大城市中心區(qū)大型建筑物停車配建問題研究

文/李宇偉

大城市中心區(qū)大型建筑物停車配建問題研究

文/李宇偉

建筑物配建停車設(shè)施是社會停車設(shè)施的主體部分，也是整個城市交通系統(tǒng)不可缺少的重要組成部分。

大型建筑物停車配建指標(biāo)需要根據(jù)形勢的發(fā)展適時制定和修訂。配建指標(biāo)的制定應(yīng)具有相對的前瞻性和一定的超前性。大城市中心區(qū)是快速發(fā)展的區(qū)域，停車需求增長迅速，必須充分把握建筑物未來停車需求的變化趨勢，制定合理的配建指標(biāo)。另外，配建指標(biāo)的制定必須具有較強(qiáng)的可操作性。充分研究建筑物落實(shí)停車配建指標(biāo)的可能性，提出合適的配建指標(biāo)。同時，通過配建指標(biāo)的落實(shí)，充分實(shí)現(xiàn)對大城市中心區(qū)停車需求的正確引導(dǎo)和合理控制，使之朝著良性的軌道發(fā)展。

現(xiàn)有的文獻(xiàn)針對某個確定城市的建筑物配建停車泊位指標(biāo)確定的研究較多，何小洲、鄧興棟等分別針對杭州和廣州中心區(qū)的停車配建指標(biāo)進(jìn)行了研究，提出了建議配建指標(biāo)值。鄧興棟、王波總結(jié)了發(fā)達(dá)地區(qū)配建停車的政策和對國內(nèi)城市配建政策制定的啟示。現(xiàn)有針對建筑物配建停車指標(biāo)的研究，大多是從需求的角度出發(fā)，很少考慮建筑物提供配建泊位供給的可能性。針對大型建筑物的停車配建指標(biāo)與建筑物規(guī)模之間關(guān)系，及特大型建筑物停車配建指標(biāo)確定的研究尚不多見。本文擬從分析大城市中心區(qū)大型建筑物存在的問題出發(fā)，找出原因，提出針對性策略，并對配建停車指標(biāo)與建筑物規(guī)模之間的關(guān)系進(jìn)行量化研究。

大城市中心區(qū)建筑物停車配建現(xiàn)狀、問題及原因分析

建筑物配建停車位是社會停車系統(tǒng)的主體部分，一般占整個城市停車泊位數(shù)量的70%以上，而實(shí)際上，城市中心區(qū)建筑物配建停車泊位與規(guī)劃有很大缺口，由于落實(shí)不到位，無法滿足其停車需求，導(dǎo)致國內(nèi)大部分城市中心區(qū)停車?yán)щy。如鄭州市鄭東新區(qū)CBD剛建成幾年，部分地區(qū)就出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的停車問題。其主要原因在于建設(shè)初期部分建筑沒有完全按照制定的配建指標(biāo)落實(shí)配建停車位，而規(guī)劃的公共停車場又尚未完全投入建設(shè)。鄭東新區(qū)CBD主要建筑的建議配建停車位總計(jì)為24 717個，而現(xiàn)有的配建停車泊位僅有15 076個，缺口率達(dá)39%。

建筑物配建停車泊位與規(guī)劃差距大，究其原因大致有三個。一是建筑開發(fā)商在設(shè)計(jì)和建設(shè)時，出于商業(yè)利益考慮，未嚴(yán)格按照建筑物停車配建指標(biāo)要求設(shè)計(jì)或建設(shè)配建泊位，導(dǎo)致配建停車泊位嚴(yán)重不足；二是建筑物開發(fā)商在設(shè)計(jì)和建設(shè)時，雖然按照配建停車指標(biāo)要求建設(shè)了泊位，但在使用過程中，將部分停車泊位空間改變用途挪作他用。三是由于用地和空間問題，建筑物開發(fā)商無法按照停車配建指標(biāo)要求實(shí)施。如某建筑是大型點(diǎn)式建筑，樓層很高，根據(jù)配建指標(biāo)要求所需配建的停車泊位也很多，而建筑物紅線范圍內(nèi)地面無用地作為停車用地，只能利用建筑物地下空間。而利用該建筑物地下空間，可能需要地下好幾層才能滿足配建指標(biāo)要求，而在實(shí)際建設(shè)中，地下空間利用最多不會超過四層。

從上述分析可以看出，在建筑物配建停車泊位不足的三個主要原因中，前面兩個原因是主觀原因，相對比較容易解決，而第三個原因則為客觀原因，解決相對較難，需要從規(guī)劃的源頭去考慮。第一個方面可以通過規(guī)劃部門嚴(yán)格按照停車配建指標(biāo)要求進(jìn)行控制和審批，即可解決；第二個方面也可通過規(guī)劃及城市管理部門嚴(yán)格管理、加強(qiáng)督查，也可有效防范；而第三個方面表面上看是沒有嚴(yán)格執(zhí)行停車配建指標(biāo)，而實(shí)際上是客觀上就無法按照配建指標(biāo)要求落實(shí)停車泊位。這個問題是無法從管理層面解決的，需從配建停車指標(biāo)實(shí)施的可能性考慮，從規(guī)劃的源頭去控制用地的開發(fā)強(qiáng)度和建筑物的容積率等。

停車配建指標(biāo)與建筑物規(guī)模關(guān)系研究

建筑物停車配建指標(biāo)與建筑物規(guī)模之間存在相互協(xié)調(diào)和制約的關(guān)系，搞清楚兩者的關(guān)系對于解決上述第三個方面的問題有著十分重要的意義。一方面，一般建筑物在規(guī)劃和設(shè)計(jì)時，均需要根據(jù)建筑物的建設(shè)規(guī)模，按照停車配建指標(biāo)的要求配建一定規(guī)模的停車設(shè)施，這說明停車配建指標(biāo)與建筑物規(guī)模是互相協(xié)調(diào)的，這是從停車需求方面的考慮。另一方面，對于大型點(diǎn)式建筑，在確定其用途后，其建筑規(guī)模是受到配建停車指標(biāo)的制約的，而這是從停車供給方面的考慮。

假設(shè)某個大型建筑物有地上和地下兩部分組成，地上建筑為實(shí)際使用場所，有A層，地下為停車場，有B層，每層建筑面積為Sm2，對應(yīng)停車配建指標(biāo)為P個/100m2建筑面積，每個停車泊位平均占用建筑面積為Mm2。

則該建筑物停車需求為（B·S·P）/100個，而該建筑物實(shí)際能提供的停車泊位為A·S/M個。要使該建筑物停車泊位能夠滿足停車需求，則需A·S·P/100≤B·S/M，即有A/B≤100/PM。

而一般城市中心區(qū)大型建筑物大多為辦公或商業(yè)場所，其停車泊位配建指標(biāo)P一般為0.7-1.0個/100m2建筑面積，每個停車泊位平均占用建筑面積M約為30m2，地下建筑一般不超過4層。照此計(jì)算，P取低限0.7，則A≤19.05，即如果該大型建筑物配建均通過其本身地下停車場來實(shí)現(xiàn)，則其最高層數(shù)為19層。

由此可見，一般20層的大型建筑物至少需要地下4層的停車場為其服務(wù)，而大城市中心區(qū)大型建筑物實(shí)際地上建筑都遠(yuǎn)超過20層，每100m2建筑面積實(shí)際停車生成率大于0.7，地下停車場一般不超過3層，而周邊又沒有為其服務(wù)的公共停車場。這就導(dǎo)致了大城市中心區(qū)大型點(diǎn)式建筑物配建泊位與實(shí)際需求差距很大，甚至無法落實(shí)配建指標(biāo)的根本原因。

從上述分析可以看出，大城市中心區(qū)大型建筑物停車配建指標(biāo)與建筑物規(guī)模之間存在互相制約和協(xié)調(diào)的關(guān)系。如果停車配建指標(biāo)和地下停車空間是確定的，則建筑物的規(guī)模（地上層數(shù)）受到限制，一般不超過地上20層；反之，如果建筑物的地上層數(shù)超過20層，則必須在建筑物附近尋找合適的公共停車場，或者建設(shè)地下機(jī)械式停車場，以消化其額外的停車需求。

大城市中心區(qū)停車配建不足問題的對策

上述是針對規(guī)劃未建設(shè)的大型點(diǎn)式建筑物配建停車問題的分析，而針對已建成的大型建筑物，其配建停車泊位不足，也可以采取以下措施和方法來解決。

（1）對于已建成的建筑物在用地允許的條件下，盡可能要求其按照相應(yīng)的配建指標(biāo)補(bǔ)足配建停車位。充分挖掘各個建筑的潛力，盡可能提供更多的停車泊位。

（2）大力建設(shè)公共停車場。對于客觀上無法按配建車位補(bǔ)足的建筑，鼓勵其開發(fā)商參與投資建設(shè)周邊的公共停車場，并提供一定的優(yōu)惠條件，如以優(yōu)惠的條件向其轉(zhuǎn)讓公共停車場經(jīng)營權(quán)，公共停車場建成后向其優(yōu)惠出售停車泊位或?qū)ζ錁I(yè)主征收較低的停車費(fèi)用；內(nèi)設(shè)商業(yè)建筑面積的公共停車場，可向其優(yōu)惠出售商業(yè)經(jīng)營權(quán)等。

（3）對于在建及待建的建筑物，要求建設(shè)單位及開發(fā)商合理設(shè)計(jì)樓層地上和地下高度，嚴(yán)格按照配建標(biāo)準(zhǔn)提供足夠的配建停車位，對于能提供而不提供足夠停車泊位的開發(fā)商應(yīng)加大相關(guān)處罰力度。同時合理設(shè)計(jì)配建停車場的出入口及車輛流向，避免影響周邊交通。

（4）研究先進(jìn)的停車技術(shù)，探討將自行式配建停車場改建成機(jī)械式停車場的可能性。由于機(jī)械式停車場的占地面積較小，將自行式停車場改建成機(jī)械式停車場，將能大大增加停車泊位數(shù)，緩解停車需求的壓力。

（5）加大處罰和宣傳力度，加強(qiáng)人們遵章意識。要求人們自覺將車輛停放于配建和公共的停車場，避免出現(xiàn)配建停車場和公共停車場閑置，而路邊停車擁擠的情況。

（6）完善停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng)，對中心區(qū)的公共停車場和配建停車場實(shí)行統(tǒng)一管理，對駕駛員進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐＼囆畔⒄T導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)停車資源的最優(yōu)化利用。

特大建設(shè)項(xiàng)目停車配建泊位的確定方法

在大城市中心區(qū)，除一般建筑物外，可能還有大型會展中心、藝術(shù)中心等特大型的建筑物，對于這些特大型建筑物的配建停車位問題，不能僅以一般的配建指標(biāo)進(jìn)行簡單的匡算，而需進(jìn)行專門的詳細(xì)分析，才能確定其配建停車泊位數(shù)。因?yàn)榻ㄖ锿＼嚺浣ㄖ笜?biāo)的確定是按照該類建筑的一般情況，考慮其停車生成率等綜合因素確定的，而特大型建筑物其停車特性及其影響因素較多且與同類一般建筑有許多不同之處，因此需專門考慮。

對于特大型建筑物停車配建泊位的確定，一般應(yīng)從兩方面分析，一方面根據(jù)規(guī)定的配建指標(biāo)計(jì)算其所需的配建停車泊位，另一方面根據(jù)其實(shí)際停車需求來分析所需的配建停車泊位，為了給未來的發(fā)展留有足夠的余地，一般取二者中較高值為建議的配建停車泊位數(shù)。下面以坐落于鄭州市鄭東新區(qū)CBD的會展中心項(xiàng)目配建停車泊位問題為例進(jìn)行說明。

目前會展中心一期工程完工并投入使用，總建筑面積226 572m2，1號和2號展覽館均為33 000m2，此外還建有軒轅堂，建筑面積為4 127m2；九鼎廳建筑面積為1 092m2；大河廳建筑面積為467m2；太室廳建筑面積467m2。原設(shè)計(jì)配建停車位2 290個，現(xiàn)有停車位1 976個（其中246個重型車位），重型車位平時停放小型車輛。另有1 730個停車位的室外停車場原設(shè)計(jì)為二期擴(kuò)建用地，擴(kuò)建后停車場改為地下，目前沒有擴(kuò)建計(jì)劃。

根據(jù)配建指標(biāo)計(jì)算，會展中心所需的配建停車位為2 040個，而根據(jù)停車生成率分析得出高峰期會展中心的停車需求為2 706個，因此建議會展中心的配建停車位為2 706個。原設(shè)計(jì)配建停車位不足，停車需求缺口為416個，須增加配建。

從停車場運(yùn)營情況來看，沒有大型活動時，基本能滿足現(xiàn)有的停車需求，而如有大型會展停車位就嚴(yán)重不足，靠近會展中心的內(nèi)環(huán)路內(nèi)也停滿車輛。原計(jì)劃還有二期工程，而一旦二期擴(kuò)建，預(yù)計(jì)高峰期停車需求將會再度增大。根據(jù)停車需求分析及停車場運(yùn)營情況，建議正常情況下保留現(xiàn)有室外停車場，不宜急建二期擴(kuò)建工程。同時應(yīng)盡可能按照設(shè)計(jì)補(bǔ)足停車位，使之滿足高峰期的停車需求。

鄭州市鄭東新區(qū)CBD范圍內(nèi)，與會展中心類似的藝術(shù)中心、會展賓館及步行街等，其停車配建情況分析，見表1。

表1 鄭州市鄭東新區(qū)特大型建設(shè)項(xiàng)目停車配建情況分析

從表中分析可以看出，如果僅配建指標(biāo)匡算其配建停車泊位，可能未必能夠滿足其未來實(shí)際停車需求，因此，非常有必要對這些特大型建設(shè)項(xiàng)目，從實(shí)際停車需求的角度加以分析。

（作者單位：河南省交通科學(xué)技術(shù)研究院有限公司）