夫妻均賣

　　我與妻子有一套房子想出售。我和朋友王磊達(dá)成協(xié)議，將房屋以55萬元賣出，并且辦理了房屋過戶登記手續(xù)。幾天前，妻子的同事李琳卻讓我交出房子。我這才知道，妻子早前私下和李琳達(dá)成賣房協(xié)議，雙方簽訂了合同，但尚未辦理過戶登記。請(qǐng)問，這兩份賣房合同哪份有效？房子現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)屬于誰？
　　
　　我國《婚姻法》規(guī)定，對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方有平等的處理權(quán)，應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。當(dāng)夫妻一方對(duì)財(cái)產(chǎn)作出處理，而他人有理由相信這種處理是夫妻雙方的共同意愿時(shí)，另一方不得以不同意或者不知道為由，對(duì)抗他人在這種處理中獲得的權(quán)益。
　　你們夫妻二人均與他人簽訂賣房合同，買房者是你們的朋友、同事，他們都有理由相信，這次賣房是你們夫妻共同意愿的表示，因此，你和妻子都不得以自己不知情為由，否認(rèn)對(duì)方賣房合同的效力。從法律角度看，兩次買賣房屋的合同均有效。
　　在這種情況下，如何認(rèn)定房屋的最終歸屬？對(duì)此，我國《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”由此可知，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)以登記為公示方式。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以登記為公示方式。王磊已經(jīng)支付了房屋價(jià)款，房屋所有權(quán)也已經(jīng)過戶登記于他名下，因此房屋的所有權(quán)應(yīng)由王磊享有。
　　李琳與你妻子簽訂的賣房合同雖然有效，但因?yàn)榉课菀呀?jīng)過戶到王磊名下，合同已經(jīng)無法履行。按照《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，所以李琳可以要求你妻子承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。