房價調(diào)控應(yīng)以閑置稅逼出存量房

　　當前，樓市調(diào)控進入深水區(qū)，政府通過采取“限購、限貸、增稅，增保障房”等多種措施調(diào)控房地產(chǎn)，效果明顯，但與預(yù)期目標相差甚遠，其中還存在一定的弊端和風險性。
　　因為土地具有商品的特性，開發(fā)商通過取得并壟斷土地使用權(quán)控制房地產(chǎn)市場供求變化進而控制房價取得超額利潤。為了追逐高利潤，開發(fā)商總在努力維持高房價。外來投資的加入，不斷拉升房價。房價上漲，最終導(dǎo)致商品房的巨大浪費（空置）與普通國民購買力相對下降的矛盾，引發(fā)系列危機。
　　筆者認為應(yīng)該要在保持政府宏觀調(diào)控慣性下，征收商品房閑置稅，逐年累加開發(fā)商和投資商持有土地使用權(quán)的成本，逼出存量房，推動房價下跌、成交量上升。
　　
　　商品房不交換將引發(fā)系列危機
　　近幾年國務(wù)院在加強房地產(chǎn)調(diào)控、遏制城市房價上漲過快方面推出了大量措施，但總的來說，主要是集中增加投資性購房者的成本，打擊投資性購房需求，以改變房地產(chǎn)市場的供求變化來促使房價下跌。如調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、二套房貸首付比例提高最少六成、增加稅收、推行限購令、增加保障性住房等。
　　這只是打壓了投資性購房者，而未打壓賣方開發(fā)商。
　　在市場經(jīng)濟中，由于資本追求利潤最大化，再加上當前房地產(chǎn)獲得暴利的慣性，使得開發(fā)商不會輕易放棄高利潤，因此不愿降低房價。同時，有相當部分人因收入有限買不起如此高價的房，導(dǎo)致成交量下降。
　　2011年9月，《福布斯》發(fā)表文章估計中國有超過2800萬套空置房。
　　在市場經(jīng)濟中，如果房價過高，房屋賣不出去或不賣會發(fā)生什么后果呢？
　　我們先看一個市場經(jīng)濟財富鏈：開發(fā)商賣房，開發(fā)商發(fā)財；開發(fā)商繼續(xù)買地，政府賣地，政府發(fā)財，土地升值；開發(fā)商為銀行貸款還款，銀行發(fā)財；有購買力的國民付出資金，有房。依此循環(huán)。
　　假設(shè)財富鏈中一個環(huán)節(jié)突發(fā)斷裂，后果很嚴重。
　　首先產(chǎn)生的是房地產(chǎn)危機，接著是銀行信貸危機，再接著政府債務(wù)危機，房地產(chǎn)危機蔓延到相關(guān)產(chǎn)業(yè)引發(fā)危機，導(dǎo)致經(jīng)濟衰退，國民收入遞減，即使是擁有多套房產(chǎn)的國民，因地產(chǎn)危機影響房子也必縮水。政府因財政赤字，債務(wù)危機救不了銀行，也救不了樓市，也救不了自己，銀行也已無法向政府向開發(fā)商貸款，那將不只是一場房地產(chǎn)泡沫。
　　那么，我們是否就應(yīng)該放任購房需求，把投資性需求釋放到房地產(chǎn)市場中去，導(dǎo)致供不應(yīng)求，價格上揚呢？答案當然是否定的。
　　房地產(chǎn)市場在市場經(jīng)濟運行中違背了市場經(jīng)濟規(guī)律，靠房地產(chǎn)市場自身能調(diào)節(jié)好嗎？調(diào)節(jié)不好。因為市場經(jīng)濟不是萬能的，更不是完美無暇的，市場經(jīng)濟同樣存在消極的、自發(fā)的作用，對經(jīng)濟發(fā)展有破壞和阻礙作用。市場機制有著弱點和不足，即存在著“市場失靈”。
　　所以，政府對房地產(chǎn)市場采取了多項宏觀調(diào)控措施，國四條、國六條、國八條、國十條等等，歸根結(jié)底主要是重重打壓投資性購房行為，并與增加保障房一起，主要是通過供求關(guān)系來改變商品價格，使價格趨向于價值，使之與國民經(jīng)濟發(fā)展速度、與國民人均收入增長速度相適應(yīng)。
　　增加保障房也是影響供求關(guān)系。但此舉忽視了我國存在大量存量房，大量推行一個明顯后果就是阻礙或減少商品房作為商品在市場流動。商品房不進入交換，這已違背了市場經(jīng)濟交換規(guī)律，肯定會受到市場的報復(fù)，從而引發(fā)房地產(chǎn)危機。
　　同時，大量保障房的建設(shè)會引發(fā)政府的債務(wù)危機（本身還存在財政赤字）。房地產(chǎn)危機、債務(wù)危機、通貨膨脹、財政赤字、信貸危機、相關(guān)產(chǎn)業(yè)衰退、貨幣危機等，多種危機結(jié)合將會引發(fā)經(jīng)濟大衰退。如果再加上國際因素，局面將變得更加復(fù)雜。
　　所以房地產(chǎn)理想的調(diào)控結(jié)構(gòu)目標就是：逼出存量房，理性適度增加商品房和保障房，供求大致趨為平衡，房價回歸理性。閑置減少，絕大部分人買得起房，開發(fā)商仍有利可圖，不再維持暴利，商品房在市場很好地流通，房地產(chǎn)攜相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊頭并進，開發(fā)商、購房者、銀行、政府和諧共處。
　　因此政府必須采取有力措施擠壓賣方，即擠壓開發(fā)商手里建而未售的房子（超過一年未銷售出租的房子）和一部分投資商已購的存量房。
　　
　　收取商品房閑置稅，削奪超額利潤
　　這第一步措施便是收取商品房閑置稅：房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房取得預(yù)售許可證后一年內(nèi)未銷售完的，第二年政府收取商品房成交額20%閑置稅；第二年未賣完的，第三年在當年商品房成交額加收高于第二年的20%（即40%）閑置稅；依次類推。
　　商品房閑置必須把握以下原則：1、必須高于銀行貸款利率，否則開發(fā)商便會用銀行貸款支付商品房閑置費。2、必須高于開發(fā)商年平均利潤增長率，這樣，開發(fā)商為了追求較高利潤，只好盡快消除商品房閑置，以免交或少繳商品房閑置稅。3、必須實行逐年累加制，其目的是使開發(fā)商盡快把商品房推向市場賣掉。由于房價上漲幅度遠超過20%，盡管今年已低于8%，綜合考慮，這個商品房閑置稅率定為20%，否則沒有殺傷力。
　　有人擔心，房地產(chǎn)商會把商品房閑置稅打到消費者頭上來，似乎有可能，但并不可能。因為在成交量下降，盡管市場剛性需求量大，市場上可持貨幣政策允許購房購買量相對有限，買賣雙方處于博奕的情況下，在考慮房地產(chǎn)商綜合利潤和風險情況下，誰都不可能把價格再上漲20%（或略低），誰先降價打破堅冰，誰就先獲得一定的高利潤。誰屹然不動，誰就等著把利潤還之于政府，把風險多一份留給自己。
　　此舉好處有三：一是明顯打擊捂盤銷售，打擊房屋空置，逼出存量房，有效利用資源。二是即使來年再漲，增加利潤之大部分都上繳于政府，政府又可通過建保障房還之于民。削富為國，還富于民。三是開發(fā)商在權(quán)衡利弊風險情況下，只得降價以求，獲得目前可以接受的利潤。
　　房價一旦下降，使剛性需求購買力相對上升，剛性需求逐步得到滿足，成交量必然上升，房地產(chǎn)商仍可獲取整體的利潤。
　　在整體房價下壓之后，再次釋放二手房存量房市場，政府繼續(xù)打壓今后投資性購房需求，對買房者設(shè)置限制性條件，以合適的市場價格，出售給那些剛性購房者，防止新一輪投資性購房。面對前期購房的二手房，則要采取措施。
　　為了與前期政策不相沖突，可定為：已購5年以上的二手房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓稅率仍享受低稅率政策，一年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓形成6年以上的二手房將來轉(zhuǎn)讓則按高稅率遞增轉(zhuǎn)讓，并實行累進制。未達到5年時間購房的轉(zhuǎn)讓稅率仍按高稅率征收，其目的是盡快釋放存量房。
　　在整個政策實施過程中，政府要把握存量房投入市場的幅度和進度：房價下跌幅度，避免過度失衡引發(fā)的經(jīng)濟沖突、社會沖突、國民心理沖突，使之與整個國民經(jīng)濟運行速度和國家根本利益相結(jié)合。
　　（作者單位：衡南縣國土資源局）