淺議中小型房地產企業的合作開發

　　摘要：面對國家政策的不斷調控和大型房地產企業的競爭，合作開發無疑成為中小型房地產企業發展的必由之路。目前對房地產合作開發的研究較少，且集中在對法律方面的研究。文章根據企業實際問題，對房地產的合作開發問題從企業自身和國家法律兩個方面分析。
　　關鍵詞：中小型房地產企業；房地產融資；合作開發
　　
　　自2010年開始，國家不斷加強對房地產行業的宏觀調控，各地方也陸續出臺了調控政策，大型房地產企業亦在“攻城掠地”搶占市場，中小型房地產開發企業面臨巨大的生存壓力，合作開發成為它們生存與發展的必然選擇。
　　一、中小型房地產企業合作開發的必要性
　　（一）宏觀調控下中小房地產企業融資更難
　　1、宏觀調控下房地產企業儲備的土地出手難
　　（1）開發商囤積大量土地。房地產行業的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據國家統計局統計，2005年前11個月，我國購置土地面積中，未完成開發土地面積近1.7億平方；2005年全國房地產百強企業共儲備土地面積4億平方。
　　（2）國家加大了對房地產開發企業閑置土地的處置力度。在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產政策調控的在重頭戲。2008年1月，國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號），通知指出：一是優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率；二是嚴格執行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對于囤積土地的開發商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發；轉讓土地；與其他企業合作開發。
　　2、獲得房地產開發土地的門檻提高
　　2006年8月國土資源部下發的新規范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進一步完善了土地使用權的出讓制度，嚴格控制了劃撥土地和協議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規范和嚴格。一系列土地調控政策的出臺，提高了征地成本和房地產開發企業獲得土地的門檻。
　　（二）國內房地產行業自身特點
　　房地產是典型的資金密集型行業，對于房地產企業來說，土地和資金是企業的生命，無論是土地的購買還是項目的開發都離不開高額資金的支持。而且，國內房地產企業以中小房地產企業居多，它們存在自身開發資質低、自有資金少、負債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產企業。
　　此外，國內房地產行業達到10%的凈利潤（家電業2%，IT業2%-3%）吸引了其他行業有實力的大型企業加入房地產開發的大軍中，使得房地產市場的競爭更加劇烈，同時也讓中小房地產開發企業的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發無疑會成為中小房地產企業發展的必由之路。
　　二、中小型房地產企業合作開發的定義及類型
　　（一）合作開發的定義
　　合作開發，分為狹義的合作開發和廣義的合作開發。狹義的合作開發指的是雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發土地、建筑房產項目等，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。而廣義上的合作開發，則是指任何由兩方合作進行房地產開發項目的都可以納入合作開發房地產的范疇。本文只討論廣義的合作開發。
　　（二）合作開發的類型
　　中小型房地產企業合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。
　　1、緊密型合作
　　緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經濟實體。其特點是：參加合作的方式是出資；組成的經濟實體具有法人資格；合作各方共同經營、共負盈虧，僅以自己出資的財產為限承擔責任。
　　但是，緊密型合作案例比較少見，因為這種類型的合作開發方式周期長、風險大，往往涉及到法律問題，如股權轉讓、股權之爭、份額之爭等。
　　2、松散型合作
　　松散型合作，指合作各方共同出資、共同經營，組成一個合伙性質的、不具備法人條件的經濟聯合組織。目前最常見的合作開發方式多采用松散型合作，因為該模式相互之間約束性較小，風險亦較小，但是也會存在各類法律風險。
　　（三）中小型房地產企業合作開發存在的問題
　　目前，很多中小房地產開發企業已經認識到合作開發的重要性和必要性，并且去開始實踐，但在合作中卻經常出現一些必要或不必要的糾紛，出現糾紛的原因很多，其分析如下：
　　1、中小型房地產企業自身問題
　　（1）由于各個中小企業本身開發資質低、自有資金少、負債率高等原因，造成企業信用度不高，使得企業之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎。
　　（2）一些中小企業對自己所擁有優勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優勢資源，對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業在選擇合作對象時，往往只看對方的資金實力，而不從是否與自身企業能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。
　　（3）中小型房地產開發企業從業人員法律觀念淡薄。房地產開發投入資金巨大，開發周期長，房地產合作開發的兩方或多方承擔的風險大，一旦出現問題，雙方當事人的利益損失就是巨大的，因此嚴謹、規范、合法的合作開發合同是保障企業利益的重要依據。然而，中小型房地產開發企業從業人員法律觀念淡薄，對合作開發合同的認識不夠。
　　2、相關的法律法規不健全，行業缺乏有效的監督和管理
　　一個行業的健康發展離不開完善的法律制度的支持和保護，對于房地產合作開發亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規支持與約束。但是當前，在合作開發方面缺乏有效的法律法規監督、約束。
　　此外，由于中小房地產企業的經營、管理能力有限等原因，在房地產合作過程中，中小房地產企業必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構，但目前國家對這些機構的規范少，導致這些機構不足夠中立。
　　三、對合作開發的一些建議
　　（一）中小型房地產開發企業要認清形勢，轉變思維，積極推進相互間的合作開發
　　第一，面對國家的宏觀調控以及對房地產市場的規范，中小房地產企業要及時轉變思維，認真分析自身企業及本行業面臨的情況，在清楚把握自身優勢和劣勢基礎上積極推進與其他企業的合作。
　　第二，在選擇合作對象，特別是戰略合作企業時候，不能僅看對方的實力，更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰略目標的一致性、企業優勢互補性、企業文化的兼容性、企業合作及資源整合的控制性。
　　第三，簽訂完備的合作開發合同。房地產合作開發合同內容復雜標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛，而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測，因此，簽訂合作開發合同一定要謹慎。在合同中，要明確雙方的責任，對每一項義務和權益做詳細約定，重視違約約定。
　　（二）建立健全法律法規，完善行業監督機制
　　建立健全法律法規，完善行業監督機制，促進中小型房地產企業的健康發展。中小型房地產要想發展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發問題上，更需法律的規范與約束。同時，要加強行業內部監督，提高行業自身的自律性。
　　參考文獻：
　　1