房地產(chǎn)私募如何賺錢(qián)

　　11月底的一天，上海陸家嘴的新天哈瓦那酒店三樓，一個(gè)私募產(chǎn)品推介會(huì)悄然進(jìn)行。
　　與往常推廣二級(jí)市場(chǎng)的陽(yáng)光私募不同，這次推廣的是一個(gè)房地產(chǎn)私募，普通合伙人是上海五牛股權(quán)投資基金管理公司，產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)是最低15%的年收益率。
　　與不少房地產(chǎn)私募基金相似，這個(gè)私募有個(gè)有限合伙人作收益擔(dān)保。募集書(shū)上稱，基金凈收益率低于15%時(shí)，由確定的有限合伙人豫商集團(tuán)保障最低收益率15%。如果凈收益率超過(guò)15%，超過(guò)部分按GP：LP=20%：80%的方式分配，如果超過(guò)25%，按GP：LP=40%：60%分配。
　　不過(guò)，這個(gè)地產(chǎn)私募的投資項(xiàng)目還非常冷門(mén)，主要投資二級(jí)城市——河南的三塊地產(chǎn)，一塊是河南鄭州市上街區(qū)住宅項(xiàng)目，還有一塊是河南周口新區(qū)中澳高檔住宅項(xiàng)目，另一個(gè)是河南新鄉(xiāng)商業(yè)區(qū)。這些項(xiàng)目的地理位置在河南也并非屬于熱門(mén)地段，比如河南周口新區(qū)，簡(jiǎn)介上稱是“周口未來(lái)的市中心”，周口也算比較偏僻，且又是新型打造的社區(qū)。
　　另外一個(gè)奇怪的是，這個(gè)私募總共募集6000萬(wàn)元，而他們打算投入的項(xiàng)目，總投資金額在6.5億元~11億元之間。
　　我們來(lái)仔細(xì)分析一下這個(gè)產(chǎn)品構(gòu)造——說(shuō)明書(shū)上稱，普通合伙人及豫商集團(tuán)認(rèn)購(gòu)總額不低于募集金額的20%，豫商集團(tuán)認(rèn)購(gòu)不低于募集金額15%。
　　那么，這個(gè)基金規(guī)模6000萬(wàn)元，豫商集團(tuán)只需投資90萬(wàn)元，有限合伙人——五牛股權(quán)投資只需30萬(wàn)。也就是說(shuō)，五牛股權(quán)只需要30萬(wàn)元，就可以翹動(dòng)20倍的資金——6000萬(wàn)元。如果這些項(xiàng)目的收益不錯(cuò)，就可以獲得超額收益的20%~40%利潤(rùn)。
　　我又看了一下五牛股權(quán)的背景，董事長(zhǎng)是韓宏偉，聲稱在投資并購(gòu)、資產(chǎn)管理及金融創(chuàng)新方面深厚的積淀和豐富操作經(jīng)驗(yàn)。……