萬科也有高成長

　　“太大，太難成長”（too big to growth)，是近一、二年來，一部分投資者對萬科隱約而又真實的擔憂。然而，萬科的成長布局，以及驗證這種布局的成長業績，似乎正在化解人們的這種擔憂。
　　萬科在過去十年里，成長卓越，一如它的那位喜歡登山的董事長那樣，不斷地攀上了一個又一個的高峰。在2000年時，它的營收和盈利分別為39億元和3億元，到2005年，兩者已達106億元和13億元，再到2010年，兩者更上一峰，分別為507億元和70億元。萬科過去10年里，營收和凈利潤年均復合增速分別達到29%和38%，增長了約12倍和22倍；結算銷售面積由2000年的54萬平方米擴大至2010年的452萬平方米，增長超過7倍。這一切都堪稱完美，可以比肩世界上任何最優秀的企業。然而，當它的營收在2008年達到400億元以上時，面對這個從未體驗過的高度，人們心里就已開始嘀咕了，“這已經是一個了不起的高原頂部了，它的盤子還能再擴大一倍、二倍？它的成長的邊際在哪里？”一部分投資者就采取了謹慎觀望的態度。然而，萬科正以自己成熟周全又見識不凡的戰略布局，以及驗證了這種布局的卓然成績，在化解人們對萬科成長的顧慮。
　　作為中國最大的專業住宅開發企業，萬科似乎在為13億人民造房，其宏大的布局已遍及珠江三角洲、長江三角洲、環渤海等區域的46個城市。在這個大布局里，我們還看到了聚焦普通住宅、進入二三線市場、靈活房價節奏、積極利用他人優勢資源合作開發等等精細策略，攻城略地，快速開發。我們假設，如果萬科布局的46個城市的平均年銷售達到30億元，總營收就可達到1380億元，平均達到35億，總營收就可達到1600億以上，這已是2010年的507億元營收的兩倍以上。如果中國的房地產市場不出現如有些分析師所說的“斷崖式”的中斷，以萬科目前的布局，在未來的兩三年里，完全有可能達致這樣、甚至更高的目標。
　　完成了布局戰略，要達到目標，“干部就成了決定的因素”。為了坐實管理層的積極性，并將之與公司的未來發展綁在一起，萬科有覆蓋極廣的股權激勵方案，包括王石等高管在內的838名激勵對象可獲得1.1億份的股票期權，必要條件是公司11-13年經營性凈利潤增長率不低于20.51%，加權平均凈資產收益率依次不低于14%、14.5%和15%。2008年金融危機之后，公司恢復穩健成長步伐，近兩年凈利潤增速和凈資產收益率分別保持在30%和15%左右，預計未來業績滿足股權激勵的機會極大。
　　根據最新公告，今年上半年公司累計實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，分別同比增長76.7%和78.6%，已超過2009年全年。截至3月末，公司已售未結合同金額為1052億元，預收賬款929億元，分別較年初增長14%和25%，2011年全年業績增長無虞。
　　市場預期萬科在未來兩三年盈利可達到30%的年復合增長。由于八成房企5月銷售環比實現增長，股市上房地產板塊也連續翻紅。6月以來公司股價的最大區間漲幅達19%，但即便以最新股價（8.77元，與股票期權行權價格相當）計算，目前PE僅為11倍，接近7倍的歷史最低，PEG在0.4之下，PB和PS也處于近5年的中低位水平，安全邊際頗高。萬科在君亮估值系統中被歸為價值股，成長動能排名為1，股價處于君亮估值JW4點股票圖譜的A點位置，估值上頗具吸引力。