試論經濟適用房管理中的問題與對策

曲強 王紅英

摘要：經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的，具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用房的供給、分配方式在目前存在一定的不足，本文針對該問題進行了分析并提出解決辦法。

關鍵詞：經濟適用房，管理，分配

經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的，可以說是城市住房制度改革的產物。經濟適用房是我國進行房改過程中，為適應新的社會經濟形勢，推出的由政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。與普通商品房相比經濟適用房的價格比較便宜。近年來，住宅類房地產價格一路走高，平抑房價、使普通老百姓能夠居者有其屋，已經成為社會關注的焦點，人們越來越多的開始關注經濟適用房這種帶有一定福利性質的商品住房。而從1998年開始的經濟適用房的供給、分配方式，目前看來存在較多的問題和爭論。 一、目前經濟適用房的狀況 在我國，經濟適用房的提出直至興建經歷了一個相當漫長的過程。早在1991年6月，國務院就在《關于積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出：“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題?！敝扉F基總理曾提出，要把住宅建設作為新的經濟增長點和消費熱點，一個重要的舉措就是發展只售不租的經濟適用房。一般說來，經濟適用房價格比較便宜，中低收入者均能購買，這樣就能通過住宅拉動經濟的增長。于是乎，全國各地如火如荼的通過土地劃撥、以政府建設的方式，大力開發興建經濟適用房小區。雖然加大經濟適用房建設是解決目前房地產價格偏高，普通居民居住條件難以改善的主要手段，但它不僅是個經濟問題，更是社會問題和政治問題。

目前，我國經濟適用住房政策的實施，雖取得了可喜的成績，但它只解決了一部分中低收入者的住房問題，離現實需求還有很大差距。究其原因是多方面的，僅從居民的承受力這個角度來看，據有關資料統計，我國許多城鎮經濟適用住房的價格與一般家庭年收入之比高達10倍甚至10倍以上，遠遠高于世行測算的合理比例3-6倍。另據中國社會調查事務所對北京、上海、重慶、武漢、廣州五市居民進行的一項調查顯示，有60%左右的人認為，目前經濟適用房的價格太高；有15.24%的人認為可以考慮；認為可以接受的僅占24.65%。

二、經濟適用房發展中存在的問題及原因分析

近年來，住宅類房地產價格一路走高，平抑房價、使普通老百姓能夠居者有其屋，已經成為社會關注的焦點，人們越來越多的開始關注經濟適用房這種帶有一定福利性質的商品住房。經濟適用房作為住房保障體系的主要部分在解決城鎮中低收入住房、實現社會公平公正、調整房地產市場結構和價格等方面起到了舉足輕重的作用。但在近十年的發展中也出現了許多不經濟、不適用的現象。主要問題存在以下五方面：

一是經濟適用房供不應求。經濟適用房用地是由地方政府劃撥的，而土地收入是地方的主要收入，這有損地方政府的利益，因此地方政府建設的積極性大打折扣。

二是超標準建設問題嚴重。國家《經濟適用住房管理辦法》中明確規定經濟適用住房應以中小戶型為主，其面積規定為中套住房面積為80平方米，小套住房面積為60平方米。但是，就全國范圍來看，一些大中城市，經濟適用住房建筑面積在二者之間的就很少，多數開發商將建筑面積建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。試問這是經濟適用房嗎？

三是經濟適用房分配管理不合理。

1、富人購房現象嚴重。經濟適用房的目標人群本是中低收入家庭住房困難戶，旨在解決城鎮中低收入家庭住房問題。然而，近年來全國各地富人購房現象越來越普遍。目前，在許多經濟適用房小區卻有許多私家車，這很難讓人把這些人與經濟適用房聯系到一起。

2、中低收入人群棄購現象普遍。在近幾年的經濟適用房銷售中曾出現過這樣一種怪現象：一方面經濟適用房供不應求；另一方面老百姓在辛苦排隊搖號后卻最終放棄購買經濟適用房。2005年成都經濟適用房遭“冷遇”就是一個很好的例子。2005年3月成都市公開盤6000套經濟適用房，而當年僅僅售出2000套，空置率高達60%。就其主要原因來講在于經濟適用房選址過于偏僻。

四是銷售環節運作不規范。為降低建設成本，國務院等有關部門對進入經濟適用房的各項收費采取了一系列減免措施取消了各種無法律法規依據的攤派集資費。然而，政府相關部門卻并未執行，依然收取各種費用，政府的優惠政策并未落到實處。另外，開發商在售房過程中，也有重復收費現象。比如，以工本費、抵押登記費的形式收取，更有甚者收了費不干事。

五是物業管理水平偏低。物業管理無論是對商品房來說還是對經濟適用房而言都是不可或缺的一部分。據調查業主對經濟適用房小區的物業很不滿意，主要是因為物業公司提供的服務針對性不強，物業公司在管理過程中只注重企業本身的利益，脫離業主的實際需求，盲目地推出一些投入小、產出高的服務。

三、完善經濟適用房建設使用問題的對策

經濟適用房的建設目標不是單純地解決貧困人口的“安身”問題，而應該是具有更為深刻的社會目標。一方面應當通過經濟適用房的建設來解決中低收入人群的住房，提高他們的生活質量，使其擺脫貧困；另一方面經濟適用房有助于防止社會排斥，促進社會融合構建和諧世界。針對全國各地存在不同現象、不同程度的問題，應從以下幾個方面加強經濟適用房的管理。

一是優化經濟適用房的選址。我國目前存量市場發展空間很寬廣，即二手房市場和老舊公寓有待挖掘。二手房、老舊公寓就其周邊環境、交通、醫療、學校等配套設施來講是相當成熟的。如果將這部分房屋改建為經濟適用房，相信百姓都會搶購何來不愿購買之說了。此外，這樣做還有兩個好處：一是解決了經濟適用房建設中的選址問題；二是增加了經濟適用房的供給量，降低了建設成本。

二是嚴格控制戶型面積。雖然政府對經濟適用房的建設給予了一定的優惠政策，但是開發商為獲取高額利潤都將建筑面積擴大了許多。經濟適用房的建設規模應由各地政府根據當地符合條件家庭的需要和實際供應能力來確定。目前，我國已經明確規定了經濟適用房的控制面積，那么對于不符合設計標準、戶型面積過大的經濟適用房建設項目，規劃部門首先應不予審批，針對那種已經建成或是銷售的戶型超標的經濟適用房，仍要進一步加強監管。

三是明確購房者標準和資格審查機制。目前，我國對經濟適用房保障對象的界定為中低收入人群，試問何謂中低收入？這個概念過于廣泛了。并且目前個人資金管理、信用管理等相關條件還不配套，要調查清楚一個人的家庭收入并非易事。因此，在制定經濟適用房制度時首先應以國家法定的形式規定標準，再由地方政府根據本地的收入情況擬定適合本地區的標準。在這個方面政府應該將考核標準定量化、合理化。

四是建立合理的定價機制。為有效地控制經濟適用房的價格，各地政府應當全面參與經濟適用房成本的核算和定價過程中，必要時可以用市場手段來降低成本。政府部門還可以成立專門的定價小組，經過對省內外各區域經濟適用房價格的調查來定價。當然最關鍵的在于要結合當地的情況，當地商品房的價格就是一個很好的參考對象。

經濟適用住房建設是一項長期工作，即使是經濟發達國家，仍存在建設經濟適用住房的問題。我國是發展中國家，人口眾多，貧困人數也多，房源非常短缺，因而經濟適用房的建設則顯得至關重要。在過去十年的經濟適用房建設中確實突顯出了不少的問題，然而經濟適用房是一項長期的政策，關系到千家萬戶的福利，因而全國各地方政府都應高度關注，以市場為導向，以有效需求為基礎，合理確定開發建設規模和建造標準。使得“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”將在不遠的將來實現。