高壓下的地產商還能撐多久?

　　近期被媒體廣泛猜測的，針對五一小長假后新一輪調控政策擬將出臺等，表明持續調控一年多的內地樓市，沒有任何緩和的味道。如此高壓和緊繃的調控態勢，一季度地產商的整體銷售并未受到明顯影響，而是出現分化。大牌地產商依然繼續領跑。萬科首季銷售錄得同比增長一倍多，保利地產一季度銷售增長七成，金地集團首季簽約額同比增八成。雅居樂、合景泰富、中海地產、碧桂園等房企的業績增幅并未放緩。復地（銷售面積同比減少31%）、富力（減少42%）出現下滑。渝開發凈利潤同比倒退七至八成；中關村、沙河股份、津濱發展等地產商出現虧損。
　　現金流指標成為觀察地產商們“好日子”能否持續的試金石。2010年報顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。萬科、首開股份、華僑城等房企的經營性現金流同比下降都在70億元以上。有指去年中國房地產百強企業的經營現金流凈額均值再次轉為負值，實際資產負債率的中值已由49.1%提高到54.9%，處于近年來的高點。
　　樓市調控一年多后，我們終于看到兩個顯著變化，一、通過對其銷售變化和經營性現金流對比，可以明顯觀察到行業內部的結構性盛衰與進退；二、政府艱苦卓絕調控之最先結果，可能還是中小型地產商因為實力、融資渠道和生存本能等不濟，而最早暴露其是否可以繼續玩下去。樓價的松動與行業內的洗牌恐怕會慢慢顯現，而不是在一夜之間。
　　已經披露的年報和一季報，整體釋放出了地產商一系列高危、異常信號，主要是現金流凈值、資產負債率和存貨周轉率三大指標。數據顯示，在已經公布年報的96家房企，其經營性現金流從2009年末的350億驟降至2010年末的-828億元，同比下降336.57%，現金流減少凈額更是超過千億元；年末總負債達到9553億元，同比增幅為45%。其中93家房企，平均資產負債率為62.77%；69家有存貨及營業成本數據的房企，去年存貨合計數達到6949.86億元，同比增長38.62%，平均存貨周轉率僅0.3次，創10年新低，甚至比2008年0.31次還要低。
　　過去一年地產商從銀行貸款越來越難，其資金來源增幅回落至16.3%，而去年是25.4%。包括股票首發、增發和公司債券發行在內，地產行業去年在A股融資總融為155.6億元，相比2009年的1210.1億元而言，僅占12.9%。跌幅巨大、且嚴重超出市場之前的最悲觀預期。其中通過首發和配股募集的資金為零，下半年地產商將遇到非常大的資金壓力。
　　上述多個財務信號，已經遭受到來自業界的驚呼與警告，大有樓市和內房即將要崩盤之危險與緊急。但是我們看一看最新一季報的銷售情況，卻又會有新的發現。包括萬科和在港股上市的恒大、中海、雅居樂在內的十大房企中，僅有富力地產一家在一季度的銷售面積和金額是同比下降的，其余九家全部增長，萬科、恒大和華遠三家的增幅均超過一倍。銷售如此之好，貨如輪轉，地產商干嗎要跳樓而自絕于人民呢？此乃其一。
　　其二，商務部數據顯示，去年全國非金融領域實際使用外資金額1057.40億美元，地產成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40.0%。私募房地產基金的出現和崛起，影響了地產行業的資金來源結構，以及房地產的開發結構和模式。
　　其三，在融資渠道已經全面收緊之時，賣樓花的預售制度本身，無論從理論到現實中，無疑還在繼續為房企提供超額的資金來源，如果萬一被禁止則后果嚴重堪憂。
　　上述三方面，均成為房企的“救命”及“逃生門”。有了這三條，實力派的地產商照樣可以支撐及玩下去，至少在一年之內是暫時無憂的。