The Crazy Overseas Buyers 中國(guó)富豪 海外瘋狂置業(yè)

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起，中國(guó)富豪的數(shù)量展現(xiàn)了驚人的發(fā)展趨勢(shì)。富豪們?cè)谑澜绺鞯氐南M(fèi)和投資也成為一個(gè)風(fēng)景。中國(guó)人現(xiàn)在到底多有錢？有兩個(gè)段子可以參考：一是有人戲稱，賣了北京的物業(yè)，可以買下整個(gè)美國(guó)；二是有個(gè)富二代在英國(guó)留學(xué)，寫信給老爸說(shuō)“這里的人都坐地鐵上學(xué)，只有我開(kāi)車上學(xué)”，富豪老爸回信說(shuō)“兒子，我給你匯去一張支票，趕緊買下地鐵，別給我丟臉了”。
　　當(dāng)然，段子只是幽默調(diào)侃，未必是真的，但從側(cè)面也反映出中國(guó)的崛起程度和中國(guó)富豪們的出手闊綽。
　　富豪們不不僅在消費(fèi)、教育上出手闊綽，他們?cè)谕顿Y，尤其在房地產(chǎn)投資上更是令全世界的人們刮目相看。
　　投資商狂掃溫哥華豪宅
　　這幾年來(lái)，中國(guó)富豪正瘋狂搶購(gòu)加拿大溫哥華的豪宅，搶購(gòu)風(fēng)已經(jīng)由西區(qū)及列治文蔓延至其他城市，造成“遍地買樓熱”，各地樓價(jià)也隨之瘋狂飛漲。
　　溫哥華為什么會(huì)成為中國(guó)富豪瘋狂投資房產(chǎn)的主要城市？一是自然環(huán)境好，城市的環(huán)保理念和優(yōu)美的自然生態(tài)吸引中國(guó)富豪居住或旅游。二是中國(guó)貪官的情婦們大量移居這個(gè)城市，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)活躍。有報(bào)道說(shuō)，目前移居溫哥華的中國(guó)貪官情婦已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)人，這還不包括她們的家屬和親戚。三是投資收益高，房?jī)r(jià)幾乎每年都有較大的升值空間。
　　目前在溫哥華“掃貨”的中國(guó)富豪普遍精打細(xì)算，但出手闊氣程度仍然令人瞠目結(jié)舌。據(jù)消息人士透露，有一位人稱“福建李嘉誠(chéng)”的富豪，在桑那斯區(qū)一個(gè)頂級(jí)豪宅只看了約5分鐘，立即豪擲2200萬(wàn)加元買屋。該名富豪已經(jīng)在溫哥華西區(qū)買下10間豪宅，還交代經(jīng)紀(jì)：“我的錢就放在這，有好的房就馬上給我拿下來(lái)。”有目擊者在現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)到富豪們互相分享在溫哥華的“掃貨戰(zhàn)績(jī)”，大談買房的“威水史”：其中有一人近年在溫哥華西區(qū)狂掃7間豪宅，其中3間位于桑那斯區(qū)；另一人則在桑那斯區(qū)見(jiàn)到一間正在整修的豪宅，立即親自向來(lái)自香港的屋主表達(dá)購(gòu)買意愿，并現(xiàn)場(chǎng)放下50萬(wàn)加元訂金。
　　有位“富豪團(tuán)”成員在驗(yàn)屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)同地段另一間豪宅也在掛牌求售，當(dāng)場(chǎng)要求地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以高出原本估計(jì)成交價(jià)10萬(wàn)加元的價(jià)格下單。不料對(duì)方經(jīng)紀(jì)稱已經(jīng)有另一名中國(guó)客人開(kāi)價(jià)，同樣也是高出10萬(wàn)加元的價(jià)格。不料，這位“富豪團(tuán)”成員聞言后立即指示經(jīng)紀(jì)以5萬(wàn)加元為單位繼續(xù)加價(jià)，并強(qiáng)調(diào)“跟他們說(shuō)屋子也不用驗(yàn)了，可以馬上付錢交屋，這物業(yè)我志在必得”。最后，這位富豪以自己妻子的名字重新提出價(jià)碼，成功以165萬(wàn)加元的價(jià)格搶下。
　　
　　投資新加坡房產(chǎn)勝過(guò)香港
　　中國(guó)富豪們投資的另一個(gè)熱點(diǎn)地方是新加坡。國(guó)土面積不足700平方公里的新加坡，一直是房產(chǎn)投資的好地方。在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，新加坡是被公認(rèn)環(huán)境最好、投資最安全、收益最可觀的地點(diǎn)之一。
　　在過(guò)去的一年，新加坡房?jī)r(jià)同樣經(jīng)歷過(guò)一輪大漲，但由于新加坡利率低、貸款容易、投資回報(bào)率高等優(yōu)勢(shì)，新加坡房產(chǎn)依然吸引著大量擔(dān)心貨幣貶值、對(duì)資產(chǎn)有全球化配置需求的中國(guó)富豪們。
　　有一些富豪認(rèn)為，投資新加坡比投資香港好很多，他們認(rèn)為：“香港暫停購(gòu)房移民后，如果移民的話，還是新加坡移民手續(xù)簡(jiǎn)單，成本低。”
　　新加坡烏節(jié)路上的房子大約是10萬(wàn)元/平方米(人民幣)，而金沙賭場(chǎng)附近的房子因?yàn)榻瓯容^火熱，單價(jià)已經(jīng)上升為13萬(wàn)元/平方米，但這絲毫不影響投資客出手，他們依然瘋狂砸錢。
　　為什么呢？新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)講的是使用面積，所以算下來(lái)，也不比北京上海的豪宅貴多少。而且質(zhì)量、配套設(shè)施、人文環(huán)境比大陸完善和優(yōu)越許多。
　　新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)提供的研究資料顯示，從2010年開(kāi)始，中國(guó)買家已占外資在新加坡買房者的20%以上，和印度尼西亞并列第二大買房源。
　　目前，外國(guó)機(jī)構(gòu)和外國(guó)高資產(chǎn)凈值人士占新加坡私人住宅購(gòu)買者的近25%。其中，2007年，中國(guó)客戶投資新加坡房產(chǎn)市場(chǎng)的份額占全部外國(guó)投資者的7%左右；到2010年，該比例已倍增至20%。按照目前的增長(zhǎng)速度，2011年中國(guó)投資者很有可能成為新加坡房產(chǎn)最大的海外投資來(lái)源。
　　為什么新加坡房產(chǎn)能夠逆市而熱？投資回報(bào)率是外國(guó)投資者在新加坡置業(yè)的一個(gè)重要因素。比如，如果在新加坡的繁華地帶（如賭場(chǎng)等），買個(gè)1000萬(wàn)人民幣的房子，月租金收入可達(dá)3~4萬(wàn)元人民幣；而在北京，1000萬(wàn)的房子，月租金也就1萬(wàn)元出頭。
　　雖然新加坡只是一個(gè)島國(guó)，但是來(lái)內(nèi)地叫賣的項(xiàng)目卻不少。為了吸引中國(guó)內(nèi)地的房產(chǎn)買家，新加坡開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在北京、上海等大城市推介樓盤。
　　目前新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)在售項(xiàng)目有30多個(gè)，涵蓋了新加坡東西南北四個(gè)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤。其中，外國(guó)人喜愛(ài)居住的有四塊區(qū)域：烏節(jié)路、濱海灣、武吉知馬及東海岸。
　　在未來(lái)三年內(nèi)，將有約11000套位于新加坡黃金地段的公寓(約新加坡總供應(yīng)量的2/5)公開(kāi)發(fā)售。相較之下，香港將在同期推出的豪宅僅有1260套。這也使得新加坡在投資上有更大的選擇。
　　提到新加坡，就不能不說(shuō)到香港。香港和新加坡是當(dāng)年亞洲四小龍中情況最相似的兩個(gè)地區(qū)。可是現(xiàn)在，香港的住房情況卻明顯比新加坡遜色許多。
　　香港房?jī)r(jià)注水程度在全球首屈一指，房屋價(jià)格比實(shí)際價(jià)值高出近54%。而同樣是實(shí)行了公共房屋制度的新加坡，房地產(chǎn)形勢(shì)要好許多。另外，由于香港暫停通過(guò)房產(chǎn)投資移民，一部分原來(lái)打算投資香港的人將目光轉(zhuǎn)向了新加坡。
　　
　　投資澳洲物業(yè)宜長(zhǎng)線持有
　　金融風(fēng)暴后，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸迎來(lái)了中國(guó)投資者。
　　澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)大陸比較規(guī)范，不會(huì)突然瘋狂上漲，總體來(lái)說(shuō)一直是穩(wěn)中求升的格局，不能指望短期內(nèi)有較大漲幅，一般投資都以長(zhǎng)線持有為主。
　　2010年，澳大利亞被一些機(jī)構(gòu)評(píng)為房?jī)r(jià)上漲最“兇猛”國(guó)家之一，但平均漲幅也只有9.4%，跟中國(guó)大陸相比，簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。
　　澳大利亞房?jī)r(jià)近40年來(lái)平均每七至十年即可增值一倍。單看某月份房?jī)r(jià)，甚至出現(xiàn)小幅度下降。悉尼房?jī)r(jià)平均漲幅大約也就是每年6%到7%。與投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的理念不同，投資回報(bào)更要長(zhǎng)期來(lái)看。
　　據(jù)說(shuō)在20世紀(jì)80年代末，澳大利亞人曾擔(dān)心腰包鼓鼓的日本人最后會(huì)買走整個(gè)昆士蘭海岸東南部。但最終，“日本人橫掃澳洲房產(chǎn)”并沒(méi)有變成現(xiàn)實(shí)。而在新一輪金融風(fēng)暴后，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了中國(guó)投資者。
　　據(jù)介紹，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，一般除了房款以外，根據(jù)所購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)格位置區(qū)域不同所交納的稅費(fèi)也不盡相同。主要是印花稅，例如悉尼印花稅3%左右；其他費(fèi)用支出包括律師費(fèi)、貸款經(jīng)紀(jì)費(fèi)等，具體費(fèi)用情況會(huì)由買方律師進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算并出具清單。
　　在選擇當(dāng)?shù)刭J款銀行時(shí)不妨多考慮一些方案。不同銀行及其它金融貸款機(jī)構(gòu)，貸款產(chǎn)品利率都不同。中國(guó)人往往選大銀行，但其貸款利率一般偏高，貸款審核條件也比較嚴(yán)，而其它貸款機(jī)構(gòu)利率往往比較優(yōu)惠，可選擇產(chǎn)品類型更多。
　　澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是社會(huì)穩(wěn)定、政策完善、法制健全、市場(chǎng)成熟、升值穩(wěn)定、租賃市場(chǎng)活躍、空置率低。澳洲租賃市場(chǎng)非常活躍而且發(fā)展成熟，與租賃方面相關(guān)的法規(guī)相當(dāng)完善，相比較于中國(guó)內(nèi)地一些大城市的空置率而言，澳洲房產(chǎn)的租賃風(fēng)險(xiǎn)小的多。亦可選擇由發(fā)展商包租3年，之后轉(zhuǎn)為租房中介代理出租。
　　置業(yè)首付金額不高、還款壓力不大。投資風(fēng)險(xiǎn)較小，且無(wú)需投入過(guò)多精力和金錢。如果提前做好投資計(jì)劃，充分利用好相關(guān)房產(chǎn)政策，便可能在一定年限內(nèi)較為輕松地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)。
　　澳大利亞租房市場(chǎng)火爆。目前中國(guó)投資者在澳置業(yè)，一般限于購(gòu)買新房。澳大利亞海外投資審核委員會(huì)(FIRB)，對(duì)不擁有澳洲護(hù)照或永居簽證的海外人士購(gòu)買澳洲住宅類全新房產(chǎn)的政策基本與澳洲公民一樣，不受特殊限制。
　　
　　金融危機(jī)后，澳洲政府為了鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房，免去了印花稅，首次置業(yè)還給予7000至21000澳元的一次性補(bǔ)助。因此2008年后澳洲房?jī)r(jià)整體上漲8%左右。以悉尼為例，市中心的兩室一廳(約100平米)公寓總價(jià)上漲至100萬(wàn)澳幣左右，市郊的同類住宅總價(jià)約為50萬(wàn)澳幣。
　　據(jù)澳盛銀行(ANZ)最新預(yù)測(cè)，澳洲住房開(kāi)工數(shù)將從上財(cái)年的14.9萬(wàn)套跌至13.1萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字對(duì)于全澳破紀(jì)錄的18余萬(wàn)套住房短缺量來(lái)說(shuō)，不過(guò)是杯水車薪。2011年下半年的租房空置率將降至1%左右。但隨著加息前景，買家面臨的借貸成本高升，以及全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能不足的局面短期內(nèi)將不會(huì)改變。
　　這對(duì)一些秉持穩(wěn)健投資且風(fēng)險(xiǎn)承受力強(qiáng)的投資者來(lái)說(shuō)算一個(gè)利好消息。有澳洲當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為：目前將近9%的高利率將把很多澳人壓制在租房市場(chǎng)，未來(lái)三年將是投資者的黃金機(jī)遇。
　　
　　新加坡購(gòu)房指南
　　問(wèn)：新加坡房產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)在哪？
　　1、在新加坡不限制外國(guó)人擁有公寓、無(wú)貨幣管制、無(wú)資本收益稅。
　　2、新加坡銷售的房屋面積是按使用面積計(jì)算，不計(jì)公用面積，即得房率為100%。
　　3、外國(guó)人可以申請(qǐng)房屋貸款、貸款額最高可達(dá)購(gòu)屋價(jià)格的70%、貸款利率較低，現(xiàn)在最新固定利率為每年1.8%左右。
　　4、租金回報(bào)率一般高于利率，當(dāng)物業(yè)被租出后，房貸利息付款可以扣稅。
　　5、保障物業(yè)權(quán)。在新加坡，開(kāi)發(fā)商只有在規(guī)劃及營(yíng)銷獲得市區(qū)重建局的許可后，才能發(fā)售項(xiàng)目。
　　
　　問(wèn)：在新加坡購(gòu)房按揭貸款情況？
　　外國(guó)人也享受與新加坡人同樣的貸款政策和程序，外國(guó)人最高貸款金額通常為物業(yè)購(gòu)價(jià)的70%，這取決于金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的信用評(píng)估。
　　問(wèn)：新加坡土地使用權(quán)有多久？
　　新加坡的土地分為兩種，一種是擁有永久地契的土地，另一種是使用年限為99年的土地。目前政府公開(kāi)出讓的開(kāi)發(fā)用地大多為99年的，永久地契的項(xiàng)目大多集中在市中心區(qū)域的舊城改造項(xiàng)目。同一區(qū)域的永久地契項(xiàng)目和99年使用年限項(xiàng)目，會(huì)有30%左右的價(jià)格差異。
　　問(wèn)：在新加坡購(gòu)房需要繳納什么稅費(fèi)？
　　購(gòu)房時(shí)需要繳納印花稅。買家應(yīng)在簽訂購(gòu)買合同之日起14日內(nèi)繳納。印花稅的簡(jiǎn)單計(jì)算方式是：購(gòu)買價(jià)的3