從“大富翁”游戲解讀REITs

　　很多七、八十年代出生的朋友也許都記得兒時玩的強手棋（又名大富翁或地產大亨），這是一種多人策略圖版游戲。在大富翁里，參賽者分得游戲金錢，憑運氣（擲骰子）及交易策略，買地、建樓以賺取租金。玩家出資買地收租，并通過蓋房、翻建等提高租金收益。強者購得相鄰地段其他地產后可以大幅提高租金，而弱者入不敷出則需要變賣房產抵押土地直至破產。大富翁游戲可以幫助我們直觀地理解“現金流”的重要性，即優質地段房地產產生的持續現金收益是財富穩定增長的源泉。一直以來，國內資本市場缺少以現金流為側重點的投資產品，投資者很難通過資本市場實踐大富翁的創富模式。
　　鵬華美國房地產基金將棋牌游戲中投資理念帶到現實生活中，基金將投資于美國和加拿大上市的擁有優質商業房地產、產生相對穩定現金流、并與投資者分享收益的房地產企業，即房地產信托憑證（REITs）。這些企業擁有多樣的物業，如寫字樓、公寓、購物中心、物流中心、醫院、養老院、倉庫等；他們的主要收益來源于企業和個人支付的租金；他們的租客遍布世界500強企業，包括銀行、保險公司、零售業、工業企業、酒店集團、醫療機構等；他們受稅法約束必須將超過90%的稅前收入派付給投資者，同時也享受減免企業所得稅的優惠待遇。
　　和個人去美國買房不同，REITs的資產是商業地產而非住宅地產，租金收入來源于資質優良的企業和個人而非只是個人。投資REITs成本低、手續簡便、流動性好；物業由專業團隊經營、管理和維護；可以獲得物業類別與區域的分散，相對降低了投資風險。投資REITs可以獲得主要來源于租金收入的股息收入（1972到2010間平均達到8.30%）以及主要來源于凈資產增值的資本利得（過去29年平均值為5.45%）；REITs過去35年的年化收益率優于美國大盤股和債券的同期收益。REITs收取的租金相對穩定，并且租金增長長期高于通脹率；而REITs的股票價格會隨著房地產價格及資本市場價格波動而上下起伏。對比其他股票，REITs總收益的三分之二來源于累積現金收入，而標普500指數成分股總收益的三分之二來源于資本利得。由此可見，穩定并持續增長的現金收益機會是REITs最大的賣點。在海外市場，REITs也越來越得到投資者的認同，大型機構投資者如大學基金會、養老基金都有一定比例的資產配置給REITs。
　　國內房地產目前正經歷快速上漲后的一波調整，而美國的房地產市場則在泡沫破滅后筑底回升。和住宅房地產不同，商業地產在經歷了2008到2009年45%的價格調整后已經出現不同程度的復蘇。也許很多投資者在擔心美國住宅價格是否會二次探底，但商業地產的基本面情況迥異，供需水平平衡，目前復蘇勢頭已經比較明朗。以往幾次房地產市場衰退后，REITs都要經歷7年或更久的恢復期，此期間平均年化收益率都在20%以上。以歷史為鑒，REITs仍處于復蘇中期，新開工商業項目較少，出租率和租金都有所復蘇，股息有較好成長空間，估值水平合理。與此同時，大部分房地產企業在危機后補充了資本，行業內也進行了一系列兼并重組，資產負債情況及流動性都有較大改觀。
　　未來幾年世界經濟仍將面臨很多不確定性，以美國為首的發達經濟體仍可能維持較為寬松的貨幣政策，利率水平可能在較長時間內保持在低位，市場流動性仍將比較充足。而中國代表的新興經濟體面臨的通脹壓力仍較為嚴峻。作為高收益股票的代表，REITs通常在這種市場環境下會有良好表現，應該是抗通脹的首選產品。和大富翁游戲中展示的那樣，穩健執著的投資者才能最終勝出。
　　（作者系鵬華美國房地產證券投資基金擬任基金經理）