海寧皮城:外延擴張續寫高成長

　　本周上證指數維持在2400—2550一帶運行，結合上周的走勢，股指的膠著狀態令操作開始變得艱難。自2307點以來的反彈有著短期回調整固的需要，消息面上則復雜紛呈。而從投資策略上，投資者仍應遵循化繁為簡的模式，基于從公司基本面出發的選股，在整體低估值的區間仍是布局成長股的良機，若僅參與階段性機會，則可獲利逢高減倉。
　　本周晨會海通證券推薦的海寧皮城（002344）具有較好的成長性，公司日前公告以1.18億元競得成都新都區北部商城北新干線和新城大道西延線交叉口西北角地塊13.21萬平米（198畝），公司擬投資13.63億元用于開發建設成都海寧皮革城項目。
　　該項目總建面約45.57萬平米，其中地下停車場10.53萬平米，地面建筑35.14萬平米。項目分三期建設，其中一期建設皮革市場15.98萬平米，二期建設創意總部樓等14.06萬平米，三期建設配套公寓5萬平米。整體項目采取分期、滾動方式開發，建設周期約五年，其中一期皮革市場預計總投資6.63億，項目所需資金擬由海寧皮城向成都海寧公司借款5億元，其余由成都海寧公司自籌解決。
　　從成長性的角度出發，海通證券判斷，該次投資是海寧皮城實施外延擴張，推進全國布點戰略的繼續。并且此次投資市場建設體量較大，布局成都也使其市場區域結構得以進一步全國化，有利于其擴大在西南地區的影響力，占領西部地區市場份額，提高皮革產品在西部地區的市場容量和消費需求，支撐公司后續年度可持續的業績成長。
　　由于項目的開發運作方式透明，因此可以進行量化的測算，投資者可據此把握項目對海寧皮城未來業績的影響。
　　該項目將采取租售結合的方式進行開發運作，一期皮革市場部分按照9:1的租售面積比例（租賃費2012年為400元/平米，2013至以后為700元/平米，出售價格為25000元/平米），二期創意總部樓部分按照5:5的租售面積比例（租賃費250元/平米，出售價格為5500元/平米，三期配套公寓樓部分100％出售（出售價格為5000元/平米）測算，項目靜態投資回收期約為8.5年。該項目一期皮革市場預計2011年12月動工， 2012年四季度投入使用，預計將對公司業績產生積極影響。
　　海通證券的測算認為，假設一期皮革市場將于2012年貢獻2個月租賃收益，并于2012年確認市場商鋪出售收益，2013年全年貢獻租賃收益；假設創意大樓2012年貢獻2個月租賃收益，確認出售收益；住宅項目2014年確認出售收益。同時對租賃和出售收入給出凈利率假設。則最終可以測算該項目2012—2013年分別可貢獻0.004元和0.034元租賃EPS，以及0.25元和0.138元的出售EPS。
　　同時，海通證券也強調，上述預測存在的不確定性在于：皮革市場租賃單價可能大幅高于預期；創意大樓及住宅的出售收益確認期間未必如預期，而可能有所延后。在投資過程中應跟蹤關注公司異地項目的區域適應性、擴張的邊際成本和邊際收益率變化。