地產十強:政策調控下的另類風景

　　本月初，由第三方中國房產信息集團（在納斯達克上市）發布的地產上半年銷售業績30強榜單出爐，顯現出這些標桿房企在政策持續調控的弱市下持續增長，形成與嚴厲政策調控毫不放松完全迥異的另類風景。上半年，前十大房企實現銷售3323億元，同比增長逾80%。有分析指前十強今年上半年銷售額占全國的比例約為15%，而去年約為12%。萬科上半年占比2.9%，去年約占2%。前十強整體與其中的個體如萬科等的占比均在提升。
　　房企上半年銷售的十強榜單已經新鮮出爐，其相當漂亮的業績再度驚羨市場，且北京、深圳又現地王。之前太多媒體大炒熱炒的諸多樓市熱點、甚至崩盤的話題看來都是水分太大且捕風捉影。比如，一線城市一手樓的滯銷、流動性匱乏、房企日子難捱、甚至關張倒閉可期等，看來都與這些大房企關系不大。
　　按照國家統計局的數據，今年頭五個月，全國商品房銷售額同比增長為18.1%，而房企十強的銷售額同比增幅超過80%，顯示樓市份額正在向大型房企集中；另一個標志是，去年上半年企業銷售額突破200億元的只有5家，今年上半年就增至7家。
　　去年上半年，房企前十強銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。到了今年上半年，銷售金額前十強、與銷售面積前十強的入榜門檻，分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48.1%和25%。這種結果可以理解成，嚴厲調控對這些大型房企影響不大，否則就無法解釋這些高增長的數據；或者，這些大公司已經適應了政策和市場的變化。
　　首先，如果將今年上半年與一季度的十強排行作一個簡單比較，則依然還是“強者恒強”。前10強企業的名單依然如舊，還是老面孔，只是在先后排序的位置上有所調整。在一季度排在探花位置的萬達集團，在上半年的排行中跌落到第六；一季度排在第四至第六的中海、保利和綠地三家，則在上半年中順勢各靠前一位、分別排在第三至第五席；一季度排在第七至第十的四家大房企，處在混戰與膠作狀態，在上半年的排序中有升有跌。
　　其次，這些大房企應該還是相當有戰略遠見。數據顯示，今年前5個月，北上廣深和杭州、武漢、大連、長沙、寧波、RcNH0mz93vpiBtxhrUlwEvblbBvt62oYIM39n+pb8iU=南昌、沈陽、鄭州等12個重點城市住宅銷售面積比去年同期下降9%，比2009年同期下降23%；其中，北上廣深及杭州5個一線城市銷售面積比2009年同期下降超過四成，甚至低過2008年同期。
　　但前十強今年上半年的銷售金額，同比卻是勁升八成。這些強勁增長來自何方？肯定不是來自政策嚴管、且圍觀最多的幾個一線城市。因為樓市調控主要針對的是北上廣深等大都市，重點盯防、甚至嚴防死守的限購令和限價令主要也在一二線城市展開。于是造成今年上半年一線城市的樓市成交量普遍下跌。
　　從2009年下半年開始，萬科、恒大、綠地等大型房企便開始搶先布局調控相對寬松的二三四線城市。中房信（CRIC）在發布今年一季度的榜單時就顯示，30強企業成交結構正在加速向三四線城市轉移。當諸多媒體和多數圍觀者都在緊盯一線城市樓價時，這些十強企業卻早已在二三四線城市跑馬圈地，大把吸金，并且正在無情吞噬中小地產商的利潤空間和生存空間。
　　其三，在這些標桿房企繼續高增長的背后，“高周轉”的經營模式無疑成為這些領跑企業新的一致行動準則和不二法門。尤其是在樓市調控趨于常態化的當下，高周轉模式的優點體現得比過去更加顯著。所謂高周轉，即加快供應、加快銷售、加快套現以及加速拿地的積極策略。就連中海、華潤、招商等一貫強調品質，追求利潤而周轉較慢的企業也來了個快速變身。
　　在今年一季報公布后，筆者曾經指出，針對嚴厲調控政策，地產商至少還有三道“逃生門”：一、一季報前十強的銷售情況和業績如此之好，完全就沒有必須要“跳樓或自殘”之虞；二、外資的趁機進入，也在幫助不少房企度過資金短缺難關；三、“賣樓花”的預售制度依然如故。
　　現在看來，至少后兩道“逃生門”對房企的前三十強還未形成致命的制約。