房地產稅開征三大困惑

　　重慶市“將對房地產市場加強財稅調節(jié)，并確定開征高檔商品房房產稅”，此舉將開創(chuàng)內地房產稅征收的先河。但有關房產稅開征的“法理”爭論日趨白熱化。
　　“房產稅暫行條例”是在1986年9月發(fā)布，但當時的條例規(guī)定對屬于“經營性”的房產才征稅，所以現在不少城市的商業(yè)地產，比如住宅、商鋪和寫字樓的出租，都有征收房產稅。這一次則是要對民眾“自用”的房產征收房產稅。此次要對這些“非經營性”的房產征稅，有關部門首先需要對房產稅的征收對象和范圍作出解釋。重慶市這一次首先是對所謂“高檔商品房”開征房產稅，相信有關方面肯定會對何謂“高檔商品房”有一個界定。但是與房產稅開征有關的富有業(yè)主是否認同與配合，應該還會有很多“口水仗”要打。
　　自從去年5月27日國務院明確要“逐步推進房產稅改革”以來，業(yè)界對是否應該征收，以及如何征收房產稅的爭議此起彼伏，從未消停。其中的一個最大法理障礙就是，內地的城市土地全部都是國有的，所有住宅不論高低檔，使用期限大約都是70年。業(yè)主買樓只是買下地面上的建筑物，業(yè)主對土地沒有產權，只有最長不超過70年的使用權。開征房產稅的首要矛盾與問題就是，政府向屬于國家的資產（土地）在征收房產稅，這也是反對房產稅開征者的最大反對“理據”。
　　因為房產稅屬于“地方稅”種，開征權在中央，但具體征收及受惠得益主要在地方政府。它很有可能是各地做法皆不盡相同的一種“地方稅”，而不是過去由中央統(tǒng)一劃定細則的地方稅。如果一旦開征，可能各城市的地方特色會有明顯的差異，這是業(yè)界及坊間緊盯著的一個地方。
　　業(yè)界和媒體關注的第二大系列問題是，從何時開始征收？從新購住房、二套房、還是第三套房開始征收？按家庭人均面積、還是總房價的比例征收？
　　開征房產稅，至少有三大問題亟需解決：一、須由國務院出面對1986年的“房產稅暫行條例”進行修訂。之前的規(guī)定是“個人所有非營業(yè)用的房產”免納房產稅，迄今依然有效、且并未曾更改。二、原規(guī)定是按房產原值打折或按房租價格的比率征收，新規(guī)定將按什么來征收？是按房產原值、市場價、還是評估值？需要明確厘定。三、還是應該由財政部出面制定新版房產稅的“實施細則”。媒體報道，重慶是對“高檔商品房”開征，而上海版的房產稅方案，傳聞是“只對新購房征收”。那么其他的城市會否有第三、四種可能呢？原來的暫行條例規(guī)定由各地自行制定實施細則，報財政部備案。如果任由各地方自以為陣，可能就會五花八門。有北京的法律界學者甚至認為，在重慶、上海等地試點開征房產稅，應該由國務院出面來宣布，而不應該由各地自行宣布。
　　第三大問題是，房產稅因何目的開征？開征房產稅可能會解決哪些問題？房產稅尚未開征，卻已被官方和業(yè)界賦予了太多的重責與特別目的。諸如調控打壓房價與抑制投機炒房、增加地方政府的財政收入及開辟固定稅源、理順稅收體系、以及調節(jié)收入分配和縮小貧富差距等可能達得到、或者根本就達不到的一大堆假設與愿景。
　　按照財政部一位官員的話來講，開征房產稅能夠幫助地方政府解決嚴重依賴“土地財政”的問題。而國土資源部的數據顯示，2009年的賣地收入（土地收益）為1.59萬億元，去年達到2.7萬億元，土地出讓成交總價同比增長70%。一份知名研究機構的報告指出，依照2009年全國高檔住宅銷售面積約為0.46億平米估算，若房產稅率為0.8%，則全國范圍內對新增高檔住宅將征收38.5億元的稅款，相比較去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元的收入，料很難取代土地財政在地方的影響。38.5億元的預估房產稅收入只占去年2.7萬億賣地收入的0.15%，簡直太小兒科。
　　筆者以為，房產稅可能會有下列作用及影響：1、或為“土地財政”難題找到破解的路徑之一，但又不是全部；2、對樓市的投機客會有遏制與阻嚇效應；3、會讓一批擁有大量房產的貪官至少感到不舒服、甚至會被暴露出來。4、不敢奢望開征此稅，對遏制高樓價有多大的作用。