，實行完全的市場化和商品化。政府決定大規(guī)模興建保障房。于是在最近幾個月，從中央自上而下的制定出龐大的保障房建設(shè)計劃，包括今年的1000萬套，今后五年的3600萬套保障房等。
　　業(yè)界對此一直擔(dān)心兩大問題，1、各級政府是否有這么多的資金來做這件事情？2、由于在前幾年毫無節(jié)制的大規(guī)模賣地，各地方現(xiàn)在還能提供足夠的保障房建設(shè)用地嗎？
　　今年兩會期間，曾經(jīng)爆出參加兩會的一些地方官員大吐苦水的熱門新聞：一則是《市長抱怨到處都需用錢，不賣地根本無錢保民生》；另一則是《新上任地方官員兩會“哭窮”：前任已把土地全部賣光》。這兩則新聞?wù)f明地方政府缺錢，已經(jīng)不是某一地方官員的苦衷，而是幾乎每一位來自地方的官員都有著囊中羞澀的苦楚；說明地方政府對“土地財政”的嚴(yán)重依賴，政府缺錢顯然不是空穴來風(fēng)。
　　除了上述隱憂之外，還有另外一大麻煩就是，保障房盈利模式的問題正在浮出水面。早在政府決定大規(guī)模興建保障房之初，萬科等公司就已先行試水。該公司在廣州的首個企業(yè)主導(dǎo)的公租房項目——萬匯樓運營已有3年，至今卻未能找到合理的盈利模式。該項目的總投資為4624萬元，其中的3124萬元成本需要57年才可以收回。
　　找到并解決地產(chǎn)商在保障房項目中如何賺錢，應(yīng)該是除了資金和土地之外的另一大現(xiàn)實難題，也是地方政府和各家地產(chǎn)商暫時都還沒有設(shè)想好的一個共同障礙。如此大規(guī)模和長時間的興建保障房，肯定會形成一個新的薄利產(chǎn)業(yè)，肯定需要一種專業(yè)化的服務(wù)、管理與規(guī)劃，不是政府說有錢（假定政府有錢）和提供土地就可以搞掂一切問題的。
　　此前，多家地產(chǎn)商都做過一些保障房項目，但多數(shù)都是“配建”的角色，即地方政府在商品房土地出讓時，規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)商必須配建一定比例的保障房。實際情況顯示，配建路子很難走得通，更不可能大規(guī)模推廣。暫時來看，保障房還只是地產(chǎn)商的一堆雞肋。
　　此外，政府一聲號令之下大規(guī)模建設(shè)如何實施？其實并非振臂一呼、或發(fā)一些文件這么簡單。比如，如何準(zhǔn)入、退出、審核、管理、分配？公租房該由誰來收租金？建好后的物業(yè)由誰來管理？能否讓有限的公租房資源真正落實到確實有需要的中低收入人群身上？還有對其中可能出現(xiàn)的以權(quán)謀私等腐敗問題，如何有效預(yù)防、杜絕與制止等？都需要事先的規(guī)劃與制度設(shè)計。一套房子竟然會牽扯出如此眾多的“冬瓜豆腐”，絕對不是政府一聲給錢、給地這么簡單。
　　住房建設(shè)屬于公用事業(yè)項目，其融資與路徑選擇目前大致有三大類可選模式：A、BOT，即“建造——運營——移交”（BUILD—OPERATE—TRANSFER）；B、TOT，是在BOT基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，即“移交——運營——移交”（TRANSFER—OPERATE—TRANSFER）；C、PPP，即“公私協(xié)作模式”（PUBLIC—PRIVATE—PARTNERSHIPS）。
　　2008年初，深圳曾經(jīng)在龍崗和寶安嘗試過“雙限房”土地出讓，即對所出讓的地塊實行“限房價、限銷售對象”，結(jié)果最終以一宗成交、一宗流拍的結(jié)局收場。地產(chǎn)商在經(jīng)過前一輪小試牛刀之后的普遍感覺是，做保障房項目，更像是在做公益事業(yè)，并不賺錢，也無錢可賺。有指龍湖集團(tuán)曾在北京通州區(qū)開發(fā)了一個保障房項目——大方居。公司老板坦承，該項目不僅不賺錢，還是虧本的。
　　目前保障房的利潤率水平相當(dāng)?shù)?，大概只有建筑安裝成本的5%左右。這對于這幾年盡享“只要能蓋出房子來就絕對不愁賣、打著高爾夫賺錢、賺錢賺到不好意思”的大小地產(chǎn)商們而言，簡直不可思議，更不敢想象。
　　缺乏共贏與可持續(xù)的盈利模式，一直都是地產(chǎn)商參與保障房的最大困惑與障礙。在經(jīng)濟(jì)適用房上，地產(chǎn)商多少還能夠有一些利潤。但在類似于公共租賃房、廉租房這樣的保障房項目上，開發(fā)商幾乎完全就是在賠錢賺吆喝，當(dāng)然也不排除部分地產(chǎn)商可以借此機(jī)會與政府密切政商關(guān)系和感情，或者其他目的。因此，時下地產(chǎn)商大都比較認(rèn)同“代建”模式，即由政府出地與給錢，開發(fā)商實際上無需墊資的模式，成本與風(fēng)險基本可控。