淺析房地產開發過程成本控制管理

鶴山市信業房地產開發有限公司

摘要：本文認為有效地控制房地產項目成本應抓住要點全過程參與，尤其應抓住前期立項、可行性研究和勘察設計工作這個關鍵階段，全過程參與進行動態造價管理，避免過于注重施工階段控制和僅靠事后審核被動地控制成本。項目立項之初樹立全成本管理，抓住成本管理要點，是房地產項目取得效益最大化的根源。

關鍵詞：房地產項目；成本管理；措施

其實一直以來，房地產項目的成本管理一直是大家研究的重點，也是很多房地產項目重點要把關的一項工作。利潤=銷售收入-成本費用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產企業要想獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出，也就是成本管理要到位，開源節流才是成功的成本管理。

一、房地產開發成本的管理

長期以來，我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎，以事后核算為重點的靜態成本管理方式。在這種傳統觀念的影響下，導致房地產開發企業缺乏成本競爭意識，預算人員只是根據合同來控制項目的開發成本，對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性，也使成本管理人員疏于成本控制。

1.1缺乏戰略性的成本管理控制體系

在市場經濟條件下，競爭日益激烈，房地產開發企業面臨著高風險，而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發展戰略，導致企業缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業的高層管理者雖然知道戰略規劃對于企業成本管理的重要指導意義，但卻沒有形成制度化、規范化和程序化的企業發展戰略。結果妨礙了戰略目標導向作用的發揮，企業停留于粗放管理階段。由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。

1.2內部控制薄弱，偏重事后控制

房地產開發企業的成本管理工作，事前比較薄弱，總結多于過程控制，往往成為事后行為，成本預測和成本決策也缺乏規范性和系統性。尤其在規劃設計階段缺乏對成本的事前預測，對成本控制的重視不夠。對開發經營過程中具體業務活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時候只能接受既成事實，比如預算外費用和現場簽證發生的支出等。

二、成本控制的三個意識

1、樹立全成本價值觀念

這是針對整個項目壽命周期而言，一個項目的成本不僅僅是指建造成本，它還包括土地費用、開發間接費用、期間費用等。項目開發完交付業主，成本的發生還沒完，后面還有維護、保養等費用，要全盤考慮。

2、項目開發階段與成本控制要關聯互動

不同建設階段影響投資程度的坐標圖1-1

（1）可行性研究階段：可調整余地最大，通過科學選擇項目方案，如建設規模、市場定位等可大幅度調整造價。

（2）設計階段：通過對設計方案比選、優化、限額設計、材料設備檔次選型等，可以較大幅度調整造價。

（3）招標階段：合理的招標方式、評標方法、付款方式對造價控制和影響較大。

（4）施工階段：合理的施工組織設計及施工方案的優化和落實，施工現場施工變更、合同、用工簽證的把控都可以對造價的控制產生不少的影響。

3、三、知曉“省錢”與“花錢”的誤區

（1）誤區一、設計脫離市場（是做產品，而不是做藝術品）；

（2）誤區二：過分強調成本控制導致產品品質降低；

（3）誤區三：只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”。要同時關注“邊際成本”與“邊際效益”問題。

作為房地產開發商，我們要在有限的資源情況下，結合當地情況，建造出性價比都很出眾的產品，這樣才是一個比較有眼光的開發商，成本管理不等于成本越少越好，我們要在產品定位的情況下，盡量在事前做好成本規劃，在事中按照規劃進行控制管理，防止成本失控，合理的“省錢”和”花錢”。

三、項目建設階段的成本控制

項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同管理、工程變更和竣工結算四個方面。

3.1采用合理的招標方式選擇工程承包單位與材料供應商

工程的招投標制度目的是通過引進市場競爭機制擇優選定對方，促進工程成本有效降低。在招投標過程中，充分利用項目的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭、可以獲得最優惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據規模效益及社會效益以低于常規造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議。

3、2抓好合同管理，控制工程造價

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點，在簽訂合同時應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監督，提高合同履約率，發現問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。

3、3控制工程變更，嚴格現場簽證管理

由于建設項目建設周期長、包含內容多、涉及的專業面廣，項目建設期間必然受到很多因素的干擾，如出現工程量變化、施工進度變化、工程建設周圍環境的變化、以及建設方和承包方在執行合同中的爭執等問題。即使事先控制做得很好，也不可能事事都預見得到，它貫穿于工程實施全過程，實施本身也是對項目不斷完善和修正的過程。工程變更的發生是不可避免的，因此，要加強控制工程變更管理，嚴格控制工程變更，做到不隨意變更經批準的設計圖紙，不隨意增加項目，不隨意提高設計標準。與此同時，應建立工程簽證管理制度，明確工程、造價等部門和人員的職責分工，確保簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。辦理工程簽證要及時，對簽證的描述要求客觀、準確。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定。

四 結束語

企業習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

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