房地產泡沫現象及政策的調控

何學虎

山東中煙工業有限責任公司， 山東 濟南 250100

房地產泡沫現象及政策的調控

何學虎

山東中煙工業有限責任公司， 山東 濟南 250100

房地產業是我國當前發展最快的產業之一，對國民經濟的貢獻率逐年增長，已成為國民經濟先導性和基礎性產業，同時，它也成為重要的投資領域，其虛擬性不斷增強，中國房地產已經存在泡沫現象，為消除隱患，近幾年，政府采取各種措施不斷加強房地產調控。

政府 ；房地產調控 ；房地產泡沫

1、房地產泡沫的形成原因

經濟學家金德爾伯格 1978年提出的：“泡沫可以不嚴格地定義為一種或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上升。”房地產泡沫的形成原因有三：一是房地產的區域性很強，一個區域的土地多寡不均，從而導致供給難以很好地匹配需求；二是房地產開發周期較長，短期內供給難以有效增加，容易被炒家制造“買不到”的市場恐慌；三是房地產的價值難以判斷，往往需要將預期價值折現來計算，而預期的合理性很難把握，投機者正好混水摸魚。房地產泡沫的制造者正是投機者，假若市場中沒有足夠多的投機需求，根本不可能快速推高房價，也正由于投機者的推波助瀾，導致很多自住客和正常的投資客盲目跟進。

2、房地產泡沫的衡量標準

發達國家一般用“空置率”、“房價收入比”和“租售比”三個指標加以衡量。空置率，主要用于判斷是否存在過度膨脹的虛擬需求，并最終形成房屋的空置；房價收入比，主要用于價格是否處于由居民收入能夠支撐的合理水平；租售比，則主要從租金回報角度判斷住房是否具有投資價值。 目前從此三個指標指來看，中國房地產已經出現泡沫。

3、房地產泡沫的危害

房地產泡沫經濟不僅破壞金融秩序，而且破壞穩定的宏觀經濟環境，還將加大貧富差距與國民收入的不平等。因此，政府不斷加大宏觀調控力度。

3.1 房地產泡沫經濟破壞金融秩序、導致金融危機

在泡沫經濟猖獗時期，投機活動盛行，銀行作為金融樞紐，必然處在漩渦的中心。在泡沫經濟中金融市場有厚利可圖，必然有許多銀行降低準備金額度，削弱了銀行體系防風險能力。一旦泡沫經濟崩潰，銀行系統將是重災區，銀行賬目必然出現大量的壞賬。倒霉的企業和個人難免倒閉破產，最終銀行體系被拖垮，出現全面的金融危機。

3.2 房地產泡沫破壞穩定的宏觀經濟環境，大起大落不利于長期投資項目

泡沫經濟降低了社會生產和資源配置效率，凡是泡沫經濟嚴重的國家，盡管在某一時期經濟發展迅速，但最終會遭到嚴重的經濟危機。

3.3 房地產泡沫會在較短時期造就一批暴發戶，同事也導致一些人傾家蕩產，加大貧富差距和國民收入的不平等。同時，造成虛假繁榮，導致社會風氣敗壞，重投機、輕生產、降低了社會儲蓄率。

4、政府調控房地產的幾點建議

政府的主要職責就是通過制定科學、有效、競爭的規則，促進房地產市場的正常發育，充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求，抑制房地產投機或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：

4.1 進一步完善我國的住房保障制度。政府應進一步加大對保障性住房建設的投入力度，優先保證供應廉租房和經濟適用房建設用地；同時，要建立科學規范的準入機制，使住房保障制度真正保障買不起商品房和無力自行解決住房問題的貧困家庭或中低收入家庭。

4.2 增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產信托基金等措施，當股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉向購買虛擬房產，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風險。

4.3 加強政策的針對性和有效性。房地產由于受多種因素影響，是個復雜的市場體系，政府應該有的放矢地制定地方房地產政策，而不能搞“一刀切”。同時，加強房地產市場分析研究，建立健全房地產市場信息系統，完善市場監測分析和預警機制，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性，正確引導房地產的投資和消費。

4.4 加強稅收、信貸等政策對房地產市場的監管和調控作用。加強、調整房地產市場交易稅收，加強物業立法。同時，貨幣政策制定者應該增加對發展中的按揭市場基本結構的關注，并提高信貸條件，加強對經營家庭債務相關的金融實體的監管，以保證其健康運行。

總之，房地產業已成為國民經濟先導性和基礎性產業，但在快速發展中也出現了一定程度的泡沫現象，解決住房問題需要政府這只看得見的手與市場這只看不見的手兩者的密切配合。

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.24.098