當前高房價成因分析及應對

　　[摘要]當前，受供給因素、需求因素以及非市場因素等方面的影響，我國房價不斷高漲。過高的房價勢必會嚴重影響社會的穩定和人民的生活。因此，政府部門應積極采取措施，通過增加住房供給、改變房地產調控政策以抑制不合理需求、堅決打擊房地產領域的腐敗現象等手段，對房價予以遏制。
　　[關鍵詞]房價高漲原因政策建議
　　
　　近年來，中國房價一路飆升。高企的房價不但容易引發資產泡沫，影響金融穩定和經濟的健康發展，而且會嚴重影響社會公平和穩定。因此，政府必須制定相關政策控制房價過快上漲。
　　
　　當前中國房價高漲的原因
　　
　　供給方面的分析。第一，城市土地的稀缺性導致中國房價持續走高。城市土地的稀缺性導致城市的擴張不可能無限，而相對大量想在城市就業生存的人們來說，有限的城市土地永遠是供不應求的。有限的城市土地供不應求，那就意味著與土地相連的城市住房也會有一種供不應求的趨勢，這種趨勢也決定了城市房價堅挺的現狀。同時，隨著中國城鎮化不斷加速，城市及城鎮附近土地不斷升值，只要土地可增值，就會帶來牟利的空間。對稀缺土地的占有可以說是開發商的利益之源。從長期看，城市土地的稀缺性決定了城市房價始終有走高的趨勢。
　　第二，開發商囤積土地的行為推高了房價。根據國家統計局公布的數據顯示，2000年至2009年，全國房地產開發企業一共購置了占地面積近33億平方米的土地。而在這10年內，全國房地產企業完成土地開發面積僅有21億平方米，即近10年來，全國房地產開發企業共囤積土地近12億平方米。
　　在2009年，全國房地產完成土地開發面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發五六年之用。
　　土地本來是稀缺資源，如果開發商把本就少的可憐的土地囤積起來，將會加劇土地緊缺程度、推高房價。可見，近些年來，中國房價暴漲的原因之一在于開發商囤積土地。如果不改變現有機制，即使推出更多的土地，也只會被開發商囤積起來。
　　第三，地方政府為了增加財政收入，人為提高了地價，進而增加了開發成本。近些年來，一些地方政府領導出于“形象”與“政績”的需要，大搞所謂“城市經營”和“開發區”、“工業園”建設，地方政府從炒熱的地價中賺取了大量資金。有的地方政府甚至希望自己轄區內房價、地價越高越好，因而盲目規劃、亂占耕地，又造成了用地的浪費。許多土地征而不用、多征少用、早征遲用，既降低了土地配置效率，又嚴重地浪費了稀缺的土地資源。這些短視的行為也較大幅度地提高了開發商的成本，進而推高了房價。
　　需求方面的分析。第一，年輕人不顧自身購買能力負債買房推高了房價。據新華社報道，近些年來中國購房者年輕化趨勢明顯。專家認為，傳統觀念、家庭小型化、投資渠道單一、房價高漲是年輕人急于購房的原因。另外受房地產開發商和一部分學者別有用心的鼓吹，使大量年輕購房者盲目、冒險購買了完全消費不了的大戶型商品房，成為“房奴”。而大量不具備購買能力的年輕人購房又反過來推動房價較快上漲。
　　年輕人在不具備購房能力時，匆匆加入購房大軍，把大部分工資用于供房而缺少儲蓄，將來可能就會在職業選擇、子女養育、生活質量提高等方面出現問題。總之，大量本來不具備購買能力的年輕人加入到購房大軍中來，使得本已高企的中國房價直線上升。
　　第二，流動性過剩導致大量資金流入房地產市場。次貸危機以來，隨著政府刺激經濟政策頻出，中國的流動性呈泛濫趨勢。1990年，中國廣義貨幣供應量M2余額為1.53萬億元人民幣，截至2010年8月末，M2余額已經高達68.75萬億元，凈增加43.9倍。而由于缺乏有效的投資渠道，房地產領域成為吸納超發貨幣的重要領域。同時，貨幣的快速投放，使得富人出于對貨幣貶值的恐懼再次入市，這個時候的房屋已經不再是居住的房子，而是一種具有投資屬性的金融品，中國的房地產市場也變成了一個巨大的投機場所。
　　由此可見，隨著中國流動性的過剩，涌入房地產市場的大量資金是使得中國的房價高于發達國家后還繼續走強的真正原因。
　　非市場因素分析。房地產是我國社會中隱含權力使用秘訣最豐富、能夠展現權錢交易最典型的領域之一。近些年來中國落馬的各級官員，幾乎都與房地產領域相關。如果讓擁有大量房產的腐敗官員去執行調控房價政策，顯然是靠不住的。基于私利，他們甚至有推高房價牟利的念頭。公權力在房地產市場往往能為自己謀得利益，最近不斷曝光的官員超低價購房案件中，公務員往往能以不到市場價1／10的價格買到商品房。
　　
　　遏制房價不斷上漲的政策建議
　　
　　采取措施以增加住房供給。第一，加大廉租房建設。為了讓更多低收入群體“居有其所”，國家應該繼續實施相關稅費優惠政策支持保障性安居工程建設。財政部門要加大保障性住房特別是廉租住房的投資建設力度。嚴格按照國家規定，將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益用于廉租住房保障。繼續落實對廉租住房建設等方面的稅費優惠政策，主要以實物方式，結合發放租賃補貼，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。
　　此外，政府還要加強農村危房改造。落實好對首次購買普通住房的各項稅費優惠政策，鼓勵居民購買自住性、改善性住房。實施對住房轉讓環節營業稅等相關減免政策，促進住房供應結構調整，加快住房二級市場和住房租賃市場發展。
　　第二，通過農民相對富足的土地資源和城市居民相對富余的資本進行融合交換，構建完整、健康的房地產市場。隨著我國經濟的迅速發展，社會正從生存型向發展型轉變。如何解決城市化進程中房價過高問題，可以考慮從農村用地的合理規劃來取得突破。對于廣大農村特別是貧困地區，可以通過產權等適當政策傾斜來推動一方建設。大量投資積累可以將無效土地改變為有效土地，從而大大拓展高價值、宜居區域的供給，引導資金流、人流、物流等生產要素從發達地區流向欠發達地區，形成資本投入、人口遷移、產業發展和城市化良性循環。因此，通過農民相對富足的土地資源和城市居民相對富余的資本進行融合交換，構建完整、健康的房地產市場，更加有效地推進新農村建設，才能打破居民、農民的戶籍界限和填平城市鴻溝，這樣內需不足和產能過剩的矛盾將會逐漸消除。
　　改變房地產調控政策以抑制不合理需求。其一，財政政策。國家應該利用財政政策加強對房地產不合理需求的調控，如暫不開征一套房保有稅；對新增5房開征保有稅，定向抑制投機。對家庭已有住房、新購并持有二套以上住房的居民，開征懲罰性保有稅；同時保護更新型、改善型購房需求。對家庭已經擁有住房并新購買二套房的、同時擁有兩套住房時間不超過一年的，免征保有稅。對持有住房套數超過三套及以上的，開征懲罰性保有稅。通過稅收政策，加大炒房者的成本，最大限度地抑制房地產市場的不合理需求。
　　其二，貨幣政策。2010年10月19日，中國人民銀行宣布，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。此次加息是我國在金融危機之后的首次加息。這次加息是在危機之后，國內通脹預期增強、房地產價格繼續上行的背景下出臺的，此前中國人民銀行年內已三次上調了存款準備金率。
　　筆者認為，在未來的幾年內，央行還應繼續適度加息以抑制房價上漲。首先，貸款利率的增加意味著購房貸款成本的增加，這將擠出部分購房需求；第二，存款利率的提升意味著房地產投資的機會成本增加，這又將壓縮房地產市場中的投資投機購房需求；第三，從心理預期方面來看，貨幣政策收緊的預期將增強購房者對未來房地產市場降價的預期，持幣觀望者會增加；第四，對開發商來講，加息意味著開發投資的成本上升，增加的利息額將會對貸款比重較大的房地產開發企業帶來資金面上的壓力，促使企d285b548e886e1e60c7f43dea7ccd63dbf62d3b5003f3190667a27491f2dcd55業采取手段縮短開發周期，加快資金回籠速度。從整體上看，加息可能促使房地產市場降溫、商品房銷售趨冷、房價松動可能性增大。
　　其三，房地產主管部門應加大監管力度。各級政府房地產主管部門要加大監管力度，打擊開發商的違法行為，尤其是囤地行為。房地產開發企業怠于開發建設造成土地閑置的，主管部門應當依法進行處置，并納入誠信檔案。房地產開發企業按閑置土地處置方案要求將相關處置責任履行完畢前，主管部門應當禁止該房地產開發企業及其控股股東參與競買土地。甚至可以施以更加嚴厲的處罰：市場禁入，不僅對開發商囤積土地的行為進行處罰，還要讓其喪失再發展的機會。
　　堅決打擊房地產領域的腐敗現象。政府直接管制物價是違背經濟規律的，其后果只能是掩蓋并扭曲供求失衡的市場信號，并衍生出腐敗現象。作為涉及廣大百姓利益的土地資源處置環節、規劃環節離市場最遠，透明度最低，更容易產生腐敗。當前，商業賄賂貫穿房地產開發的各個環節，任何一個環節的權力擁有者都可以通過權力尋租獲取部門或個人私利，這直接造成了交易成本的上升，而增加的成本無疑被悉數轉嫁到了公眾身上。
　　中央必須加強對土地、房地產審批、開發環節的監管，對官商勾結的腐敗現象施以嚴厲打擊。在反腐風暴的威懾下，一部分官員勢必會有所收斂，這能在一定程度上降低開發成本、拉低房價。同時，反腐風暴有利于逼出參與炒房的權力資本。一些腐敗官員通過親屬或“中介”參與炒房，他們低價購買，然后再通過權力之手制造虛假信息，與開發商一道哄抬房價。在反腐風暴之下，這部分資金有可能因擔憂敗露而退出房地產市場，這也會在一定程度上拉低房價。(作者單位：吉林工商學