榮盛發展:小公司的大機會

　　榮盛發展是一家小公司，這也是它最具吸引力的地方。作為專注于二三線城市開發的區域房企龍頭，公司過去5年的收入和凈利潤年均復合增速分別達到40%和50%，去年營收更是接近翻番。但即便如此，開工面積300多萬平米的公司也才是剛剛進入“百億俱樂部”，相比開工面積動輒千萬平米的萬科、保利等千億會員或預備會員，公司顯得更加朝氣蓬勃，未來繼續積極成長的空間和機會更大。
　　 截至今年3月，榮盛發展業績已連續8個季度實現同比正增長，積極成長勢頭未來有望延續。但面對如此優異的業績，由于調控政策層層加碼，榮盛發展在過去13周和26周的股價表現分別為-9%和8%，遠低于滬深300漲幅7%和14%的表現。
　　榮盛發展是致力于中等城市商品住宅的規模開發、跨地區專業化經營的國家一級房地產開發企業。目前公司已經在8省15個城市有開發項目，2010年實現營業收入65.27億元，歸屬于母公司的經營性凈利潤10.37億元，分別同比大幅增長98.45%和74.48%，每股收益0.72元，超出此前市場預期。業績增長超出預期的主要原因是年底結算項目增多，4季度實現收入19.48億元，同比增長75.34%，和毛利率較3季度提升12.52個百分點至43.31%，達到歷史高點。
　　今年公司業績繼續保持快速成長，1-3月實現銷售收入15.42億元，經營性凈利潤1.68億元，分別同比增長50.31%和25.95%。公司項目建設、銷售進度正常，廊坊、邯鄲、蚌埠、徐州等地區項目逐漸竣工，結算面積和單價同比增加，預計中報凈利潤同比增幅為50%-70%（去年同期為4.01億元）。
　　根據公司最新的股權激勵修改方案，包括高管在內的68名激勵對象若想獲得4523萬股票期權，必要條件是公司2009-2012年經營性凈利潤增長率不低于35%，加權平均凈資產收益率不低于15%。過去兩年公司已經超額完成要求，經營性凈利潤增長率分別達到60%和74%，凈資產收益率也保持在20%以上，預計未來業績滿足股權激勵的問題不大。
　　從房企的四大面積指標來看，2010年公司實現開工面積355.46萬平米（超過年初計劃29%），竣工121萬平米，分別同比大幅增長81.9%和80.63%。期內實現銷售面積195.39萬平米，銷售收入102.77億元，分別同比增長36.53%和69.5%；結算面積139.14萬平米，結算收入64.48億元，分別同比增長80.27%和98.95%。兩大收入增速均顯著高于面積增速，說明公司受行業調控影響較小，項目銷售情況良好，整體價格水平穩中有升。
　　從中短期來看，截至去年年末，公司預收賬款達71.84億元，加上公司計劃2011年竣工187.31萬平米，可結算資源豐富，高度鎖定2011年的業績。2010年新增規劃建筑面積704萬平米，公司土地儲備建筑總面積已逾1700萬平米，足夠支持三年以上開發。另外，今年公司計劃獲取建筑面積500萬平米左右的項目資源。
　　從長遠來看，中國經濟在較長時期仍將保持良好發展，2010年城市化率在47%左右，未來有望進入加速期，若每年提高1個百分點，將增加3.5億平米的住房需求，為房地產行業提供充足的市場空間。雖然二、三線城市房地產市場競爭趨于激烈，但深耕于細分領域的榮盛發展，在品牌、技術和產品設計等方面均具有較大優勢，未來有望在競爭中繼續快速成長。
　　榮盛發展在君亮估值中的成長動能排名和安全性均為1，今年以來，公司股價長期徘徊在君亮估值JW4點買入中的A點位置，即最佳超額利潤買入區。近期公司股價更是接連回落，以最新股價（12.51元）計算，目前PE僅為16倍，PEG小于0.5，PB和PS也處于歷史上的中低位水平，安全邊際頗高。市場上的恐懼與貪婪反反復復，面對榮盛發展，當前大多數人是心懷恐懼還是貪婪？專業的投資者應該明了。