房屋土地分攤方法與價值的相關性

于 艷

（大連開發區金地房地產測繪有限公司，遼寧，大連，116000）

房屋土地分攤方法與價值的相關性

于 艷

（大連開發區金地房地產測繪有限公司，遼寧，大連，116000）

土地面積分攤在土地有償使用過程中是經常可見的一項工作，尤其是隨著土地有償使用制度的建立，土地面積分攤計算肚否公平合理、易被人接受，顯得更為重要。本文簡單介紹房屋土地分攤方法與價值的相關性。

土地面積；分攤方法；價值

土地面積通常是指地表面積在其水平面上相應的投影面積，即水平投影面積。不計入宗地面積的范圍有：無明確使用權屬的巷道或間隙地；市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河灘、水溝、排水溝；已征用、劃撥或者屬于原房地產記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設用地的；其他按規定不計入宗地面積的。

共有土地面積分攤是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分攤的面積。在這里，共有土地面積分攤中的面積主要是指與土地權屬有關的土地面積，包含兩個方面的內容：即建筑物占用土地面積分攤和本宗地內共有土地面積分攤。其中，建筑物占用土地面積分攤主要是指多層建筑物土地面積分攤。包括多層單一用途和多層多用途土地面積分攤，在這種情況中土地只作為建筑物的附屬形態出現，但由于用途不同，地價不同，各層建筑物價值不同，土地使用者應分攤的稅費就不同，其享有的土地面積也不相同。

一、多層單一用途土地面積分攤的方法

一般情況下按照各單元（或層）建筑面積分攤法計算。這也是目前最廣泛采用的方法。適用于平面使用土地分攤和劃撥用地分攤，其面積是根據各自擁有的建筑面積的多少來分攤，可用以下公式計算：

該部分土地共有使用權分攤面積＝該部分的建筑面積÷總建筑面積×該建筑物總占地面積

二、多層多用途土地面積分攤的方法

典型的小城鎮住宅樓是底層為商業、二層以上為住宅的樓房。在地價中，商業用地地價最高，底層用戶是土地的直接使用者，又是土地的直接收益者，這就決定了底層作為商業用地的土地收益實際上完全歸底層土地使用者所有，而用作住宅的樓層卻無此收費。如果將底層面積同二層以上用戶進行分攤，就會造成在征收土地稅費時，只收取部分商業用地的稅費，造成土地資產流失。如果對住宅樓的分攤面積也按商業用地同樣平均分攤稅費，就有失公平。故多層多用途的分攤方法主要有兩種：按房地價值分攤法和按土地價值分攤法。

1、按房地價值分攤法。在建筑物使用過程中，政府要根據這個地塊的位置或價值征收土地稅費，如果不同用途不同層數的建筑物需要繳相同稅費，就不太合理。為了公平起見，可以根據各部分的房地價值進行分攤，公式如下：

土地共有使用權分攤面積＝該房地價值÷建筑物房地總價值×建筑物總占地面積

這種分攤方法須設立一個前提：即建筑物用途、面積、平面布置、裝修等相同或相近，也就是說各部分房地價值（單價）有差異但差異不是很大的建筑物。

2、按土地價值分攤法。在土地利用過程中，由于土地用途不同，層數不同，土地產生的價值就不同，按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤，確定使用者擁有多少土地面積，應該承擔多少稅費，這樣更為公平合理。這就是按土地價值分攤法。公式如下：

土地共有使用權分攤面積＝（該房地價值－建筑物價值）÷（房地總價值－建筑物總價值）×該建筑物總占地面積

這種分攤方法不僅適用于多層、高層，而且適用于同一層或平房不同部位分別為不同人所有，房地價值不相等的土地面積分攤。

然而，這兩種方法只是從大方向明確了土地分攤的方法原則，而在實際應用中，由于建筑物功能區及用途的多樣、共有面積分攤的復雜程度，給土地分攤測算帶來很大的難度。就目前開發區房地產發展形勢來看，多功能區、分攤復雜的建筑群還是比較少的，這樣使得土地分攤方法也得到了一些簡化。大體可以分為三種形式：住宅小區分攤模式、廠區廠房分攤模式、別墅獨立院落分攤模式。

（1）住宅小區分攤模式。采用建筑單體南北（橫向）外擴2米、東西（縱向）外擴1米得到的占地面積作為建筑單體基底面積，將此部分基底面積按照該建筑單體中的各單元產權面積比例分攤給各產權人，即得到該產權人的土地分攤面積。而對于整體小區規劃土地內扣除所有各建筑單體基底面積后剩余的土地面積，做為共有土地由小區業主委員會統一管理，由全體業主共同維護和使用。做為地下停車場、人防等建筑，獨立享有地下土地權統一管理。

（2）廠區廠房分攤模式。依然采用建筑單體南北（橫向）外擴2米、東西（縱向）外擴1米得到的占地面積作為建筑單體基底面積，然后將整體廠區規劃土地內扣除所有各建筑單體基底面積后剩余的共有土地面積，按照各建筑單體建筑面積比例分攤這部分面積，則每個建筑單體的土地面積就等于自身基底占地面積加上分攤的共有土地面積。

（3）別墅獨立院落分攤模式。根據由于人們生活水平的日益提高，別墅居住已經不再是讓人望而生畏的夢想，各種各樣的別墅住宅區也如雨后春筍開始進軍房地產市場。對于現在的別墅設計，大都是半地下獨立車庫，一至三層越層住宅，室外景觀平臺，有自己獨立的院落。對于這樣的情況，基本都是以院落占地范圍做為自身占地面積，作為自己的土地面積。

上述的土地面積分攤計算方法應該各有千秋，但由于土地利用類型不同，土地面積平均分攤產生的利弊不同，土地用途分攤法與樓價分攤法理論上較合理，尤其是隨著土地有償使用范圍的擴大，土地轉讓行為、改變用途行為發生頻繁，這種方法就顯得更加公平、合理。

總之，土地面積分攤同建筑面積分攤一樣是一個多元化的學科，這種分攤面積是多方面組成的，與樓盤設計息息相關。對于房地產測繪這個綜合學科，還有待于大家共同去深入研究。

作者信息：

于艷，女，出生年月：1980.02

大連經濟技術開發區金地房地產測繪有限公司 職稱：現是初級

TU569

A

1674-3954（2011）02-0181-01