樓價拐點猜想

　　新華社在國慶期間連續發文指，內地樓市從十月后，面臨大幅下跌的壓力。目前樓市的基本現狀就是，1、成交持續低迷，購房者“只看不買”；2、一、二手單位存貨達到歷史新高，“以大幅降價來換取成交量、套取現金”看來勢在必行；3、房貸資金鏈持續緊繃，回籠資金壓力倍增。
　　還有只見緊而難放松的“限購、限貸、限價（如深圳）、房產稅、保障性住房、對地方官員監督問責”等“六大利器”，在樓市上空持續高懸。筆者的基本結論是，如果調控政策未來不發生大變動、大調整，一線城市樓價或許會出現“拐點”，之后再有可能是，緩緩的出現下跌趨勢。
　　筆者還未明顯感覺樓市將要大幅下跌，有兩個主要理由就是：以一線四大城市為例，到眼下為止，還未真正出現事實上的樓價“拐點”。媒體上最近幾近泛濫的拐點之說，其實更多只是一種愿望與“喊跌”而已；在業界，有關樓價在高位向下的“拐點”，一直爭議頗大，迄今也未見統一認識。
　　以樓市“拐點”論而言，高呼拐點已經到來的，絕大多數都是媒體的看法和意見。既然在樓市拐點如此重要的大是大非問題上，業界至今沒見統一，且又與媒體的觀點有悖。要說樓市會大跌，不是筆者否認，而是需要對此做耐心而仔細的跟蹤與觀察，完全不需要這么著急的下結論。
　　到目前為止，一線四個城市平均樓價，連見頂與否尚有待觀察，何來的樓價下跌？各地的成交量確實是一直都有下跌，跌得很厲害，但均價見頂與否？并不能確定。包括官方媒體在內，大家都是根據國家統計局今年八月份70個城市最新的樓價漲跌數據，各自做出不同的解讀和研判。但最新的“金九”（九月）數據，并未給出明確下跌的信號。
　　近日，以建行帶頭，上調房貸利率之舉，就為媒體的“看跌樓價大合唱”火上澆油。之前，北京建設銀行部分支行首套房貸款利率上浮到了基準利率的1.05倍。上海、廣東等地有一些銀行也是分別上調了首套房的貸款利率，幅度大約在1.05至1.15倍的水平。建行此舉被市場解讀成：1、銀行開始看淡樓市；2、是樓價拐點向下的重要信號；3、調控政策終于又再次祭出重拳。
　　其實，建行調高房貸利率，應該與上面的三種樂觀看法都不太相干，而應該是銀行自身的一種純市場行為。從2004的年10月28日起，央行就取消了人民幣貸款利率的上限，但存款利率依然嚴格管制，各家商業銀行可以根據各自的頭寸來靈活掌握。央行給與各家商業銀行這種權力，這些銀行當然就可以名正言順的謀求更大利益，何樂而不為？
　　近一兩年，不僅是個人房貸，很多中小企業貸款拿到的都是10%以上，這種事實上并不便宜的貸款利率，即在基準利率的基礎上再加幾個百分點，而不再是央行公布的貸款基準利率這樣平，就是商業銀行貸款差別化的具體反映。
　　在2009年底時，也是建設銀行將房貸基準利率打7折的“行情”與規矩帶頭上調，今次又是建行。按照該行自己的話來說，還是在根據貸款客戶的不同情況，實施差別化貸款利率政策。也是該行在關注房地產市場變化，借鑒同業做法及考慮到風險防范情況，繼續實施客戶區域差別化政策。
　　這一輪宏觀調控，央行已經12次上調了銀行存款準備金率，大型金融機構存款準備金率升至21%，保證金也納入存款準備金收繳范圍加劇了銀行流動性壓力，各家商業銀行的銀根緊是相當普遍的現象。在自家額度偏緊、頭寸有限的情況下，銀行會爭取更大的利潤，上調貸款利率就是其最求利潤更大化的具體行動。
　　但在銀根如此緊繃之下，銀行提高貸款利率，除了為自家謀取更多利益之外，還顯示出銀行還有更好及更強的外部需求。在這個風聲鶴唳之際，銀行提高自身的議價能力，將貸款放給那些能夠承受更高利率成本的客戶，對銀行自身的資產安全而言，也是利大于弊的事。